市国土房管局于去年12月9日发布了《业主临时公约》和《前期物业服务合同》的示范文本，头次公布了业主应当遵守的规定，明确了业主所具有的权利和义务。该公约实施以来，开发商、物管公司反映如何？业主该有哪些职责范围和权限呢？有没有修改该公约的通道？

　　■《业主临时公约》规定了哪些权限

　　《业主临时公约》实质上是新颁布的《物业管理条例》的配套文件，进一步细化了《条例》，不仅明确规定了物业公司的职责范围与权限，同时也对如何正确实施对业主的管理作出明确的约定。其中包括了业主不能擅自变更房屋结构、外观和用途；不能占用公用部位和共用设施设备；不能利用公用部位搭建建筑物、构筑物等内容。例如：空调外挂设备应按指定位置安装，阳台外和窗外不能吊挂和晾晒物品、不擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语等。业主饲养宠物，应遵守《北京市养犬管理规定》及有关法律法规的规定，及时清理宠物粪便；乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间。机动车在住宅区内行驶时速应低于5公里；车辆出入应按要求出示证件；机动车应在专门的车位停放，禁止在消防通道、井盖、人行便道和绿地等场所停放；夜间停放，防盗报警器应使用静音，发生噪声应迅速解除。

　　市国土房管局规定：消费者购房时应按照新购房合同文本规定进行签订，新合同文本中规定，购房者在与开发商签约时，被视为承诺遵守《业主临时公约》。

　　■修改临时公约需经业主大会通过

　　物业公司与客户应是伙伴关系。在民事上是两个主体；在分工上物业公司是提供服务，业主是享受服务；在人格上，物业员工与业主是平等的。目前物业员工挨打的事件时有发生，好的物业员工因此离开了这个行业，而高素质的人不愿从事这项工作，物业服务的水准就会下降。《业主临时公约》明确要求业主的行为应符合规范。物业公司真正的管理难点在于如何协调、平衡业主之间的关系，如何保证较广大业主的根本利益。

　　许多专家表示，《业主临时公约》、《前期物业服务合同》中的服务条款、物业收取方式都有相关的规定，这就能有效地避免业主入住后与开发商、物业公司发生纠纷。业主在购房时对小区物业有直观的了解，可以避免业主入住后与开发商、物业公司发生不理性的冲突。

　　也有专家和业主对此提出建议。他们表示，开发商在与业主信息交流不对等的情况下，代表业主签订《业主临时公约》，并成为购房合同的条款之一，但每份购房合同条款繁多、专业，业主不可能一一明白，若以后发现问题，想“纠正”怎么办，有没有修改的通道。

　　据报载，市国土房管局相关部门解释，两示范文本实施后，购房者在购房时便可得知物业费用及其收取方式等，从而增加透明度。如果业主对《业主临时公约》中的条款不满意，可以通过成立业主大会后召开业主大会修改该公约。

　　■《业主临时公约》使管理与服务并存

　　本市新版《业主临时公约》和《前期物业服务合同》示范文本正式实施以来，得到众多物管公司的欢迎。这些公司表示，目前我们的产品经营和服务水准等许多方面都在努力与国际接轨，但是我们的一些消费者在行使自己的权利时，却不了解自己的义务。他们以为拥有了产权便拥有了一切权利，不愿为公众的利益牺牲一点个人的利益。同时，只接受物业公司的服务，不愿接受物业公司的管理。而实际上，管理与服务是并存的。管理是对设备设施的管理，而对人行为的规范是在执行国家的规定和制度。国家的规定可能比较笼统，物业公司把它加以细化了。

　　■违约责任有规定

　　一些物业公司表示，对于少数侵害整体利益的行为如何制止，这始终是困扰物业管理企业的难点。毕竟物业公司是企业，不是执法部门。对此，《业主临时公约》规定了违约责任和违约纠纷的解决办法。

　　其一，违反本公约造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负赔偿责任。其二，对业主违反公约的行为，相关业主、物业管理企业可督促其改正；协商调解不成的，可提起诉讼；违反相关法规政策的，报告有关部门。

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