2014年被誉为房产元年，绿地、方兴等房企将“购房”这一模式发挥得。但是，在房地产开发环节的介入，一直面临政策壁垒，直 到去年11月 总理主持召开国务院常务会议，头次提出“开展股权融资试点”之后，模式才迎来政策风口。虽然修改后的《私募股权融资管理办 法》仍未公布，却也为深度介入房地产开发环节打开了一扇门。

  房产开发要想成功，需要具备哪些前提条件？通过开发是否真能降低房价？“我们拿起手机……根据你的希望在定制平台上找到相应的项目，根据你的愿望提出你要什么样的房子，就可以发起，一帮人在这里盖房子。”

  5月9日，地产“思想家”冯仑在温州市工商联、《每日经济新闻》及新希望集团联手举办的2015新常态下中国商业地产发展高峰论坛上关于房地产开发的前景做了如上展望。他认为，此举可以使得房价至少下降1/3。

  冯仑没有讲到的是，这样的设想已经越来越接近现实。本月中下旬，碧桂园将召开新闻发布会，公布公司于4月底在上海拍得的一幅地块的开发计划。与此同时，绿城也将于下月初推出绿城版的计划。

  这些计划能不能真的让房价下跌1/3？目前还是未知数，因为房产开发需要具备诸多前提条件，但这些条件目前尚不成熟。

  多家房企试水开发

  2014年，被业内誉为房产元年。去年“ ”期间，绿地、远洋、方兴等房企将房产这一营销模式发挥得，其中方兴借助房产揽金逾42亿元。

  参与绿地的一位营销高层人士告诉《每日经济新闻》记者，房产目前主要是一种营销方式，只有在特定的时间节点才能形成爆发性的聚合力。

  除了购房之外，去年就有人提出了“开发”的概念。其初衷是，当前房价居高不下，开发可免除很多成本环节，对于消费者而言，能够拿到比市场上更实惠的房价和个性化的购房需求；对于开发商而言，相当于提前锁定了消费客群。

  在这一美好愿景的驱使下，不少房企都在尝试利用社会大众的资金来开发地产项目。“楼盘预售制本身就相当于一种开发。”四川花好月圆房地产董事长樊义波表示，当前随着银行和互联网的加入，开发概念越来越热。

  据悉，本月中下旬，碧桂园将公布上海一地块的开发计划。另据媒体报道，平安集团前不久曾斥资1亿元成立股权平台“前海”，业务定位为创新股权、房地产等。

  平 安集团一位股权的运营人士介绍说，“我们以前帮开发商融资，就相当于。比如有10个人或更多人参与，我们选一、两个作为代表，开发商把产权证 抵押给我们，我们再将其转到者指定的账户名下，投资年化收益率15%左右。如果未来房价跌了，那么参与者按原价回购；如果房价涨了，按照涨价比例 大家来分摊收益。”“开发的专业性相对要强一些，不像实体楼盘直接签署过户手续或办理资产抵押即可。需要做商业计划书出来，我们这边会有一个比较 完备的团队来操作，包括对资产情况做尽职调查，对今后楼盘价位进行梳理等。与购房相比，开发的操作方式差不多，但牵涉的专业面要广一些。”上述人 士补充说。

  比想象中的艰难

  随着开发概念被热炒，一直自称“定制”模式先行者的河北房企众美集团，也被媒体拿来当作践行这一概念的典范。

  据了解，众美集团主要是与河北一些事业单位、国企等长期合作，定制开发地产项目。不过，众美集团一直比较低调。接近众美高层的一位业内人士表示，众美一般不会接受采访。记者拨打众美官网公布的电话，但一直未能打通。

  “河北很流行‘定向代建’，民间集资很活跃。”中国城市产业发展联盟主席陈宝存表示，众美前身是一家广告公司，现在采用这种模式以项目为标的集资建房，恰恰说明房企缺少其他融资方式。

  陈宝存认为，开发做成功比较难，他就遇到过一个活生生的失败案例。“那个朋友想在北京集资建房，有几百人集资，但意见不统一，房价相比市价便宜一半但没有可行性，组建了个开发公司，但相比专业开发商没有拿地优势。”

  实际上，开发远比想象的艰难，甚至可能会触碰政策红线，比如商品房预售制度。樊义波认为，房企引入第三方金融机构，采取迂回战术，虽可规避非法集资，但房地产作为一个产业生态体系，开发违反了商品房预售制度，有违规提前卖房的嫌疑。

  “即 使通过拿到了地，项目后续资金如何解决？借助外部杠杆还是继续让者自己掏钱？”亚信控股集团董秘荣腾洪提出了自己的疑问，他认为，开发会把风 险转嫁给参与者。如果有房企介入开发，则很容易形成一种变相融资，即便不是变相融资，房企如何保证参与者的房源购购优先权与投资机制的公平？ 这也是个问题。

  站在房企的角度，开发项目初期更多是一种文字描述，而没有实体样板间说服参与者，容易带来观望情绪，且房企引入第三方机构时，如果没有回购协议或担保机制，这些机构也没法让者放心，从而沦为“伪”。

  全国房地产经理人联盟执行秘书长、金融投委会执行主任姜炜表示，开发作为一种金融创新，监管部门应鼓励房企探索，核心是要管好钱，保证资金定向使用，降低开发成本和售价。

  一位接近碧桂园高层的区域公司投资总监指出，开发仍是一种理念，公司这么做，是想参与房地产的上游领域，还可以收集大量的购房者信息。
 

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！