二手分析

　　央行、住建部、银监会3月30日联合下发通知，规定对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，较低头付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购购头套普通自住房，较低头付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，较低头付比例为30%。同日，财政部发文《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，购购2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　对此，合富房地产经济研究院院长龙斌分析，二套房贷头付下调，一方面由于目前经济下行压力较大，房地产市场平稳成为稳增长的重要支撑，稳定楼市成为当务之急；另一方面，总理两会上强调“鼓励自住和改善性住房需求”，支持改善性住房需求的措施要落地。“准确地说，下调二套房头付和利率不是”救市“，而仅是恢复到严厉限制改善购房之前的正常水平，是贷款政策的回归。”

　　此外，换房需求得到信贷支撑。龙斌表示，营业税放宽有助加快市场流通，购房2年即可实现无税负购卖。次购房头付和利率下调，降低了换房的门槛和购房成本，加快楼市复苏步伐。改善性需求对于楼市有比较强的带动性，其入市必然加快库存消化，以及提高大户型消化率，一二线城市市场回暖预计因此会加快，三四线城市成交量也会逐渐增加，或许相对会有些滞后，去化和去库存应该会加快。

　　咨询量突增房源有望增加

　　一日内连出两新政，且都是对市场产生正面影响的利好，无论是购家还是业主，均对新政相当关注。合富置业市场经理梁燕明表示，从合富置业部分行了解到的情况来看，新政出台后头日，咨询量普遍录得增加，而部分咨询量多的分行，单日录得的咨询量就比新政出台前增加了20%-30%。咨询的客户当中，不少是有意换房的改善型购家，对二套房贷头付款比例降到40%的新政较为关注，而不少业主则较关注营业税新政，这些咨询的业主大多都是持有证已满两年但未满五年的物业，存在出售套现的意愿，希望知道新政对自己出售的物业存在哪些利好。

　　梁燕明分析，从以往情况来看，由于存在5.6%的营业税税费支出，新政出台前，证未满五年的物业，受关注度往往都大幅低于证满五年的物业，甚至有购家在看中物业后，因得知物业证未满五年而放弃购购。营业税新政实施后，有望激活这些证已满两年但未满五年的物业，重新受到购家的关注，购房者的房源选择空间明显增大。由于营业税新政的出台，这些证满五年物业税费支出不高的优势依然存在，因此，这些证满五年的房源，在新政后受关注亦不会受到太大影响。

　　除此以外，部分之前一二手楼价倒挂的区域，二手房的吸引力在新政后有望有所提升，主要原因在于，这些区域内之前之所以存在一二手楼价倒挂的现象，并非物业本身价格和质素没有吸引力，而是由于证未满五年而税费支出较重，房价加上税费支出后的购房成本高于同区在售一手房源，因此，新政前这些二手房源对购家吸引力并不大。不过，在营业税新政出台后，情况有可能出现改变，部分证已满两年的二手房，受到新政利好而减免营业税支出后，购房成本支出反而比同区在售一手楼要低，而且更有户型及发展成熟度等优势存在，有望重新吸引购家关注。

　　购家忧涨价看中即加紧入手

　　新政出台后，广州（楼盘）二手市场表现相对较理性，二手房成交出现小幅增长。据阳光家缘网站公布的数据统计，3月30日-31日这两天全市单日二手房网签量升至200宗左右，而一周前的3月23日-24日这两天全市单日二手房网签量仅在120-150宗左右的水平。

　　之前看中物业后仍犹豫未决的购家，在新政后普遍都加紧作出购房决定，而之前观望多时的购家，也出现加紧入市的趋势。梁燕明表示，新政出台后的头日，有多宗因价格而谈不拢的个案，购家的态度出现转变，不少个案都赶在3月31日这天签约成交了，主要原因在于购家担心新政后楼价可能一改之前平缓的走势进而明显上升。当中，约七成的购房个案是改善型置业，而在改善型购房个案中，超过六成属于按揭购房，反映二套房贷新政对加快这些改善型购家出手存在正面的影响作用。

　　此外，由于担心业主在新政后提价，亦有不少之前已看中物业、打算一次性付款购房的购家，赶在新政出台后一两天时间内签约成交。据合富置业数据统计，3月31日至4月1日这两天签约成交的个案当中，约有四成多是一次性付款购房的个案，而业主仍然普遍能给予一次性付款购房的购家较大让价幅度。即使是总价不高的成交个案，业主依然愿意给予一次性付款购房购家较大的让价幅度。如有一宗总价不到100万元的楼梯楼两房成交个案，由于购家选择一次性付款方式购房，业主较终亦同意让价7%将物业出售。

　　现时，虽然有个别业主因受新政利好而调高放盘价，但市场上大部分业主仍保持理性。梁燕明表示，新政只是释放出积极信号，而目前市场形势并未完全逆转，若业主出现反价，购家会追涨的意愿并不高，大多购家会宁愿改而另选其它物业。
 

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