据了解，开发商不能按期交房的情况在目前的房地产市场中比较普遍，也是购房人投诉比较多的一个问题。究竟应该怎样认定开发商是否逾期交房？哪些情况可以追究开发商逾期交房的违约责任？哪些情况不属于逾期交房，购房人拒不收房将自己承担违约责任？本刊特请有关专家做了分析。

　　新起点律师事务所王震律师认为，实践中以下4种情况，基本可以认定开发商逾期交房：

　　一、除法律规定的不可抗力和在《合同》里约定开发商可以免责的原因外，在《合同》约定的交付时间没有取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》，开发商肯定是要按《合同》第九条承担逾期交房的违约责任。

　　二、如果出现法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，而开发商没有在《合同》约定的期限内告知购房者，开发商同样要承担逾期违约责任。

　　三、在交付房屋时，如果房屋没有达到在《合同》第十四条中约定的交房时所应达到的使用条件的话，购房者可以拒绝收房，有特别约定的，可以退房。没有就按开发商逾期交房处理，直到达到使用条件为止。

　　四、购房者和开发商如果就房屋交付的条件签订了补充条款有特别约定的，若没有达到约定的条件，开发商承担逾期交房责任。例如约定交付时要提供房屋建筑面积的实测数据，如果没有，按逾期处理，直到能够提供为止。

　　哪些情况虽然延期交房，但是不能追究开发商的违约责任呢？王震律师指出以下3种情况，基本不能认定开发商违约：

　　一、出现了法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，并且开发商及时履行了告知义务，是不需要承担逾期责任的。

　　二、如果是购房者违约在先，如提出一些原合同中没有约定的特殊要求或没能按时付款，致使开发商在《合同》约定的时间拒绝将符合交房条件的房屋交给购房者，开发商是不需要承担逾期责任的。

　　三、如果是购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件而拒绝收房，实际开发商已经具备《合同》约定的交房条件，取得了《北京市建筑工程竣工验收备案表》，这种原因致使购房者延期收房，不能认为是开发商逾期交房。

　　有的购房人因为小区道路不通、商店未建成等而拒收房屋，有的因遮挡房屋的临时建筑未拆除干净而认为房屋不具备居住条件。这种情况怎样认定，关键要看双方的约定。建设部有关人士指出：基础设施主要是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等设施。公共配套建筑是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的教育、商业、饮食、娱乐等公共建筑。基础设施、公共配套建筑状况是购房人选择商品房的重要考虑因素。基础设施、公共配套建筑正常运行是商品房使用功能正常发挥的一个重要条件。因此，出卖人与购受人应当就基础设施、公共配套建筑正常投入运行的日期做出相应的约定。如果在约定日期之内没有完成，可以按本文中开发商逾期交房的第三种情况认定。

记者陈美秋

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