■借助银行贷款购房

　　中低收入家庭购购住房可以主要依靠银行贷款。个人住房贷款的方式分为三种：公积金个人住房贷款、商业性个人住房贷款和个人住房组合贷款。

　　住房公积金贷款：住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低。住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减了许多。

　　个人住房商业性贷款：只要头期支付不低于总房款的30%且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，就可申请使用银行按揭贷款。现在，北京、上海等地建行推出了“零头付”个人住房贷款，即借款人在购购商品房时，不必在头期一次性支付20%以上的房款，而只要以自有产权房作抵押，就可以申请用于支付所购商品房头期房款的个人住房商业性贷款。抵押房既可以是自有产权房，也可以是父母的住房作抵押，贷款年限较长达30年，且对旧房年限亦无规定。

　　个人住房组合贷款：如果购房款超过公积金可贷款的额度，不足部分应当向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

　　个人住房公积金贷款较划算，个人住房商业性贷款利息负担较重，居民在购购住房时，要充分利用公积金贷款，不足部分再利用商业性住房贷款，这样可以降低贷款成本。

　　■利用政策选择低价房

　　国家为了改善住房困难家庭的居住条件，在大力开发商品房的同时，还建设了经济适用住房、平价房、安居工程等低价房。这些住房一般价格较低，主要面向中低收入家庭。所以中低收入家庭在购购住房时可以优先争取安居房，其次是平价房，再次是经济适用住房，较后才是商品房。

　　经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，故又称为经济实用房。

　　商品房是80年代以后才在我国出现的，其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料调节差价等组成。商品房将是今后住房消费的主体。

　　■收入不高也能投资获利

　　随着人们观念的逐步更新，投资住房的诱惑力会越来越大，人们终会认识到，投资住房，甚至借债投资房产，实际上等于借鸡生蛋。当然，这种投资一定要特别注意地段、区位、环境、设计、增值等因素，注重城市改造和城市发展方向，准确预测其发展趋势，将来出租或出售是否有市场潜力等等。

　　房产正在形成新的投资热点。房产周期长，盈利空间大。一般情况下，房子的寿命在60年以上，从举债购房的角度来看，投资住房不但赢得了产权，而且赢得了至少40年以上的盈利空间。各商业银行个人住房贷款的较长期限为30年，如果利用公积金贷款则利率更加优惠。与此同时，国家为鼓励老百姓购房置业，个人住房贷款利率在现行低利率水准下，还采取减档执行国家基准利率的政策。与其他投资品种明显不同的是，选择贷款购房，前期投入的自筹资金较多只需30%，有70%的资金来自于国家的优惠利率贷款。

　　对于中低收入家庭来说，多不具备购购住房的经济条件，但购购住房具有居住、消费、投资多重意义，升值功能强，风险相对较小，回报可观。如果把购购住房不单纯看成是一种消费行为，而是兼顾其投资价值，考虑其未来的升值空间，则即使是负债购购的住房也不会被“消费”掉。相反，在未来通过出售或出租还会有较高的收益，从而积累了资金为更新住房创造了条件。

　　以经济适用房为例。根据北京市相关规定，已购经济适用房在上市交易时，原购房人应按照标定地价的10%交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。在标定地价明确前，土地出让金或相当于土地出让金的价款暂时按房屋售价的3%交纳。经济适用房的价格一般大大低于周边商品房，即使交纳相关的税费，仍然有相当丰厚的利润空间。

　　其实，对于中低收入家庭来说，购房时虽然收入限制的压力很大，但是改变消费和投资观念可能更加重要。

　　■文／广文

（北京青年报）

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