贷款购购二手房请个律师来帮忙

　　１　请来律师帮您忙

　　运用贷款购购二手房的客户，头先面临的问题是接受银行的资格审查。由于二手房抵押贷款业务不同于一级市场的抵押贷款，一是其贷款对象不确定，二是抵押房产情况复杂，且没有开发商的回购担保，所以请个律师就显得尤为重要。银行通过大量的前期工作，对符合条件的申请者才开始纳入贷款程序。由于贷款过程中许多环节都要涉及法律方面的知识，律师的参与就会令这一过程高效、合法。这是客户面临的关。

　　２　初审分成两步走

　　１、借款人主体资格的审查，即借款人身份证明材料的核实和信用水平审查。比如在申请二手房抵押贷款的购房人当中有一部分是持有外地户口的申请人，那么对此就要根据北京市的有关外地人购房的相关政策法规对申请人的资格进行审核。需要通过身份核实，保证房产交易的合法性，同时可避免借款人身份不实、不明的情况，从而降低银行发放贷款的风险。借款人信用水平也是银行放贷时需要考虑的一个重要方面，对此可以通过对借款人收入情况、受教育程度、年龄层次、消费能力等方面进行综合考虑，以确定借款人的还款能力。

　　２、抵押物的审查即房屋产权情况的审查。这是初审中较重要的一个内容。很多法律法规中都明确规定了房产不可转让、不可抵押的若干情形。因此，为了促使房屋合法交易，保证抵押权的实现，必须向房地产管理部门详细查询交易的房地产即预设定抵押的房地产的权属情况，排除不可交易、不可抵押的情形。

　　律师作为见证方，可代签房地产购卖合同，保证双方交易的合法性和有效性。

　　３　律师帮您办抵押

　　当购方必须抵押时，此时在卖方还没有收到全部售房款的情况下，就必须将房产证同意变更到购方名下，以便购方申请抵押贷款，即在二手房抵押贷款业务中是“先抵押，后放款”。因为根据我国《担保法》规定，抵押合同自抵押登记之日起生效，在《抵押贷款合同》中对合同生效的条件都约定：“合同经由双方签字盖章，并经公证以及房地产管理部门办妥抵押登记取得《他项权利证书》之日起正式生效。”但同时抵押登记又必须是在房产过户之后，由购房人即借款人将其所有的房屋向银行抵押。因此必须在抵押登记之前先办理房产过户，虽然这时卖房人还没有收到全部购房款，通常是只收到头付款。所以，必须在抵押登记之前先办理房产过户。律师此时的作用是：１、办理变更手续，将房产证变更为购方；２、进行他项权利登记，将房产抵押给贷款银行；３、将房产证或他项权利证交给贷款银行或律师事务所保存；４、在银行取得他项权利证后，保证卖方将房产交给购方；５、代购方将银行抵押贷款交给卖方，完成交易。第四，设立专项账户，以便代购方支付头期购房款及其他费用，并督促交易各方履约。

　　较后，律师还可以接受委托代为办理文书公证、房屋保险等手续。凯然

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