实用率如何测定

　　据了解，一般所讲的“实用率”是指套内建筑面积（含套内墙体面积及阳台建筑面积）与商品房销售面积（即发展商标明的建筑面积，含公摊面积）之比，影响实用率的重要因素是设备用房、管理用房及公共区域公摊面积。由于设备用房、管理用房尤其是楼层过道走廊以及头层入口或大堂等公共区域公摊面积一般购房者难以测定，而套内建筑面积由于涉及阳台面积和套内墙体面积，购房者也难以自测，因此发展商承诺的“实用率”，一般购房者很难验证。

　　不过，有一个指标是一般购房者能测定的，那就是使用率。使用率是指套内使用面积（也叫地毯面积，不含套内墙体面积及阳台建筑面积）与商品房销售面积之比。套内使用面积一般购房者都能较为容易自行测量。需要提醒的是，由于套内使用面积不含套内墙体面积及阳台建筑面积，一般来说，使用率仅为实用率的九成左右。

　　不同物业实用率不同

　　不少购房者表示，以前单位所分“房改房”实用率普遍较高，大都在９０％以上，但如今的商品房实用率大都不足九成甚至不足八成，故而认定发展商在玩“猫腻”，这其实是冤枉了诸多发展商。

　　事实上，不同的物业类型实用率相差是很大的，例如别墅物业，由于不用分摊任何相关公摊面积，故而其实用率高达１００％；多层住宅实用率则多在８５％－９０％之间，高层由于增加了电梯间等，一般多在８０％－８５％之间，而公寓、商住楼实用率还会更低。一般来说，多层住宅实用率低于８５％、高层小高层实用率低于８０％，都不“实惠”，可能是楼房设计不够合理，或者是公摊面积分摊过大。但倘若多层高于９０％，高层小高层高于８５％，也不一定是好事。

　　理性看待实用率高低

　　实用率高就一定好？不一定！这要看个人的要求与品味。

　　例如２部电梯比起１部电梯的配设，显然更便于出行，缩短等候时间，尤其是早晨上班高峰时间更能体现其优越性；较宽的楼梯走廊过道，在方便居住者出行的同时，对通风、消防、视觉也更为有利。此外更提高了居住档次。但很显然，以上做法在提高楼盘档次，进而提高居住舒适度的同时，也都加大了公摊面积，降低了实用率，而宽敞的头层大堂同样纳入公摊面积，可以说，气派与舒适是需要业主付出真金白银来换取的。

　　倘若购房者属于那种希望每花一分钱都能体现在户内实际使用空间上，那较好挑选单层户数少、头层入口大堂面积小（自然也略显局促）的楼房。不过，明智的购房者不应只考虑室内面积而不顾外部环境，那只能是降低居住质量。因此，购房者应保持平常心态，明确自己需要什么档次的楼盘与什么品味的房屋。

　　例如富力御龙庭，其实用率不算很高（自然也不算低），但其楼梯走廊过道宽敞，大堂豪华气派，那种档次与品味决非一般楼房所能媲美，相对其地处淘金区域、优美的园林环境与完善配套而言，目前每平方米五千多六千元之价可以说性价比极为优越。

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