不动产登记 雨欲来风满楼

　　3月1日，《不动产登记暂行条例》将正式开始实施，昨日记者获悉，河北省国土厅不动产登记局已于日前正式挂牌，而此前，北京市国土局也透露北京不动产登记机构设置也已有初步方案，只待市委市政府审定。在不动产统一登记即将在各地启动时，忙碌的除了各地政府的相关负责人外，还有着各地的住房市场，以及所有想要购置不动产的人们。

　　机构整合紧锣密鼓

　　目前，我国确定了将不动产登记职能整合在国土部，由国土部成立不动产登记局即地籍管理司的制度，由该部门负责指导监督全国土地、房屋、林地、草原、海域等不动产登记和组织指导土地调查、统计、遥感监测、不动产权属争议调处的职能部门。

　　参考国家的做法，目前京冀两地也均已成立不动产登记联席会议制度。在此前的北京“两会”上，北京市国土局局长魏成林也透露，北京的不动产统一登记联席会议由市编办、市国土局、市住建委、市农委、市园林绿化局、市法制办、市农经办等7个部门和单位组成，市国土局为联席会议牵头单位，召集人为主管副市长。而河北则进一步规定，在河北不动产登记局的统一管理下，河北的设区市、县（市、区）将具体承担登记业务工作，不动产登记的申请、受理、审核、登簿以及发证、登记资料和信息管理、查询等属于不动产登记的职责，将统一到一个部门，确保原来从事各类登记一线的业务骨干人员转入统一的不动产登记机构。

　　魏成林表示，制度实行后，北京的各类登记将进行整合统一，各类登记的大厅和窗口也将逐步统一，比如各类登记窗口将整合到一个大厅中，如果时机还不成熟，也可先各自大厅仍继续使用，将来逐步统一整合。

　　谁在悄悄抛售二手房

　　此前，曾有专家称，不动产登记新政实施对楼市的影响并不会像消费者想象的那样明显，甚至能拉低二手房售价，然而链家地产分析师张旭却表示，从去年12月起，部分城市的二手房源有较大幅度的增加，受不动产统一登记政策影响是比较重要的原因。“尤其是一些二三线城市，因为对不动产统一登记的政策内容并不完全清楚，对政策过分忧虑，出现高端二手房源集中抛售的情况。”张旭表示。

　　“不动产登记对于房价走势的影响主要还是通过对消费者心理预期的影响表现出来。”中国社科院城市与环境研究所副研究员、房地产经济专家李恩平表示，房地产市场的成交情况因购卖双方心理预期变化而出现波动是非常明显的，不动产登记推动房产税加速落地，将会令房主加强对异地持有多套住房产生税收成本增加的预期，从而触发市场形成一定规模的抛售现象，对存量房整体形成较强释放效应。而北京中原地产头席分析师张大伟也认为，预计随着不动产登记的开启，大户型二手房供应将继续增加，特别是较近在各地都出现放松调控政策预期的时间点发出这一信号，全国二手房市场价格降温时期或被进一步延长。

　　新政登记细节待解

　　不动产要“统一登记”一直是此前业内担忧新政推行后易产生问题的关键环节。据悉，北京曾研究过给普通商品房的购房人办理国有土地使用权登记发证，但由于没有制定统一政策和程序，所以并未展开。而此次不动产统一登记后，土地和房屋的登记将统一，这就使得“房地合一”有了可能，将来的“房本”上，就可以登记房屋的产权信息，也包括土地的使用权信息。比如房屋建筑面积多少，土地使用权分摊面积多少；甚至除了房屋建筑面积图幅，还会附加上土地使用面积图幅。

　　业内表示，在房屋和土地的登记环节统一后，“房地合一”本身没有难度，难度大的是如何计算分摊面积，也就是每个人房本上显示的土地使用权面积。而魏成林也表示，平房的土地分摊比较容易计算，但楼房的就较为复杂了，有几种计算分摊的方式，目前还尚在研究。

　　“其实从技术角度上来说，分摊的计算并不复杂。难度较大的是一些土地面积如何界定。”有业内专家举例称，比如一个小区内配套建设幼儿园，以及其他配套设施，本身可能是一个大土地证中的，如果是整个大土地证分摊到各个小业主手中，那么属于业主们共有的面积里，幼儿园是否也算是业主们分摊到的面积。

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