（一）关于补充协议问题

　　由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，购卖双方往往根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容加以修改、补充。根据国家新颁布《合同法》规定，“格式条款与非格式条款不一致的应当采用非格式条款” 。所以，补充协议比正式合同更重要。

　　一般情况下，补充协议由开发商来起草，因此，有些开发商常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，限度地减轻卖方的责任。有些开发商拒绝签订补充协议或者拒绝修改其起草的不公平补充条款，事实上违背了签订合同所应遵循的平等自愿原则。

　　比如，有的开发商将正式契约中房屋的交付条件放宽为“甲方交付房屋时，如《建设工程质量合格证书》尚未下发，甲乙双方一致同意可以依据临时核验证明进行验收”。此条款要求购方在房屋不具备合法交付条件时接收房屋，无疑免除了卖方因逾期交付房产所应承担的违约责任，而购方接收房产后一旦发现问题将很难追究卖方责任。

　　为了降低购房风险，购房者在签订补充协议时一定要拒绝以上类似条款，同时尽可能地将真实意思表示及卖方的承诺体现在补充协议中。购房者在签订补充协议时，较好要求开发商对以下事项进行约定：

　　开发商对其主体资格及相应批准文件的承诺；

　　所售房产及相应土地面积未设定抵押、留置权的承诺，这主要是为了避免造成购房者无法正常行使产权人的权利；

　　面积误差、共用面积分摊的处理办法；

　　房屋交付的具体办法、具体时间及违约金计算方法；

　　与正式契约不一致的合同变更、解除条件；

　　其他双方需要约定的事项。

　　（二）关于免责条款问题

　　在购房程序中，购房人经常可以看到这样的条款：“如遇到下列特殊原因，可凭北京市有关部门证明文件，据实予以延期：1、不可抗力；2、施工中不可预见异常困难及重大技术问题不能及时解决；3、其他非甲方所能控制的事件;4、遇有国家政策、法规调整,致使影响合同履行；5、冬、雨季，停电日，工期顺延。

　　实际上,该条款对开发商逾期交房某些免责因素的约定对购房者来说是不公平的,特别是“其他非甲方所能控制的事件”是一个非常模糊的概念，在实际履行合同时很难界定。因此，购房人在对开发商逾期交房的免责因素进行约定时一定要非常具体，要有确定性。例如，购房者在签署购房合同时，可要求开发商对施工中不可预见的异常困难及重大技术问题予以列明，对“非甲方所能控制的因素”进行界定，对“冬雨季、停电日”的证明做相应规定，以免在开发商出现逾期交房时，逃避法律责任。

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