几乎所有的销售人员都会告诉您，他们的项目“五证俱全”。一般来说，参加政府有关部门主办的大型房展会的房地产公司和房地产项目，应当经过主办机关的审查，具有一定的可信度。不过由于参展的公司众多，住宅项目的情况更是复杂多样，因此，为了保护您的权益，请您还是确认一下“五证俱全，是真的吗？”

　　我们平常所说的“五证”其实是商品房合法手续的统称，主要包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工许可证》、《北京市商品房预售（销售）许可证》等，还包括北京市计划委员会签发的立项、可行性研究报告批复、按揭银行与发展商的合作协议等。

　　当然，即使是专业人员，有的也不可能背下如此繁杂的名字，告诉您一个简单的办法，因为以上手续办理过程中都存在联系，所以只要具备《预（销）售许可证》的房子，您基本上就可以放心了。但仍要从以下几点入手，仔细考察：

　　1．《商品房预售许可证》上是否包含你要购的那座楼、那层楼？这是《商品房预售许可证》的有效范围问题，详细可参阅《“五证”指什么？》一文。

　　2．“相关手续正在办理中”的说法在法律上站不住脚。一些项目相关手续不齐全，他们会拿出一个有关部门出具“相关手续正在办理中”的证明。也许，他们的手续很快就能下来，但从法律上讲，“正在办理”也是手续不全，内部认购尚可，公开销售就是违法销售。

　　3．较好到售楼处现场去查阅原件，而不要用复印件。

　　4．土地使用权是否抵押给银行？如果发展商已经将这栋楼的国有土地使用权抵押给银行，那么就应该有银行同意其出售房屋的书面许可，才能合法购购。

　　钱能退是真的吗？

　　在展会上，当您看中一处房子时，销售人员有两种方式可以让您选择，一种是交纳几百元，俗称“小订”、“房号款”、“认购金”；另一种是签订《房屋认购书》，交纳1～3万元不等，认购书中一般将其称叫“定金”，俗称“大定”，约定购房者需在认购书签订后几日内到发展商或其指定的律师处签订正式购房合同。如果购房者交了钱又不想购了，发展商应不应该将钱退还？

　　一般来讲，小订是可以退的。但“大定”的情况就没这么简单。

　　从法律角度而言，认购金与定金不尽相同。签订认购书、交纳认购金不是法律规定的必经过程，而是房地产交易领域的一种习惯做法。它通常是在购房者与发展商就房屋购卖的意向初步达成协议后、准备进一步协商前签订的临时认购协议。通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，购方需在此期限内与卖方签署正式合同。购方支付认购金即取得在此期限内的优先购购权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售与他人，如购方决定不购购，卖方应将认购金退还；但如果购方超过规定期限以后才决定不购购，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给购方。

　　定金与认购金不同，定金是一种合同履行的担保。根据我国民法通则和《担保法》规定，签订合同当事人一方可以向另一方给付定金作为履行合同的担保，如果收受方违约，应双倍返还定金；给付方违约，则无权要求对方返还。但是，从法律上讲，定金作为一种担保，要以购卖合同（主合同）成立作为前提，《认购书》中所交定金并非法律意义上的定金，在房屋存在质量问题或开发商存在欺诈行为、双方难以就合同主条款达成一致等情况下，可退。但现在，不少开发商都会在《认购书》中规定，定金不退。虽然从法律意义上讲，退还是不退是要分情况的，但要回钱总是麻烦，所以，建议购房者为了避免丧失认购金或定金，可以采用以下方法：

　　一是不要急于在签订认购书时马上交钱，给自己留几天考虑的时间；

　　二是在认购书中书面约定，如果购房者决定放弃认购的房屋，发展商应当将定金或认购金退还，至少要与开发商约定一些除外条件，如贷款办不下来了，承诺的条件不能兑现了。

　　较后，劝大家一句，除非是已经在展会前了解透了某个项目，万事俱备，就等着展会打折时订合同了，除此情况外，掏钱都要慎重。虽然展会有主办单位把关，项目一般较可靠，但总归是“终身大事”，多个心眼总能少吃亏。

　　描述如此是真的吗？

　　面对您的提问时，房展会的销售小姐通常都会笑脸相迎，告诉您项目合法、五证俱全、环境优美、配套齐全、户型科学，但您一定要去实地考察，看样板间，去工地仔细察看。

　　较重要的还是环境与配套设施，销售小姐往往说得美轮美奂，但真正树有几棵、草有几片，学校、医院、商场、邮局离多远，必须亲临现场才可以“明察秋毫”，有时往工地跑一趟，才不至于被“距市区15时辰”、“离**8公里”这样的模糊概念迷住双眼。

　　开发商给您的楼书在法律上只属“要约”，并非承诺，如果上面的条件日后实现不了，你要想向开发商讨个说法，其路漫漫兮！

　　如果想购这个房子，一定记住在合同的补充协议中将这些条件及违约处罚一一列出。

　　这个项目适合您是真的吗？

　　在一些热销项目的展位前，一些购房人被气氛所感染，或被其打出的诱惑力的促销所打动，而订下房；交了小定金一般情况下尚可退还。有的总怕“过了这村没这店”，怕便宜跑了，而直接交了定金，这种情况下，如果是因为您单方不喜欢这个项目而要求退房，在执行过程中往往比较麻烦，所以，请大家在订房前三思——好房子未必就是适合您的，它真的对您合适吗？以往展会上犯过这种错误的购房人并不在少数。　彤辑

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