“疯牛”来了，一直火热的楼市一下显得冷落了许多。今年楼市处于下行通道，过半房企或将面临完不成年度任务。行情不够乐观，股市又在不断“吸金”，房企们不得不开启“推优模式”，销售们甚至使出返佣金的“杀手锏”，作较后的冲刺。

默默地数着库存 90%在建房屋未卖出去

在股市成为聊天、吃饭的主要话题时，关于楼市库存量的话题在房产界开始讨论开来。

日前，国家统计局公布了前11月国内房地产市场开发和销售情况数据。在库存方面，11月末，全国商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米。据媒体公开报道，住建部政策研究主任秦虹介绍，截至10月，商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%，达到历史较低点，意味着在建房屋中90%未卖出去。

近期，北京的库存突破9万套的消息曝出，更是引起了一番热议。根据机构数据显示，本月上旬，北京可售商品住宅总量再次突破9万套，达到9.3万套，创下32个月新高。亚豪机构市场总监郭毅分析表示，在新政利好刺激下，11月份楼市虽然创下销量新高，但当前楼市结构性供需失衡的矛盾并未有明显改善。

库存是一个很关键的市场指标，短短几天的时间，北京商品住宅库存量突然上涨8000多套，数值令人惊讶。对此，中原地产头席分析师张大伟解释说，北京的住宅库存数据计算特殊，其中并非全部是商品房，而是将保障房、两限房均计算入内，“增加的库存量中有7000多套是保障房和自住房，如果剔除这个影响，目前的库存为8.6万套，破9万套是虚惊一场。”

默默地降着价 销售主动返9成佣金

行情不够乐观，股市又在不断“吸金”，房企们不得不开启“推优模式”，销售们也使出各自的看家本领，作较后的冲刺。

“如果您从我这里购这个楼盘，我可以帮您砍价，还可以把我佣金的90%返还给您。”近日，通州梨园华业东方玫瑰的销售人员向北京晨报记者推销楼盘，使出返佣金的“杀手锏”，“现在购房7万抵10万， 15万抵40万，全款97折，贷款98折。现在正是购房的好时机，央行降息后市场会有个反应期，明年应该开发商就会涨价了。”

为提前锁客，滟澜新宸长桥墅、金隅澜湾等别墅项目还推出一成头付的营销策略。“年末至少有一半的楼盘推出了优惠活动，尤其是关注改善型住房需求的楼盘优惠力度更大。”一位工作人员向北京晨报记者介绍道。

随着楼市进入岁末“收官”之月，房企也进一步加快推盘节奏，抢占年末市场。12月头周丰台区的方恒·偶寓空间、昌平区的头开国风美唐等共有8个楼盘项目推新，位于京西门头沟的电建地产·泷悦长安项目接待也正式对外开放。“这边的房价增长的还挺快，刚好在西长安线上。我之前在泷悦长安旁边的项目购了一套住宅，购的时候每平米1万多，现在差不多3万了。”股市一片红火，市民张女士在闲暇之余仍然更愿意选择看盘。

■预测

去库存是明年主旋律

本轮楼市调整已经持续了一年左右的时间，从7月份限购在全国非一线城市逐步放开，到9月末央行出台“9·30房贷新政”，再到11月22日央行降息……虽然市场利好一连串的来，但到目前为止，楼市依然处于下行通道，多位业内人士对明年房地产的走势进行了预期。

任志强：华远地产前董事长

任志强在2014年全国工商联房地产商会上表示，房地产行业的下滑，也在影响上下游产业，“房地产市场目前的库存很大，预售面积已经超过将近6亿平方米，其中有3亿多是住宅。较大的压力是现有库存，这个库存不但在大城市出现，二三四线城市都拼命出现。如果底部运行在一个较长的周期，就有很多企业面临着现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。”

夏海钧：恒大总裁

夏海钧表示，从今年到明年，房地产价格应该维持在一个平稳的状态，但是量会有上升，房地产企业去库存、增加销量会成为明年的一个主旋律。

“今年实际我们已经走在前面。今年我们以价换量，价格升得不多，不过提前榜在香港市场完成了目标。去年是1100亿，今年是1200亿，我们明年还会坚持这个大的方向，只有这样，才认为能够度过现在这个寒冬。”

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6成房企恐难完成年度任务

截至本月上旬，一共有33家上市房企公布了11月销售业绩。恒大和绿城已经提前完成年度任务，万科、融创、佳兆业等企业完成年度任务9成以上，余下26家企业完成年度任务不足9成，其中，合生创展、恒盛等企业完成年度任务刚好或不足四成。从11月单月业绩看，销售额合计1554.76亿元，环比10月下调了7.6%，放松限购及放松限贷的政策红利在11月有所回落。

“虽然10月和11月表现超过了金九，但大部分企业距离年初制定的销售目标依然差距很大。整体33家企业有26家企业完成年度任务不足9成，在较后一个月冲击完成的难度都很大。其中，20家完成年度任务不足85%的企业已经基本不可能完成目标。”张大伟表示，从发布销售业绩的企业看，大部分企业在9月30日房贷新政出台后销售都明显好转，但部分企业也依然面临巨大的去库存压力，“短期内特别是12月，房企依然是以价换量。当然今年的下半年将好于上半年，四季度将好于三季度。”

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