１．契税。普通住宅按成交价的１．５％缴纳，高端住宅按成交价的３％缴纳。有地税局免税证明的可免交。（财税１９９９２１０号，财税２００１４４号，京财税２００２１９２６号）

２．合同印花税。按成交价的０．０５％缴纳；证照印花税５元／证。（国务院发布并于１９８８年１０月１日实施《中华人民共和国印花税暂行条例》）

３．测量费。按所购房屋的建筑面积收取，标准为０．３０元／平方米。（在房地局测绘队的收费通知中要求按此标准交费）

４．产权登记费。８０元／套。（房地局交易大厅的公告通知中有此项费用的标准）

５．住宅公共维修基金。总房款的２％。（《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》京房地物字［１９９９］１０８８号）

６．物业管理费及供暖费。物业费的标准按照京价（房）字１９９７１９６号文件的规定执行；供暖费１８－３０元／建筑平方米／供暖季。

７．如果需要贷款，还要交律师费、贷款保证金、抵押登记费、保险费、评估费和公证费。律师费０．２５％－０．３％，抵押登记费０．３元／平方米，公证费是２００元／份，贷款保证金、保险及评估费的比例不一，一般都是依据行业惯例及供求情况来确定数额，没有明确的文件规定。

８．如果没有北京户口，外省市个人在京购房还要交合同价的０．３％代理服务费，此费是为了办理《购房产权通知单》。

分清收缴时间和部门

按规定契税是办理房屋立契过户手续时，购房人与开发商一同到所属的区房地局办理产权证时交。一般来说，现房在正式签订购房合同后两个月左右，期房在入住两个月左右就应该去办理立契过户。但为了节约时间提高效率，通常都是由开发商代为收取后集中缴纳，所以很多开发商就会在现房签约和期房入住时提前收取。

印花税、测量费、产权登记费、住宅公共维修基金则都是在现房签约和期房入住时由开发商代为收取，当时开具不做报销凭据的收据，待交到相关政府部门后才能有正式票据。

物业管理费及供暖费在入住时由物业公司收取。１９９８年，北京市发出《关于禁止一次性收取多年物管费的通知》，其中规定：一次性收取物管费较多不能超过一年。而供暖费的收取，一般是从当年的５月１日至１０月期间缴纳。

律师费、贷款保证金、抵押登记费、保险费、评估费、公证费一般在签订购房合同时，或者在办理按揭贷款手续时一次性交齐。

贷款购房也可拿到房产证

建设部已经制定了商品房购卖合同范本，该合同一式四份，购房人应该有一份。由于不少售楼处没有合同章，再加上该合同需要拿到房地局去备案（根据合同范本中的规定，合同备案的时间为３０天，但实际操作过程中往往比这个时间要长），售楼员常常会以此为由，迟迟不把合同原件交给购房人。因此，签合同时较好要求在备案前留一份复印件。

根据《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和第十九条，如果购的是期房，就从房屋交付使用的那算起，９０天内为正常办理产权证（即房屋权属证书）的时间。超过这个时间，开发商要承担违约责任；超过这个时间满一年，且是由于开发商的原因，导致购房人拿不到房产证时，购房人可以要求退房或赔偿。如果购的是现房，起算日期就从签订合同的那开始。

如果是贷款购的房，在所属房地局做完抵押登记后，通常房产证由放款银行收押，清偿全部贷款后，房产证交给购房人。这是因为购房人在办理贷款时，银行要求购房人与银行签订抵押合同，此合同往往会有一条购房人同意，在还清贷款前，把房产证抵押给银行的条款。其实，相应的法律法规并没有明确规定，贷款购房所取得的房产证必须抵押给银行。因此，如果与银行签订的抵押合同中没作上述要求，贷款购房就可以拿到房产证。

其他费用约占总房款的５％

实例王先生选定新华联家园南区一套两室两厅商品房，建筑面积１０６．３平方米，单价３４９２元／平方米，总价是３７１２００元。当时交小订５００元整，该套房可以保留７天。

第７天，王先生到售楼处签约。由于无法一次性付款，王先生申请了八成二十年的贷款，头付８１２００元，贷款２９万元，月供为１９２０元。交完头付款后，开发商给王先生开具头付款发票。同时，还交了贷款额２％的贷款保证金５８００元，开发商告知办理完产权证后可退还，并拿到合同正本复印件一份（正本贷款到账后抵押银行）。

签约后的天下午，王先生见到了贷款律师，并交了贷款额０．３％的律师费８７０元，律师收取；保险费２３９１元，律师代保险公司收；抵押登记费２８０元，律师代收；总价０．３％的外地人在京购房手续费计１１１３．６元，律师代收。

贷款到账后，王先生接到开发商的入住通知。便按要求带本人一寸照片３张、身份证、户口本原件和复印件前来办理入住手续。验房后，物业公司收了６个月的物业费和当年的采暖费。同时购购水、电、天然气卡并办理装修时的手续，签订装修协议。

约半年后，可以办产权证了。开发商代收总价２％公共维修基金７４２４元，总价０．０５％的印花税１８５．６元和总价１．５％契税５５６８元，并开具普通收据（不作报销凭证）。３个月后，王先生拿到区房地局和税务部门的正式票据，并退回当初贷款保证金５８００元。

这样，除去物业费、采暖费和购水、电、气的钱，王先生共花１７８３２．２０元，大约占总房款的５％。不过，这可不含装修、家具、家电等搬家所需要的钱哦！

菜鸟扫盲

商品房由各房地产开发企业投资建设，以盈利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房销售要求有“五证二书”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》和《商品房预售许可证》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。蔡雪婧

感谢中济律师事务所陈海昶律师（ｃｈｃｈｌａｗ＠ｓｉｎａ．ｃｏｍ）的大力支持！

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