■购房高手○梁运斌

按照房地产交易的特点和原则，开发公司出售的房屋其产权应归出资购房的单位和个人所有。根据目前商品房销售的划分，商品房总体上可以分为两大类，一是对象所在地城市居民、企事业单位销售的所谓“内销房”；另一种则是有外商参与投资开发，房屋销售对象主要是海外华侨、港澳台同胞以及在华工作的外籍人士的“外销房”。

商品房交易是一种不同于一般商品购卖的特殊商品的交易行为，由于其交易标的额巨大，交易时手续极为繁琐，并且需要一个相当长的交易时间过程，因此购购商品房必须按照严格的程序进行，交易行为才能顺畅。按照规范的操作方式，在购购商品房时，购房过程较好委托律师按照一定的法律程序来办理，这样购房契约的签订才会严谨，所购房的安全性才会有保障。

在购购商品房时，一般情况下交易双方都应该按照以下基本程序办理：

一、签订认购书

商品房销售工作开始后，开发商或代理商通常会设立售楼处。经过宣传广告，购房人在得到信息后，会到售楼处签订认购书，并交纳定金，销售方应将签约须知及有关的宣传资料和相关文件交给购房人，并应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况。签订认购书是商品房销售程序的一个环节，购卖双方所签订认购书的主要内容应包括：

1．卖方，即发展商名称、地址、电话；销售代理方名称、地址、电话。认购方名称／姓名、地址、电话、身份证件种类，指定律师所名称、地址、电话。2．认购物业。3．房价（户型、面积、单位价格、总价）。4．付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。5．认购条件：签订认购书应注意事项、定金、签订正式契约的时间、付款地址、帐户、签约地点等。

当购房人在售楼处签订完认购书后，销售方应给购房人发放《签约须知》，以使其清楚下一环节及签约有关细节。《签约须知》是购房人在签约前应细读的重要文件，只有看懂并搞清其中的全部条款内容，才可以保证下一步顺利签约。

《签约须知》的主要内容包括：1．签约地点。2．购房者（个人、公司）应带有关身份证件、公司文件前去签约。3．购房者若委托他人签约，有关委托书的说明。4．有关付款凭证的说明。5．缴纳有关的税费说明：印花税（房价万分之五）、契税（房价3％－6％）、手续费1％、房产权属登记费0．3元／平方米、权证工本费、权证印花税和有关公证公证费等。

二、签订购卖契约

购房人在售楼处签过认购书后，应在规定的时间内会同自己的律师到售楼处（外销房应到代理商指定的律师楼）签订正式购卖合同。律师负责签约事宜、起草补充协议、审核契约须知、制定税费明细表、按揭须知，审查付款情况，制定签约付款进程表等文件。销售方律师还要审查购房人身份证件，确定其契税缴纳类别，并向购房人提供法律咨询服务。签订购卖契约是销售过程中较重要的一个环节，契约也是销售中较重要的法律文件，它规定购卖双方的权利和义务。每一个购房人花巨额资金购购房产，都要对契约的每一条逐句审查、询问。

预售契约的主要条款包括：1．土地使用权及房产名称。2．购房人购购房产及交付定金。3．购房人购购房产的面积及土地使用权面积和年限。4．房价（单位面积、总价）。5．付款方式。6．卖方违约条款（未按期交房）。7．卖方质量违约条款。8．卖方保修条款。9．购方接受物业管理公司管理条款。10．预售登记条款。11．转让条款。12．过户条款。13．解决纠纷条款。

另外，预售契约和购卖契约内容较简单，发展商可以增加补充协议。补充协议主要内容有：1．限制购方擅自改变室内结构条款。2．卖方因不可抗力延期交房免责条款（包括供气、供暖等）。3．房屋实际交付后，卖方免除损害责任条款。4．不可抗力对房屋造成损害，卖方免责条款。5．具体转让条款。

三、预售登记及转让

登记：办理预售登记对保护房屋交易双方权益十分重要，对履约有所保障，只有办理完预售、预购登记后协议方才生效。签订契约30日内，购卖双方应到市房屋土地管理局市场处办理预售／预购登记手续。购卖双方共同委托律师办理上述手续。

转让：购方如转让其预购的商品房，购方与转受让人应在预售契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

四、办理入住

在购房人入住前，发展商要统一审查其付款情况，律师协助审查，每期付款的底单复印件都要给销售商律师楼立档保存。在较后入住时供审核。由律师发入住单。

五、安排签订管理公约

预售契约或购卖契约有接受管理公司的管理条款，所以入住前，必须安排购方与管理公司签订管理公约，交纳维修基金及各种费用。

六、办理产权过户、领取房产证

发展商较后要为购房人（此时也可称为业主）办理房产过户手续，较终办理产权证。

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