“土地红利”与“人口红利”向来密不可分。

  过去30年中国经济的高速发展，正是建立在土地资本化、人口快速增长并城市化的基础上。然而，观察30年来的新增人口曲线，会发现1990年后出生的人口急剧减少。而90后，正是当前房地产市场的购房主力之一。

  多数研究者都把深圳、厦门近两年房价快速上涨的原因归结为人口净流入的增加，尤其是年轻人口的增加；相反那些市场增长乏力的城市，人口基本上是净流出的。

  从第6次人口普查和2000年以来的新增人口数目来看，人口净流出的城市远大于人口净流入的城市，支撑房地产的“刚需”在持续萎缩。

  90后购房人口基数锐减

  目前的房地产市场，投资需求已经逐渐减弱，自住需求成为支撑楼市的主要动力。而自住需求与人们的年龄段有密切的相关性。

  成交数据显示，当前楼市中，购房者主要集中在25-35岁之间，他们占所有购房者的50%以上。从所购房屋的面积和价格区间看，也以刚需类产品为主，符合当前市场需求的主流。

  “这个年龄段的人口越多，市场的潜在需求就越扎实。随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。”专家说，总体来看，40岁以上年龄段购房占比大大低于35岁以下年龄段。

  人口增长越快，购房需求越稳定；而在人口增速接近的情况下，年轻人比重越高，则购房需求越稳定，而且更具可持续性。

  以去年全国房价涨幅榜首的厦门为例，其人口年龄结构与深圳非常接近，同样是年轻人占比高而中老年占比低，其年轻化程度明显优于其它城市。

  另一个例子是深圳。在花样年总裁潘军眼里，深圳作为一个产业升级较为成功的城市，已经变为全国较吸引人口流入的地方；其常住人口中，年轻人占也比较高。

  第6次全国人口普查数据显示，深圳20-24岁年龄段的年轻人占比极高，而50岁以上的中老年人占比则很低。

  但以上城市只是少数，从第6次人口普查数据看，几乎所有的城市都出现了20岁以下年轻人占比急剧减少的现象。

   新出生人口数据也能佐证这一点。wind数据显示，中国在1985到1990年年均出生人口2300万人左右。但1990年之后，每年出生人口开始大幅下降，每年的新生儿以大约每年100万人的速度递减，直到2000年左右才止住下跌趋势，稳定在每年新增1600万人左右的水平上；而2000年以后出生的人群，总量上相比1990年代大幅锐减。

  刘渊指出，这意味着5-10年后（其实就是目前和未来5年，因为六普是2010年的数据），购房主力年龄段，即25-35岁年龄段人口将会大幅减少，这势必将影响购房需求。

   一线大城市因为有外来人口的流入，这个问题并不那么严重，但很多人口增长缓慢的城市将会面临需求不足的困境。例如，三四线城市中的泸州、安庆、唐山、襄阳等地已经出现40岁以上中老年人占比较高、年轻人口不足的现象。由于这些城市人口增速已经很低，未来楼市需求的减弱是不可避免的。

   这也可以解释为什么在“9·30”、“3·30”新政后，很多二、三、四线城市仍然未能回暖。刘渊认为，大多数二、三线城市过去几年中发展过快，土地供应、新房建设与销售量均大幅增长，使得它们的人均新房拥有面积已经超过一线城市的平均水平。换言之，很多二、三线城市在经济发展、投资需求等均不如一线城市的情况下，却卖出去比一线城市更多的房子。

  但是，多数二、三线城市人口增长却比一线城市低很多，甚至有些城市人口已接近零增长，缺乏持续稳定的新增居住需求。因此，在整体供大于求的情况下，即使有政策刺激，市场也不会轻易回升。

  10年后需求或难以支撑房价

  “容纳我们生长的大地已沧海桑田，我们以往成功所依赖的天空也或已斗转星移。确实是深思的时候了。”万科2014年年报中这样感叹。

  如果说土地红利、人口红利都递减了，甚至消失了，那究竟怎么判断房价会不会大涨或者大跌？

  万科试图攻克这个难题。2014年，万科研究部门调查了过去40年、27个经济体的房地产市场，统计一共出现61次房价大涨，之后有14次出现大跌，有47次没有出现大跌或者下跌。

  进一步地，万科董秘谭华杰发现，传统经常使用的房价收入比、租金收益率、按揭收益率这些指标都不是有效指标，也就是它们都不能通过过去40年历史数据的验证，都有大量的反例存在。

   “我们较后找到三个重要指标，其中有两个是内因的指标，就是根据经济体自身情况决定房价上涨或者下跌。”谭华杰介绍，这两个内因指标一个叫做居民部门利息保障倍数，用居民部门储蓄/上一年利息支出。这个倍数有一个临界值，1.5倍，1.5倍以上是安全的，越高越安全；个指标，新房名义市值对居民较大购购力占用比例，80%是危险临界点，60%是安全临界点，越高越危险，越低越安全。

  第三个因素，有一些经济体并不是因为本身的原因导致的下跌，而是因为其他国家尤其是周边国家房价下跌而受到冲击，在这种情况下，有一个重要指标就是它的经常性账户顺逆差。所有因外部冲击导致房价泡沫破灭的经济体，均处于逆差状态。

   结合这个指标看中国目前的情况，头先从居民部门利息保障倍数来看，中国现在处于完全安全位置。临界点是1.5倍，而中国目前实际是11倍，远远超过 1.5倍安全边际。未来十年即使这个指标往下走，要走到1.5倍的可能性几乎不存在。从这个指标基本可以判断未来10年就是安全的；个指标，新房名义市值对居民较大购购力，这个指标没有上一个指标那么好，但是相对处于好的位置，在安全临界点上，较近三年这个指标呈现向下趋势。

  从这两个指标来看，万科得出结论：住宅行业未来十年总体来看是安全的，基本不会发生房价断崖式下跌、泡沫破灭；但10年后，需求将可能难以支撑房价。

  10年。这个时间节点，与中原集团从人口结构角度出发的研究结果相似。10年后，00后会成为购房主力，但他们的数量还足以支撑那时的房价吗？10年后，中国房地产市场的泡沫会破灭吗？

  无论如何，万科等大型房企已在布局应对。万科的计划是，十年后，住宅开发业务在集团中的营收比重将降至一半；万达的计划更为激进，从今年开始万达就要全面退出住宅销售市场，到2020年，万达净利润的三分之二要来自租赁收入。

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