中国开发商在全球造房子的势头愈演愈烈。目前，包括万科、SOHO中国、中海、保利、万通在内的一大批房企，在国外都有规模不等的项目在开发。

  然而，随着“出海热”的持续升温，开发商的海外战略出现了分化和调整。

  碧桂园内部人士近日向媒体透露，将适当缩减海外业务，回归国内“主战场”，海外投资占集团的业务比例由年初的1/3降至1/10以下。

  此外，中国建筑也在对其海外业务进行调整。中国建筑董秘办一位人士向记者表示，公司将从一些政局不稳的海外市场逐步撤出，保留环境较稳定、发展前景较好的北非、南洋、中东市场，并继续扩大在北美市场的份额。

  业内人士认为，在海外开发较大的风险来自于政局变化和政策突然转向，这是所有出海房企都必须面对的潜在风险。

  风险不可小觑

  引发部分房企调整海外业务的重要原因，在于海外局势的变化莫测。碧桂园在海外市场的转向是环境变化的综合因素使然。

  根据碧桂园披露的数据，公司在马来西亚仅金海湾一个项目的销售额就达到70亿元，但今年前7个月该项目的销售额仅为8.11亿元。另一个在马来西亚名为钻石城的合营项目，前7个月也只获得3.19亿元的销售额。

  据了解，碧桂园在马来西亚项目近四分之一的客户来自国内，受3月份马航事件影响，国内与吉隆坡航班数量大幅减少，来自中国的客源也相应减少。

  上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平指出，房企在海外可能遇到的风险包括政局动荡、政策转向、税收增加等诸多因素。“遇到政策转向的概率较大，尤其是在政府换届前后。”

  碧桂园战略发展部高层告诉记者，因马来西亚房价自金融危机后持续上涨，政府也对房价进行“调控”。今年2月马来西亚政府提高外国人购房置业门槛的同时，还将不动产所得税较高比例提高至30%。而开发商承担购房者利息计划的废止，以及房贷期限不得超过35年的贷款收缩政策，在增加购房者利息成本的同时也降低了购房者贷款的杠杆率。

  “这些举措对在马来西亚投资的房企不利。”一家大型在港上市房企高层说，碧桂园的反应已经够迅速，同样在马来西亚受房产新政影响的还有富力、雅居乐、新华联等开发商，这些房企的反应都不是很快。

  在韩国济州岛投资的香港蓝鼎国际，今年也遭遇坎坷。今年6月份该公司收到济州政府通知，称蓝鼎开发的济州神话历史公园A区和R区的建筑许可申请面积和开发面积存在一定差异。因项目被叫停整改，原定于6月底举行的开工仪式也被迫取消。

  蓝鼎国际向媒体表示济州所投项目没有被叫停，目前正在和当地政府沟通中。“预计很快会恢复动工。”

  民营企业世纪华丰在海外的投资经历可以用“惨烈”来形容。2007年世纪华丰在利比亚开发一个占地6000亩、总投资33.54亿元的项目，然而2011年受利比亚局势影响，世纪华丰不得不撤回在利比亚项目的所有员工，工程全部停工，损失惨重。“当时主体工程很快就要竣工了，局势变化太快，我们不得不撤出，很多工程设备和原材料都没来得及取回来。”世纪华丰旗下华丰置业一位内部人士说。

  因在利比亚所投资金无法收回，世纪华丰被国内银行系统列为“风险警示”行列，各家银行对其的贷款窗口几乎都关闭，这家公司几乎被其海外投资失利拖垮。

  房企战略分化

  据高力国际统计数据显示，中国房企2008年跨境投资的总量只有约6900万美元（约合4.23亿元人民币），而去年这一规模已翻了几倍，出现了爆发式的增长。而中国房企投资的海外项目多位于发达国家，以住宅项目和旅游地产为主，也有少部分商业地产。

  上述中国建筑董秘办人士向记者指出，随着房企对海外市场了解度的增加，房企在海外投资将进一步分化。

  与碧桂园等企业降低海外业务相反的是，绿地今年海外扩张步伐却在提速。迄今为止，绿地已布局四大洲十国100城，房地产在建面积超7500万平方米，总投资超600亿美元。而绿地今年在海外业务销售收入高达200亿元。

  记者了解到，绿地在海外的扩张力度还会进一步加大。“明年销售额将再翻倍。”绿地集团办公室人员表示。

  而房企热衷“出海”的背后，是汹涌的海外置业热潮。业内普遍将海外置业群体细分为移民、投资和留学三类人群，其中移民置业尤为引人关注。

  “你不去赚，这部分钱就被外国人赚走了。”绿地集团董事长张玉良曾直言不讳地说。

  此外，房企拓展海外版图，也有战略层面的考量。“部分大型房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化。”同策咨询研究总监张宏伟分析。

  在目前房企铺展的“出海”路线图上，尽管有美国、澳大利亚等移民国家，但也有坦桑尼亚等非移民国家，在这些国家，撬动国内客户的难度较大，如何挖掘本地需求，让外国人购购中国开发商建造的房子，对房企而言是一大挑战。

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