本轮房价上涨接近尾声,但中国房地产市场长周期仍有城市化、经济有望中速增长等基本面支撑,未来将呈“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征。

　　9月底以来,全国楼市迎来新一轮的限购限贷“风暴”,对持续高热的楼市起到迅速“冷却”作用。对此,方正证券经济学家任泽平接受中国证券报记者专访时表示,本轮房价涨幅创历史之*,本次房地产调控也堪称史上*严。由此,房地产小周期趋于结束,这一轮房价上涨也接近尾声。

　　他指出,此轮房价上涨主要是货币现象,新一轮调控意味着小周期结束,这一轮房价上涨接近尾声。但中国房地产市场长周期仍有城市化、经济有望中速增长等基本面支撑,未来将呈“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征,人口向京津冀、长三角、珠三角、成渝等大都市圈聚集。

　　长周期视角下,中国房地产尚有基本面支撑,因为目前城镇化率56.1%,未来还有一定空间;城镇化进入阶段,人口从农村和三、四线向一、二线大都市圈迁移。未来房地产市场将日趋货币金融化,一二线房地产市场将出现三种前景:货币(包括货币供应增速、利率、信贷杠杆决定的综合货币金融环境等因素)中性时,房价横盘;货币超发时,房价大涨;货币收紧时,房价调整。

　　任泽平直言,中国经济和住宅投资已告别高增长时代,房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征,避免寄希望于刺激房地产重回高增长的泡沫风险。面对结构性和体制性问题,中国经济的出路在供给侧改革“破冰”攻坚。新一轮房地产调控有利于抑制资产泡沫和防控金融风险,为改革赢得时间窗口。与此同时,也将增加经济再度下行压力,增加汇率贬值和资本流出压力。

　　他说,2016年初,随着房地产投资、库存、出口等探底,经济增速换挡从快速下滑期步入缓慢探底期,经济呈现L型。宏观经济周期性触底,但非结构性触底:主要靠房地产和基建投资,房地产销售火爆和PPP超预期的滞后效应将继续支撑今年第四季度,新一轮房地产调控增加2017年的经济下行压力。

　　任泽平表示,面对2014-2015年的经济下行,政策主要靠货币宽松应对,但超发货币未流入实体经济,直接推升股市、房市、商品等广义价格上涨。受控房价、去杠杆和美联储加息制约,2016年货币政策回归中性稳健。预计未来宏观调控组合将转向以财政政策为主、货币政策为辅,将发力PPP领域。

　　精彩对话

　　中国证券报:国务院10月10日发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》(下称《意见》)提出积极稳妥降低企业杠杆率的主要途径,包括积极推进企业兼并重组、有序开展市场化银行债权转股权、依法依规实施企业破产等。这对于经济结构转型、化解金融风险有何作用?

　　任泽平:《意见》的出台主要为了控风险。政策层面一方面给优质企业纾困,另一方面挤出“僵尸企业”,“扶大压小”态度明显。盘活企业存量资产即控制企业负债无序扩张,减少不必要的资金占用,增加货币流通速度;发展股权融资和市场化银行债转股,则是把企业的新增及存量负债向股权转移,以减少企业的付息压力,降低企业杠杆率。

　　与此同时,此次配套出台《意见》也明确了本轮债转股的几个要点:政府明确不兜底损失、银行只能借助AMC等机构来实现债转股、市场化原则(债转股由银行及企业自主协商决定、转股价格可以参考股票二级市场价格来决定)、严禁僵尸企业债转股、只支持前景良好但暂时遇到困难的企业实施债转股。债转股配合企业股权融资支持政策后,企业的融资可能逐渐摆脱对于债权融资的过度依赖,也防止企业通过债转股,财务情况好转后采取更大力度的举债扩张行为。

　　此举除了有利于企业降低杠杆率,优化资产结构,还有利于促进并购重组和提升利润;对于商业银行来说,坏账率能得到或多或少的控制。值得注意的是,《意见》小心地协调了去杠杆和稳增长之间的关系,更多从改善经营效率、盘活存量以及改变资产结构等方面入手,因此对经济增长实质性影响不大。

　　中国证券报:本周人民币汇率连续下挫,市场担忧再起。如何看待接下来的汇率走势?

　　任泽平:目前看来,人民币并不具备长期贬值的基础,虽然当前中国经济L型而美国弱复苏,但只要中国能够成功推进供给侧改革,经济有望实现中速增长,增长和资本回报率高于美国。虽然两国的货币政策不在一个轨道上,中国货币政策回归中性稳健,但美联储也不具备高频加息的条件。因此,除非中国未来出现大的系统性风险,人民币大概率不会出现长期和快速贬值的极端情况。同时,当前中国外汇储备规模巨大,足以应对短期汇率下跌和资本流出风险。

　　但即使如此,仍需留意短期由于美联储加息预期、美元走强、国内房地产调控、经济再度下行等背景下的人民币贬值和资本流出压力。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！