增速创多年新低 销售面积亦下降

楼市投资“退烧” 显现市场理性(市场观察)

国家统计局近日发布的数据显示，1-5月全国房地产开发投资同比增速较前4个月回落1.7个百分点，创57个月新低纪录。同时，房地产销售面积也同比下降。专家分析指出，数据的全面下行是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等风险因素积累，现在市场的冷却收缩表明房地产市场基本“退烧”，回归理性，应利用好分类调控的政策，让房地产在市场轨道中健康发展。

【投资增速创出新低】

数据显示，今年1-5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7个百分点，创出2009年以来较低纪录。其中，住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

此外，商品房销售数据也能反映出市场“遇冷”。1-5月份，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%。5月末，商品房待售面积53402万平方米，比4月末增加750万平方米。

“在往年房地产市场都会有所复苏的红5月出现了数据的全面下行，基本可以明确，市场起码将出现维持半年以上的中期调整，尤其是非核心城市、非城市核心区将出现明显价格调整。调整的主要原因有两点，一是资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧；二是全国总体楼市供应告别完全短缺，三四线城市出现供应过剩。”中原地产头席分析师张大伟对本报记者表示。

亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫则表示，如果6月数据还维持在低位，则说明房地产出现了周期性下降探底。

【调控促市场回归理性】

面对退去热度的房地产市场，购房者的观望心态日渐明显。“经过了十多年的高速发展，中国房地产市场进入调整阶段，这是很正常的，应当理性看待。”国务院发展研究宏观经济部研究员张立群指出，部分三四线城市由于产业支撑和人口流入有限，房价回调已持续了一段时间，这也使得房地产市场预期有所变化。

事实上，今年政府工作报告中提出的“分类调控”的效果已经基本从房地产市场的分化结果中有了明显的呈现。在住房和城乡建设部总经济师冯俊看来，解决好老百姓的住房需求，就好比用“两条腿或者两个轮子驱动”。他表示，榜首条腿是发展住房市场，让尽可能多的老百姓通过自己的努力在市场上购置或者租赁住房；条腿，为那些没有能力住上合适住房的家庭提供住房保障。

“目前政府已清晰地把放在更努力地把保障房托底的事情做到位上。”财政部财科所所长贾康表示，同时也就可以让商品房、产权房轨道上的市场机制更好地发挥作用，在小幅正常波动中优化配置，健康发展。

【对“限购”不能求全责备】

在房地产市场承压下行的背景下，一些三四线城市面对高企的库存已经悄然开始微调限购政策。缘起于2009年、2010年左右抑制投机需求的限购政策是否仍有持续的必要，近期也引起讨论。有学者表示，限购政策不符合经济学原理。但仍有专家指出，房地产市场调控主要目标是追求供求平衡、市场平稳，对房地产市场的宏观调控始终以坚持保护消费需求、遏制投资需求这个原则来进行，限购政策本身对老百姓的自主性需求并不产生太大影响，不能全盘否定其积极意义。

“中国的经济是带有行政调控的宏观经济，一般来说，不能完全照搬西方的经济学理论进行分析。房地产本身是消费品，应该按照消费品的供需规律去看，而不能按照投资品的规律去评价，从目前的效果上看，限购政策显然是已经起到作用了。一般家庭的榜首、套基本住房需求并没有得到抑制，基本满足了刚需。”张大伟说。

清华大学中国与世界经济研究主任李稻葵分析指出：“总的来说，中国房地产市场已经迎来了多元化的新格局，价量放缓已经成为基本事实。未来若干年房地产市场的发展动力将来自两大需求，一是已经进城但没有获得本地户籍的农村人口，以及期待进城的农村人口；二是已经进城但希望在另外的城市定居或者发展的人口。因此，限购政策也可以对应做出灵活调整，除了北上广深等一线城市按兵不动外，其他城市可以因地制宜放开外来户籍人口的购房限制，并完善配套的房产税和房地产登记制度，利用好房地产拐点这一时期。”

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