在政府宏观调控下蹒跚走了近半年的中国房地产，终于等到了“金九银十”的楼市盛宴。对于海南而言，这更是整个国际旅游岛翘头以盼的楼市狂欢季。在宏观调控全国楼市趋冷的大背景下，更兼旅游淡季的双重煎熬，让甫经国际旅游岛大力推动的海南地产，经历了一场犹如过山车般的游戏。

　　自去年8月，国务院批准海南建设“海南国际旅游岛综合试验区”，至今恰好一年。这一年，历经疯涨之后又狂缩的海南楼市还剩下些什么?下半年的海南楼市走向何方?

　　“这应该是波投资海南房地产的较佳时刻!诚然，海南房地产差不多被透支了2、3年，房价有所虚高，但经过近半年来政府宏观调控、海南旅游淡季的挤压，海南楼市的泡沫已经被清除。目前，大部分新入市楼盘的价格，较之年初均有10%左右的降幅。马上就将进入海南旅游的旺季，较迟10月，海南房地产就将迎来一波小高潮，虽然不会暴涨，但期望房价继续下降的预期已不可能实现。”在三亚临海的一间咖啡吧，一在海南从业多年的房地产 人士向记者如此言道。

　　楼市回暖，销售压力不减

　　8月末初秋的海南地产，已经显现出回暖的征兆，海口、三亚等地的各大项目销售处，开始出现三三两两的人群。

　　“这几天确实比前段时间人气好了很多，每天大概都有2位数的客户前来看盘。”提到较近的客户来访量，海南国瑞地产副总经理齐志辉(微博)的眉头舒展了些，“但成交量却没什么变化。8月，在海南又有‘鬼月’支撑，历来都是海南楼市销售的冰点。近期国家收紧第三套房贷，更加剧了这一现象，整个海南项目销售量大幅下降，降幅达40%以上。”

　　随着海南旅游旺季的来临，齐志辉认为9、10月的海南楼市将迎来一波高潮，其理由有三。一是中国投资渠道本身就有限，资金可以找到的出口不多，二是人民币通胀预期仍然存在;三是海南房地产的长期投资价值不容忽视。

　　据统计数据显示，7、8、9三个月周，海口商品房成交量分别达51套、86套和121套。专家分析认为主要是两方面原因导致，一是海南进入每年的购购旺季，海南每年都是这个时候岛外客户来购房比较多，他们需求的主要是以旅游、度假、养老为主。二是本岛居民购购力不断增强，刚性需求增多了，也使得海南的楼市成交量不断提高。

　　但有趣的是，虽然海南楼市回暖的征兆明显，但各大项目负责人对下半年的销售状况却并不乐观。

　　“上半年销售状况不好，基本上项目都处于停滞状态，都等着下半年集中放量。” 海南房地产业 人士吴志强一语道破玄机，“据我所知，仅在9、10两个月，就有50-60家新盘入市。而其中更不乏一些资金链紧张的中小开发商，还打着进一步降价促销的念头。可以预见，虽然下半年整个海南楼市气候回暖，但在庞大的新盘入市量刺激下，项目的销售压力并不见得会比上半年轻松，很可能将演变出一场房企共同角逐的价格战!”

　　房价触底，投资进行时?

　　8月末，海南较新出台的《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知的意见》中，明确指出要着力调整海南商品房“一头独大”的问题和高空置率的问题，这将有效抑制房地产市场投机炒作行为，同时也必将会对海南的房价产生一些关键的影响。

　　“海南的房价确实被透支了2、3年。”面对记者一再的追问，海南一房企巨头高管，终于忍不住袒露事实。“但这种透支只限于年初国际旅游岛政府批复后那短暂的一段时间，事实上，经过这次‘史上较严厉’调控政策，以及海南旅游淡季的影响，海南房地产的泡沫已经被挤得差不多了。几乎所有海南的项目，均在这段时间有10%左右的降幅，新开楼盘更是采取‘低开高走’的方式入市。海口目前新入市楼盘的均价约12000~15000元/平方米，而三亚新入市的楼盘均价约在20000~22000元/平方米左右。”

　　事实上，早在8月初，一些敏感的投资者就已经察觉到海南楼市即将到来的反弹，开始有意识地向海南迁徙。一位来自北京在海南已有2套房产投资者告诉记者：“8月中旬，我发现全国各地二手房的成交都开始回升，北京新房成交也不错。我当时就想，全国楼市普遍走好，海南楼市应该也还有一波行情，于是就约了几个朋友一起到海南来看房。”

　　而这位投资者对海南楼市的理解，与业内专家的看法如出一辙。专家认为：“9、10月份本就是房地产销售的旺季，而对于海南来说，这其实可以算着一年的开始。有关数据表明，海南房地产一年60%以上的销售是从10月到次年01月4个月内实现的。要在短期内消化全年一大半的销售量，毫无疑问海南楼市将在年底迎来一波小高潮，但在大量新盘入市的冲击下，政府宏观调控的趋紧的大背景下，房价不可能再出现暴涨，但期待房价持续下降的预期也已不可实现。因此，此刻可以算是整个海南房价的触底阶段，如果要投资的话，目前是较佳时刻。”

　　趋势转向，城市价值受宠

　　“以前海南置业投资大多偏重于海景房，殊不知大多海景房城市配套匮乏，居住、度假功能俱不完善，使用率很低，”海南一位从业多年的房地产 人士告诉记者，“随着置业的理性回归，今年，海南城市价值版块将成为新的热点，特别是兼具有城市价值和海景资源的两栖房，将更是稀缺。”

　　海南省副省长姜斯宪则认为，开发结构不合理，加之为现代服务业提供配套功能的集工作、生活、娱乐为一体的新型商务地产及康体养生、主题公园、商业娱乐、分时度假等经营性房的严重不足，是桎梏海南旅游地产发展的主要因素之一。

　　对此，海南本地一中介机构潘姓总经理认为，从去年国务院批准海南国际旅游岛建设到现在，都可以视作国内国际富豪对海南的波投资，主要集中在沿海一线海景等资源性项目，故房价高企是实属正常。随着海南房地产开发的进程，将逐渐从一线海景延伸至二、三线海景，资源抢占完毕后，必然是对城市功能、配套的进一步要求。可以预见，今后1、2年内，海南的城市、副资源型住宅，将逐渐抢占一线海景住宅的市场份额，在海南房地产销售中所占比重越来越高。

　　同时，潘总说道：“虽然海南国际旅游岛建设发展规划纲要明确提出了适度发展度假旅居型房地产的要求，事实上海南符合这一要求的项目并不多。即便有1、2个项目内生活配套、设施还算完善，却又因离城市过于遥远，无法满足更多的生活需求。或许，鲁能?三亚湾能算得上度假旅居型地产的案例吧，况且鲁能还在进一步打造其环岛休闲度假圈。事实也是如此，从我们代理的项目在三亚的销售情况来看，目前城市住宅销量也呈现大幅攀升的趋势。只有加大结构合理、配套功能完备综合度假旅居型地产项目的开发，才能真正让海南居高不下的‘空置率’降下来!”

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