2014年月5月15日，北京–2014年4月17日，国土资源部办公厅颁布了《养老服务设施用地指导意见》，在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见。这是对之前出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的贯彻和实施，为中国各界探索科学并可持续发展的养老地产解决方案提供了比较明确的政策导向。

世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强认为：“《指导意见》的发布表明中国政府看到了养老地产发展背后存在的问题，希望发动私营机构和社会资本更多的参与解决养老问题，鼓励盈利性机构投身养老产业。”

市场需求有待挖掘

随着中国老龄化社会的到来与未来大量“4-2-1”家庭的出现，老年人的居住照料问题将为我国方兴未艾的养老地产带来庞大的发展空间。中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》显示，截至2013年末，我国60周岁及以上人口20243万人，占总人口的14.9%，预计未来这一数字还将不断的攀升。如此庞大的潜在需求使得养老产业开始受到广泛关注，近年来，越来越多房地产开发商和保险公司等在内的各类机构纷纷试水养老地产。

“然而，到目前为止，我们还没有看到可持续、可复制的成功运营模式。”对于中国现有的养老地产项目，王广强这样评价：“针对高收入老年人的养老项目因其盈利水平高而受到投资者的青睐，我们相信，这类高端养老项目的成功模式在不久的将来将会呈现。但该类项目只能满足3%-5%的比较富裕的老年人群的需求，而剩余的95%-97%的大众消费市场才是挑战所在。”

《养老服务设施用地指导意见》正是在土地供应和土地应用这两个较基本方面为市场提供了明确的规定。一方面通过鼓励以租赁的方式对盈利性养老机构供地来降低土地的使用成本，并确保有效、充分的土地供应，从而减少养老机构的前期投入成本，另一方面限制过度追求高端以及打养老服务擦边球的各类项目的政策优惠，激励各机构真正为大部分老年人群解决养老问题。

在国外，养老地产的运作基本上需要三种角色的参与，分别是投资商、开发商与养老服务运营商，除此之外还需要各类医疗保健机构等的合作。我国目前除了传统地产开发商、保险资金、政府机构和慈善机构等作为主要的参与者，一些央企和医疗机构也开始有所涉猎，此外，许多外资机构也开始进入中国，与地产商合作开发养老项目，或者作为运营商管理养老机构。

目前，无论哪种类型的养老地产类型都能满足特定客户群的消费需求，因此都有自己的生存空间，但是总体来说还处在规模小、经营不成熟、盈利不稳定的初级阶段，所以也难以成为市场的主流。

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