今天我们继续推出收房入住的系列节目——我们一起关注的是面积，收房时，我们肯定注意面积结算的问题，预售商品房约定面积与收房时较终的实测面积会出现不符的情况 ，这正常嘛？这公摊面积较让人摸不透， 针对一些商品房面积的纠纷，我们该怎样返还于未然呢 ，这些问题是今天我们要和您探讨的。朋友们有相关问题可以收听并参与我们的节目。一位购房人曾说，面积——较简单的同时也是较复杂的

　　其实购房置业者大多在小学的时候，就学习了测量面积，到头来，发现岁数一大把了，这面积问题还是整不明白。购房时面积缺斤短两都是旧话题了，商品房面积纠纷一直不断，我国南京今年这方面的纠纷有增多的趋势。

（一、相关房产新闻：商品房面积纠纷增多 5时辰）

　　【南京日报报道】由于大约有8万套商品住宅要交付，使得今年被人们称为实实在在的“交付年”。近期，有许多已经拿了房子或者即将拿房的市民，向本报房地产部咨询有关房屋面积的问题；还有不少购房人想了解房屋的面积是如何测出来的。

　　就面积测绘问题，南京市房产部门人士向记者表示，随着维权意识的不断增强，购房人对所购房屋的建筑面积、层高、结构等因素愈加关注。特别是市民在购购期房时，由于那时候房屋还没有建好，购房合同上标注的面积也是预估的面积，所以很多人在购到房子以后，总会感觉到房子的实际面积与当初在图纸上了解的不甚一致，从而产生许多疑虑。由此产生的纠纷也越来越多。

　　目前，开发商销售商品房都是按照房屋的建筑面积。房屋的建筑面积，是由房屋的套内建筑面积和共有公用分摊面积组成的。每一产权单元的建筑面积，都是通过整幢房屋的计算才能得到。很明显，“建筑面积”是大于“套内建筑面积”的，这也是许多面积纠纷的“根源”。

　　他说，市民在购房时，不仅要了解套内部分和相关的楼梯间面积，还应了解整幢房屋的各个层面，特别是地下室、头层层面、机房层，因为有很多共有共用部位都设在这几个层面。“只有充分了解了整幢房屋的状况，才能清楚房屋面积的组成，消除心中疑虑。”

　　此外，在商品房购卖契约中，有关房屋状况的描述里有一项内容是房屋的层高，该项内容由开发商填写。常有购房人在房屋交付后，自行对房屋的高度进行丈量，发现实量尺寸与契约中的数据不相符合，而且总是偏小。这时，购房人便会产生受骗上当的感觉，继而到房产部门投诉。

二、面积调查情报站3

调查1：您的房屋面积交房后有误差吗？

有85.71% 的朋友反馈的意见说有误差

还有14.29% 的朋友反馈的意见说没有误差

　　看来存在误差是占多数的，尽量减少误差才是根本，希望有关人士在这方面负起责任来，尽职尽责地去完善，缩短面积误差的问题。

调查2：面积误差多少？

回答：多三平米以内 的朋友占 20.00%

多三平米以上40.00%

　　　少三平米以内10.00%

　　　少三平米以上30.00%

　　通过这组数据显示：多三平米以上还是占居多的，其实在建筑面积上，一些小的误差是不可避免的，但要尽量缩小这种误差，给业主一个公平公正的实用房屋面积才是较好的。

调查3：您的面积测算在什么时候完成 ？

有50.00% 的朋友回答说在交房时 ，就完成面积测算了

还有50.00% 的朋友回答说在领产权证时完成面积测算的

调查4：您对住房面积的准确性有怀疑吗 ？

有80.00%

没有20.00%

　　看来老百姓对住房面积的准确性还是存在疑问，大多不确信自己拿到的这间房子的标准是符合自己原有面积的，那么君君在这里提醒各位准备入住的业主售房时一定要测量好面积，及时有效的维护您自己的权益。

　　好了，这里是调查情报站，我是君君，下次节目再见。

三、焦点网徐蕊报道 5时辰

　　收房时，您注意过面积结算的问题吗？您对开发商告诉您的较终面积有疑问吗？在焦点天津房地产网的调查中，对面积的结算环节还不清楚的业主占很大一部分，而且在验房过程中，面积问题也是常常被业主忽略的问题之一。一位先春园（四、预售商品房约定面积与收房时较终的实测面积不符应该如何处理？

　　销售面积和较终实测面积的误差问题是商品房购卖中经常出现的，应该说这是建筑行业自身的特点所决定的，是一种正常的现象。通常而言，这个问题在现房销售中比较少涉及，而且即使出现，误差的范围也较小，比较容易解决。问题较多的是期房预售，因为在期房预售合同签署时，房屋还处于未成型状态，建成后的实测面积与合同约定的暂测面积有误差属于常见情况。

　　但是如果误差较大，将严重影响购房者的合法权益，因为很可能面积超出了购房人预先设定的经济承受能力范围或者大大低于购房人所需要的面积大小。

法律在这个问题上没有强制性的规定，解决这个问题的较好办法就是依靠合同条款，通过双方平等的协商加以约定。通常，购房人可以要求在合同条款中做如下规不定：

（1）确定一个较小的误差范围内（如正负1%以内），在这个范围内的误差忽略不计，视为实测面积与暂测面积相符，购卖双方不再对有关差价进行结算；

（2）协商确定在一个合理的、购方能接受的范围内（如正负3%以内），购卖双方按合同约定的房屋单价就误差部分进行重新结算，多退少补；

（3）超过以上合理范围的误差（如正负误差超过3%），视为卖方违约，购方有权解除合同，那么业主是有权退房的并按合同约定要求卖方退还房价款及其利息并支付相应的违约金。

　　如果实际面积的误差超过正负3%以上，。如果业主不要求退房的话，面积多了3%以上的话，3%以内的部分业主应按照原价缴纳，而超过3%的部分是不收取任何费用的。如果面积少了3%以上，3%以内的部分按原价退还，3%以上的部分则应双倍退还给业主。

五、问题解答：公用建筑面积分摊原则。

1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊，为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各种分摊的公用建筑面积之和。

3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

可分摊的公用建筑面积

1、大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间：

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

　　分摊公用建筑面积的计算方法：分摊的公用建筑面积=套内建筑面积 X 公用建筑面积分摊系数

　　公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

　　公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积

六、赵先生的面积结算经历

　　长期以来，赵先生一直梦寐以求能够拥有一间带大客厅的房屋。2000年1月，赵先生被一套两室一厅的商品房所吸引，楼书上标明的建筑面积为36平方米的大客厅令赵先生怦然心动，于是赵先生决定购购此房。房屋验收时，一位律师朋友提醒他一定要注意对房屋面积进行仔细的验收，于是，赵先生对此特别留了心，所幸的是，验收时开发商出具的经产权部门实测的房屋建筑面积、套内建筑面积与购房合同的约定大致相同，赵先生很满意。可他一进新房，却立即意识到客厅没有想象中那么大。失望之余，他想一定是开发商在面积问题上作了手脚，于是他又请有关单位对房屋面积进行了重新测量。测量结果显示客厅建筑面积仅为32平方米，比楼书标明的建筑面积少4平方米，而阳台和其中一间卧室的建筑面积却比楼书标明的建筑面积各增加了2平方米。赵先生据此向开发商提出赔偿要求。但开发商认为楼书标明的房屋各个组成部分的面积在合同中没有约定，不能作为索赔依据。赵先生很是生气，于是，他拿着标明房屋各组成部分建筑面积的楼书找到律师朋友，问自己能不能凭楼书向开发商找回点赔偿？

　　律师点评：赵先生很难凭一纸楼书得到开发商的赔偿。本案中，由于商品房购销合同仅约定了赵先生所购房屋的建筑面积、套内建筑面积数值，未详细约定商品房各个组成的相应面积数，更未约定楼书为合同有效组成部分，故，赵先生仅凭一纸没有法律效力的楼书很难得到开发商的赔偿。

　　律师建议：本案中，开发商利用相应增减商品房各组成部分建筑面积的方法，达到商品房建筑面积总值不变的目的，这样做可谓是一箭双雕：既不违反合同约定，可又大幅度降低生产成本（阳台造价一般较低）。开发商如此”精明”，费尽心思规避法律，购房人真是防不胜防。购房人如果不希望赵先生的遭遇在自己身上重演，在签订商品房购卖合同时，就应当把楼书标明的面积详细约定在合同里，并约定相应误差的处理方法及违约责任。这样，购房人才有可能购到满意的商品房。

七、如何防范商品房面积纠纷

(律师)毕志荣

　　依据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》中的规定，商品房销售面积（也称建筑面积）由套内建筑面积和分摊的公用建筑面积组成，而套内建筑面积又包括套内的使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积三部

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