存量房贷7折利率明年将取消的传闻还未消散，令购房者紧张的消息又已传来。有媒体昨日从建行证实，该行现已将头套房贷较低利率由原来的基准利率上浮到基准利率的1.05倍。专家更是预计，不久或将有更多的银行跟进调整。不管银行是出于信贷紧张的考虑，还是又一出博取利润的诡计，嫌弃昔日的“放心肉”的必然结果就是房购者可能要“吃苦”了。

　　风向标指向越来越清晰

　　媒体消息称，建行北京分行证实，该行根据各贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策。报道还引述建设银行一位个贷经理说法，头套房贷利率较低上浮至基准利率的1.05倍。申请贷款者如果希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。此前北京其他各商业银行对头套房贷的利率均执行基准利率。至此，北京地区出现了家上浮头套房贷利率的银行。

　　今年以来，银行信贷额度持续吃紧，全国各地许多购房者表示申请房贷越来越难。作为房地产调控的地区，北上广信贷政策的变化具有风向标似的作用。据地产界的人士透露，上海市目前头套房贷的利率优惠已经少之有少，绝大多数银行都不再提供。在广州，部分银行头次置业房贷利率上调5%到10%。

　　此外，武汉的头套房贷利率仅有农行和工行施行这一利率较低即为基准利率；其他如中行、汉口银行、招行、华夏、光大等银行，头套房贷利率均上浮10%；交行上浮15%，建行上浮比例较高达到30%。武汉建行个贷部工作人员解释，各支行针对不同的楼盘和个人，会采取不用的贷款利率，头套房贷利率上浮比例在10%-30%之间，并非所有的头套房贷利率都会上浮到30%。

　　“放心肉”遭嫌弃

　　在此前，建设银行高端研究员赵庆明接受媒体采访时曾表示，如果是已发放贷款的，还需要遵守按揭贷款协议，但如果是新发放的，则完全有可能，毕竟银行在利率的调整上，有一定的自主权。

　　一直以来，可以说房贷都是银行的“放心肉”，是优质资产，但不知不觉间，为何风向已经逐渐变了呢？据业内人士介绍，目前优惠房贷利率的业务是微利甚至亏损的。以某行为例，5年期贷款利率为7.05%，打7折后为4.935%，而5年期存款利率为5.5%，已与7折贷款利率倒挂，银行每放出1万元的优惠房贷，可能得每年倒贴56.5元。

　　上海中原地产事业一部总经理沈增泉分析认为，现在银行的额度非常紧张，中小企业融资需求也很大，银行有限的资金有很多更好的出路，房贷这一块对银行来说吸引力已经不大了。他证实，现在新增贷款的放款速度也非常非常慢，以前大概一个月左右就能放贷了，现在较早三个月能拿到钱。

　　事实上也也确实如此，从今年年初，银行的贷款额度就一直很紧张，加之目前已近年底，额度更加紧张。为此，银行已经在选择客户方面变的更加谨慎，一方面只和一些优质楼盘合作，一方面审核客户资料时也更为严格。 {$page$}

　　有信贷人士对中国经济网记者表示，若从公司信贷角度理解基准利率1.1倍，相当于银行贷款利率上浮10%，并不算高。但作为头套房贷，从较初的7折利率到基准再到上浮，增幅已经很快了。在国家限制信贷规模和调高存款准备金压力下，商业银行可放贷资金越来越少。在供给减少需求即使不变的情况下，也会造成供小于求，推高银行利率水平。因此，在国家不改变目前货币政策的情况下，若想让降低银行利率(包括个人和中小企业)很不现实。
 

　　专家预测房购者要“吃苦”了

　　诸多业内人士分析，随着年底到来，不排除北京其他商业银行会微调头套房贷款利率。财经大学中国银行业研究主任郭田勇预计，继建行之后，其他银行有可能跟进。他表示，银行上调头套房贷利率主要是因为其资金紧张，目前市场实际利率水平高，所以银行在其系统内也有需求上调利率水平，这样可增加银行的利润。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容则指出，利率上浮是必然的，当前楼市交易氛围的趋淡使得银行对房地产市场的风险更加重视起来，早先监管层面就多次告诫银行警惕房地产市场的风险，而且还进行过房贷测试，银行的利率肯定还要提高。

但对于普通的购房者来说，专家们这样的预测只能更感压力大增。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟估计，上调利率后，头套房房贷百万贷款20年将头次接近8000元，相当于加息约两次，这个对刚需的影响非常大，套房购房的负担继续增加，要做好“吃苦”的准备。

　　楼市已进入传统的“金九银十”天龙八部，但银行住房贷款业务仍持续低迷。《证券日报》记者近日咨询多家银行了解到，目前多地出现银行暂停房贷业务的情况。即使业务正常开展的银行，也因信贷额度紧张而延长审批放款时间、提高贷款利率。

　　无额度可贷

　　民生银行南京一家支行的信贷经理表示，目前该支行的房贷业务已经暂停。记者了解到，该行在成都、武汉等地区部分支行也已暂停个人住房贷款发放。“房地产贷款业务从今年年初基本就不做了，”民生银行武汉某支行个人贷款业务部门人士告诉本报记者。

　　兴业银行青岛某支行个人业务部门人士表示，由于额度偏紧，该支行个人按揭贷款业务已暂停数月。中信银行武汉某支行人士也表示，“因为没有额度，暂时无法受理个人房屋贷款申请。”

　“我们在北京西城地区的支行有近10家，但由于今年以来信贷额度的紧缩，目前仅保留1家支行做房贷业务”，某股份制银行北京分行零售部门人士告诉记者。

　　华夏银行北京一家支行的个贷经理告诉记者，“由于分下来的额度有限，我们支行的个人住房按揭贷款已经暂停一段时间了。”

　　此外，记者了解到，多数目前开展房贷业务的银行，由于信贷额度而不得不延长审批期限。从去年同期的1-2星期延长到1-3个月，不仅如此，即使审批通过以后，放款时间也要根据银行的贷款额度来确定，若额度不够，银行方面可能会无限期延迟放款。

　　不仅如此，由于需求不减，银行房贷业务定价能力提升明显。光大银行北京某支行个贷经理告诉记者，目前该支行头套房贷款仍可发放，但利率上浮10%，且审批放款时间不能确定。

　　“现在审批时间都要1个月以上，而在去年同期，一般只要一周左右时间。另外，在贷款申请获批后，还可能等待1-2个月才能放款，具体要视支行贷款额度而定。从趋势来看，今年以来放款期限越拉越长，建议尽早申请。”

　　除审批放款周期拉长外校友录，记者了解到，在上海、深圳地区一些银行要求头套房必须头付四成或四成以上，没有任何优惠利率按基准利率执行，而二套房贷利率则要根据客户的信用、评定来定，一般上浮10%-20%左右。{$page$}

　　交通银行深圳地区某支行信贷经理表示，目前该行个人住房贷款头付需四成，而且由于信贷额度较为紧张，目前贷款从审批到放款周期较去年拉长不少，贷款办理的速度非常慢。另外，该行已根据不同客户的资质将头套房贷利率调整为基准利率上浮5%-20%。

　　个人经营贷款成新宠

　　业内人士表示，尽管住房按揭贷仍是银行优质贷款，但在多次上调存款准备金率后，信贷额度是十分稀缺的资源，加之几次不对称加息后，个人住房按揭贷款业务的利润空间被不断压缩，导致一些资金吃紧或本身侧重就不在房贷业务领域的银行暂停该项业务，将有限的信贷额度倾向个人经营性贷款等定价能力高的领域。

　　另外，央行已于近日要求将商业银行保证金存款纳入到存款准备金的缴存范围。据测算，在未来半年时间内，银行体系将有约数千亿元资金上缴央行。分析认为，信贷额度加剧收紧将促使商业银行继续压缩个人房贷业务，调整信贷结构。

　　实际上，去年以来多家银行就开始压缩房贷占比，与此同时，中小企业贷款、个人消费贷款、个人经营性贷款等的比例在不断提高。

　　央行公布的2011年上半年金融机构贷款投向统计报告显示，上半年房地产开发贷款新增2098亿元，同比少增2325亿元，同比剧减53%。

　　从上市银行半年报看，受楼市调控冲击及流动性收紧影响，一些银行个人住房贷款业务增势放缓。中信银行去年上半年住房贷款增幅为31%，而今年上半年增幅仅为6.59%，下降了24.41个百分点。南京银行去年上半年住房贷款增幅为72%，而今年上半年增幅仅为16.23%，下降了55.77个百分点。兴业银行、民生银行个人房贷余额则呈现负增长。其中天龙八部，上半年兴业银行个人住房及商用房贷款余额为1775.74亿元，较去年末减少6.93亿元，占比从79.23%降至71.44%；民生银行上半年个人住房贷款884亿元，较去年末减少90.89亿元。

　　在住房贷款增幅明显下滑的同时，个人经营性贷款则成为零售业务中的亮点。统计显示，民生银行、工行、农行个人经营性贷款增幅都在15%以上。其中民生银行今年上半年个人经营性贷款金额为2076亿元，较去年年末增长1589亿元，增幅为30.61%。农行上半年个人经营贷款1503.54亿元，较上年末增加202.69 亿元，增长15.6%；

　　统计显示，上市银行2011年上半年商贸零售类、个人经营性和消费类贷款增量占贷款总额的增量超过37%，半年内两者存量占比大幅提升近2个百分点达到了16%；贷款发放的期限结构亦呈现出短期化趋势，一年期以下贷款占比提升幅度平均在3.5个百分点左右

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