购房者想要了解一个待建或在建楼盘，*直观的办法是去看楼盘沙盘图。那样可以清晰了解楼盘的整体情况。但是当楼盘交付时，很多购房者发现，沙盘中那些美丽的绿化、精致的小桥、超宽的楼间距，其实根本不存在。

售楼部那些沙盘背后，到底隐藏了多少行规？

沙盘上*重要的桥不见了

俞先生的新房正在建设中，可他*近却忙着维权，起因是楼盘沙盘上的一座桥不见了。

“实地看过，周边比较过，上网查过，没想到*后还是败给了沙盘。”说到房子，俞先生一脸疲惫。俞先生在去年10月份购买了城北某楼盘。当时开发商力推的是6、7、8三幢楼。

“我去现场看过，说实话这批房子位置不太好，两边沿马路，户型我也不是很喜欢。”俞先生说，在售楼处看沙盘时发现，这三幢楼和二期之间有一座小桥。销售员说，通过这座桥，俞先生可以很轻松地从沿马路的房子到达环境更好一些的二期，还可以享受二期的配套，生活会非常便利。

“正因为沙盘上的这一眼，我*后下了单。”俞先生说，这两天他去看小区建设进展，发现沙盘上的这座桥，在小区内部根本找不到。“如果没有这桥，这三幢房子就完全独立，内部没有配套，没有景观，如果当时没有沙盘上的那座桥，我根本不会买这样的房子。”俞先生说，自己生性谨慎，没想到*后在买房子的大事上，败给了一个沙盘。

记者随后找到了该楼盘的售楼处，销售人员表示，这座桥属于二期规划，沙盘是一期推出前就做好的。可现在二期规划未能全部通过，有关部门不同意在河道上建造这样一座桥，“我们也正积极和有关部门协商，希望能尽量方便业主生活通行。不过目前协商不是很顺利。有可能就不造了。不过沙盘本来就是一个参考，主要还是看合同的，合同上并没有写到这座桥。”

除了俞先生，盛女士也因为楼盘沙盘，和开发商闹得不可开交。盛女士购买的房子是靠近机场的某楼盘，就要交付了。*近盛女士跑到现场一看，傻眼了。

“我看沙盘的时候，外立面的颜色是红棕色，灯光一打，流光溢彩，非常 高雅。可现在，楼盘外立面是偏黄色的，看上去沉闷老土。原本以为是高端豪宅，现在一看，简直不敢恭维。”盛女士说，当初就是看了沙盘很满意才买的房，没想到实际出来和沙盘上的效果差了十万八千里，“开发商说，沙盘只是一个参考，合同里也没有写清楚外立面颜色，我现在想维权也找不到法律依据啊。”

沙盘制作中不为人知的行规

所谓沙盘，其实就是小区楼盘模型。现在每一个售楼部都会在售楼大厅摆放沙盘，包括小区规划的总体沙盘和部分户型沙盘。

王先生是杭州某知名沙盘制作公司总经理，旗下有100多名工人，制作楼盘沙盘10多年。杭州绿城、金地、中海、万科等大型房企的沙盘，大都由王先生的公司承包制作。

刘先生是上海某家大型模型公司的经理，专门负责制作楼盘沙盘。接手的工作从新疆到海南，几乎跑遍全中国。*近这段时间，他一直在开拓杭州市场，“杭州现在做沙盘的公司有数百家，还有不少是单枪匹马干的，像包工头一样，来活了招一批人干，做好了就散。杭州房地产开发红火，沙盘制作就竞争激烈了。”

对于沙盘内的那些猫腻，两位经理可以说是再清楚不过。他们整理了五条沙盘制作中的潜规则。

一、调低楼高、调大楼间距

“调低楼高、调大楼间距，已经是不成文的基本规矩了。”王先生说，刚开始做这行时，他还会按照实际比例操作，可每次上交都会被退回重做，改的主要是这两个问题，“现在不用开发商说，我们也会自动调整放宽楼间距了。还有小区道路，也比实际图纸放宽2厘米，由于我们一般人观看模型是俯瞰的角度，而观看现场是平视或仰视角度。因此，沙盘上的设计往往比实际社区规划稀疏很多，同时也会给人高绿化率的感觉。”

二、消失的不利因素

刘先生说，沙盘是要严格按照实际图纸制作的。可有些设备设施，就算图纸上有，他们也会主动忽视。“垃圾房、变电站、高压电线、地下车库出入口、水泵室等，肯定不能出现在沙盘上。如果我把这些都做进沙盘，那开发商会直接把我们公司从合作名单上剔除。”

刘先生说，前年有一次制作沙盘时，他们为了增加生活气息，将图纸上的垃圾房做了出来，还摆放了几个小人在丢垃圾的样子。结果开发商看了，二话不说，不仅拒收了这个沙盘，还直接和他们断绝了合作关系，至今没有再合作过。

三、暧昧的距离

配套设施的安放，也是沙盘制作的一个猫腻点。例如王先生手头正在制作的田园板块一个楼盘沙盘，按照开发商要求，特别点出了西湖、武林门等市区域位置，“这些区域安放有讲究，不能离得太远，但也不能太近。*好是三个手掌的距离，这样一眼扫过，这些区域就会有在同一板块的视觉差。”

还有学校，如果楼盘周边有学校，必须安放在楼盘*近的距离，“马路全部要缩窄，*好做成一条小道，要显得楼盘与学校其实是一体的。学校也要做得特别漂亮，要像学校的样子。”王先生说，其实这个楼盘的 根本还没有确定。

四、宽敞明亮的户型

还有一些户型沙盘，也有讲究。“做户型沙盘，窗户都会放宽些，显得窗明几净。有些户型差的，就会缩短走廊长度，放宽进深，特别是一些南北通透的套型，虽然实际上窗外是北侧房屋的通道，但我们也不能做出来，还要弄点绿化上去。”

“再比如土黄色的外立面，我们会在楼的模型里放上些红色的小灯泡，这样看起来有红棕色的感觉，更高雅些。和水系里放蓝色的灯光，看起来晶莹剔透。”刘先生说，盛女士看到的楼盘外观颜色，可能就是这么来的。

五、不确定的规划

“还有就是楼盘还没通过的规划，或者一期通过，二期还没有的，我们都会先做到沙盘上，尽量显示*的楼盘状态。”就像俞先生遇到的情况，就是二期规划的桥还未通过审批，但是模型先做好了。开发商自然会把*理想的规划放在了沙盘之中，“*后这些规划设计能不能实现，就要靠购房者自己去和售房人员确定了。”

“沙盘陷阱”要维权*好结合其他证据

王先生说，沙盘上其实有句非常重要的话，非常小，一般隐藏在沙盘角落，“本沙盘只是示意，仅提供参考，具体以规划图为准”。

浙江浙元律师事务所副主任张轶群律师表示，这句很小的“沙盘仅供参考”，基本是行规，除非沙盘与实际楼盘在规划上相差太大，比如该标的楼栋没有，或改变规划后而沙盘未重做等，否则很难追究开发商虚假宣传或欺诈销售的法律责任。

按相关部门的要求，开发商使用模型时，必须注明模型或效果图等字样。开发商对沙盘模型内关于楼盘内具体情景的解读有效，楼盘外的则无效，也可以不涉及。

张轶群律师提醒，要保护自身合法权益，就应在购房前主动、积极了解相关情况，看沙盘不如多问实际数据，多做实地考察。并尽量将预售合同内容约定得详细些，特别是要将会影响自己购买这套房屋的因素写入合同。

此外，购房者还可以直接到规划局查规划图，将沙盘设施与规划图一一对应，“被隐身”的公共设施也一目了然。还可以考察道路、绿化带、公园、湖泊等是否真实存在。

此前北京一位张女士购房时，从沙盘看，小区外侧的裙楼是一样高的，等交房时，拐角的部分比其他地方的裙楼高了2米左右，刚好挡住了位于小区里侧的她的房子视野。原来从她家的阳台看出去，可以看到对面的广场，当时也是因为这个才买的，现在恰好被挡住了。

*后张女士和开发商对簿公堂，依靠沙盘拍照、结合售房书面广告、合同等证据打赢官司。

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