在中国经济“新常态”之下,中国经济细胞——产业与资本之间的化学反应越来越多,这其中就包括“站在门口的野蛮人”,特别是站在地产商门口的“野蛮人”。

今年以来,伴随生命人寿、安邦保险频频举牌金地、万科、金融街、华业等上市地产企业,产业资本与金融资本屡屡上演“肉搏”大戏。

而产业与金融资本之间的交融,会给地产圈带来怎样的变化,还需要时间去解答。

险资频频出手

“上官清已经成为金融街的董事了,除了看好金融街的‘质地’之外,也就没什么好说的。”一位接近金融街控股的人士向上证报记者直言不讳。

材料显示,上官清是和谐健康保险股份有限公司(以下简称“和谐健康”)的法人代表,该公司由安邦保险集团完全控股。就在今年7月份,有关是否让上官清入金融街董事会的讨论还在网上热议。如今上官清的正式进入,也说明安邦入驻金融街的目标实现。但不仅仅于此。

从金地、金融街到华业地产,今年已经三度“举牌”地产股的安邦保险,这一次又瞄准了万科,就在10月底,中国较大住宅开发商万科的前十大股东里,出现了一位熟悉的陌生人。

万科三季报显示,安邦保险已通过旗“安邦人寿保险股份有限公司—稳健型投资组合”产品持有了万科A2.35亿股,占其总股本的2.13%,位列第四。

安邦保险进入股权相对分散的万科,颇受关注。

今年5月,万科总裁郁亮曾旧事重提“君万之争”,以警示管理团队。1994年的一次万科董事会上,以君安证券为头的几个股东联合“逼宫”,企图改组万科公司董事会,夺取公司控制权。如果不是因为找到了君安的一个破绽,王石当时可能就不再是万科的控制人了。

20年后,虽然历史还没有重演股权“争夺战”,但是身边的陌生人,还是让地产公司不踏实,因为“野蛮人”总是很神秘。

投资优质低估资产

“保险资金还是看好地产公司的资产。”上述接近金融街控股的人士也向上证报记者表示,保险资金入股的地产公司有一些共性——均是区域持有优质资产的品牌开发企业。

“以金融街控股为例,其持有物业面积约70万平方米,以每平方米3万元粗略推算,资产价值也在210亿元。而目前公司市值还到200亿元,资产处于低估阶段。另一方面,保险资金有强烈的投资需求,因此选择入股金融街恰逢其时。”东兴证券分析师郑闵钢。郑曾在中国东方资产管理公司从事债权资产的管理和处置工作,担任过近十家公司的董事或监事。

“随着房地产行业进入增速下滑阶段,行业内外部并购将会增多,金融资本提前布局优质低估值地产股,建议关注榜首大股东持股相对较低的低估值公司。”申银万国一份研报直接指出,“如万科、金科、华发、福星、苏宁、金融街等。”

“如果一家金融资本入股,我们会头先分析他的意图,是善意还是恶意。对于金融资本来说,我们更多是合作伙伴,因为房地产实操业务很复杂,没有一支优良的团队,很难顺利推动一个项目落地。”阳光100集团常务副总裁范小冲向上证报记者说,“另外我们公司股权也比较集中,金融资本想控股很难。”

作为一家今年刚刚登陆资本市场的地产公司操盘老手,范小冲的观点代表了绝大多数地产界人士的想法。即,金融资本与地产企业还是会“井水不犯河水”,对于双方潜在的较量可能他并不以为然。相反,他更关注的是地产圈内的热闹。

“在地产圈内,我们的项目或并购或合作或角力的案例很多。目前较引人注目的当属绿城宋卫平与融创孙宏斌的案例。”范小冲说。

金融资本“新玩法”

这是一场较量,还是一种合作,抑或一种融合?

由于中国房地产业没有经历过像样的市场周期,也很少经历与金融资本的角力游戏,他们或许未来不得不面对与金融资本“新玩法”的考验。

“房地产业的结构正在发生微妙变化,金融资本的较终目标并不仅仅是简单的财务投资,以求获得资产的保值增值。”复旦大学房地产研究企业研究所执行所长陈晟向上证报记者如是说。他大胆预言“未来金融资本与产业企业的股权之争将不可避免。”

“金融街控股背后也很有实力,所以之后也增持了股票。”上述接近金融街相关人士也告诉上证报记者,但是再深层次的考虑还不得而知。

材料显示,在安邦系4月28日举牌之后,金融街大股东随即进行了两次增持,增持比例分别为1.37%和1.82%。至5月6日,金融街集团和一致行动人合计持有股权达到29.74%,以阻止安邦系的进攻。随着上官清入驻董事,此事暂告一段落。

陈晟指出,虽然目前看金融资本与产业企业相安无事,但金融资本与产业公司的思路终究有异。随着地产业格局进一步调整,以及整个中国经济“产业链竞争格局”发生变化,产业公司就不得不去面对与金融资本“新玩法”的考验。

“开发商的融资成本一般在10%左右,而保险等金融资本的成本只有4-5%,甚至更低。因此今后金融资本控制发展,产业企业负责生产的格局会越来越强化。”陈晟直言,目前如中信、复星等传统开发商正在主动适应新玩法,而更多的企业包括万科的目标还是“生产商”的定位。产业与金融资本由此产生的差异和错位,必然导致双方的“纠缠和角力”。

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