难以认定的“缺陷”

吴某通过中介看中一套虹口区的二手房，经过中介的居间服务，吴某与上家朱某签订了《房地产购卖合同》。合同签订当天吴某付了定金１万元，上下家对交房、付款等条款作了约定。签约一周后，吴某反悔，并向中介发出书面通知，认为上家隐瞒了在一年左右内房屋里连续死亡两人的重要事实，造成重大误解，要求解除购卖合同。上家原本不同意解除购卖合同，经中介沟通后同意解除购卖合同，但对定金返还不能达成一致。两个月后，上家将房屋另售他人，并因定金退赔问题与吴某闹上法庭。庭审中，下家吴某认为，房屋内发生过死人情况，不吉利，因上家没有告知而产生误解，合同解除归咎于上家。上家认为，生老病死属人之常理，下家没有询问，自己没有告知的义务，合同解除应归咎于下家。法院判决将合同解除归咎于下家，驳回了吴某的诉讼请求。

泛城法务部工作人员分析认为，购卖合同签订后，因为“不吉利”的原因要求退房而败诉，主要有三个原因：（１）人员死亡的事实是否应当告知存在争议。多数人认为，除非下家事先有特别要求，否则上家对屋内死过人的情况没有法定的事先告知义务。（２）没有证据证明上家或中介有欺诈行为。欺诈通常是指故意告诉对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误决定的行为。（３）重大误解之说难以成立。重大误解通常是指行为人对行为的性质、内容、行为对象或其他直观信息认识错误，导致行为的后果与自己的意思相悖的情形。在庭审中，下家提出其购房目的是用作婚房，但由于无证据证明在合同签订前有过约定或要求，且其同意接受房屋内原有设施、家具，法院据此没有采纳他的辩解。但如果有证据证明，下家购房的确是用作婚房，法院应酌情采纳吴某的请求，至少应免除双方的缔约过失。

购家拒付房款

荤强的“贬值”理由

无独有偶。近日上海静安区法院也审理了一起由于房屋“风水”而引起的二手房购卖纠纷。

２００６年１月上旬王某与尹某通过上海志远房地产经纪公司居间介绍签订了涉及本市巨鹿路某号一处房屋的购卖。王某以总价２３０万元出售该处房屋。合同约定了违约责任外尹某还在购卖合同签订前已对该房屋进行实地验看并同意王某将该房屋按现状交付即可。合同签约后尹某按期付款并将房价尾子款１０万元暂存中介方。满足这较后支付１０万元的条件是在房产交易出具了尹某产权证的３天内双方对该房屋作验看、清点确认无误后签订房地产交接书凭交接书再领取较后的１０万元。但就在此时，尹某发现王某在该房屋中设灵堂祭奠亡人遂要求王某就此予以赔偿，并发函给中介商不得支付１０万元的尾子款。由于迟迟未得到房价尾子款１０万元４月下旬王某将尹某和房产中介公司起诉到法院诉称尹某在取得了房地产权证后却设置障碍不让房产中介商将１０万元及违约金给付自己因该笔款子已在中介商一方要求志远公司承担付款责任。

尹某则辩称因王某在已出售的房屋中设置灵堂有违社会的公序良俗造成涉案房屋贬值直接损害了购房人的财产权利。而业主王某则辩称，自己家属于２００６年２月９日因病在医院去世而自己于２月１０日至１３日间在房屋占有尚未转移期间于家中作祭奠属人之常情。当收到交接通知后即迁离该房屋遂交出房门钥匙。

法院认为王某与尹某签署的二手房购卖合同合法有效。就在王某出售该房屋的合法使用期间适逢亲人去世而在居所内为亡人设案祭奠这是社会中普遍存在的追忆已故亲人的方式该行为本身并无奇异之处尹某也无证据证明该行为损害了二手房的实际使用以此拒付二手房的尾子款理由不成立。作为居住了几十年的老房子有人生老病死很正常。涉及到本案中的王某在与尹某达成房屋购卖合同后双方在办理房地产权证的过程中突发家人不幸去世，这与前些年曾发生在他人的新房中上吊自杀事件而引起的诉讼是有本质上的区别。

上上家亦作梗

无法迁出的户口

王某不久前购购了一套老式售后公房，并签订了购卖合同。办理好产权交易之后，王某在迁入户口时发现，自己所购购的房屋中居然有其他人的户口。质问上家才得知是上家购购此房屋时其上家所留下的户口，上家也表示自己无能为力，也联系不到自己的上家。王某找到房产所在地的派出所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。至今为止，王某的问题仍然未能得到解决，不禁懊悔自己没有在购房之前了解清楚这些问题。

泛城租售网法务部工作人员点评：针对目前户籍纠纷中的管理盲点，应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。在目前的房产转让与户籍迁移相分离的体制中，这样的措施是必不可少的。

房贷门槛

未获贷款购家有责

在二手房交易中，由于下家未能成功申请到贷款而致使交易无法进行的情况也比较普遍。

客户刘某欲购购龙柏新村房屋，房屋总价６０万元，想商业贷款３０万元并交付了１万元定金。购卖双方又急于签署购卖合同，在签署当日才和银行沟通，鉴于刘某年龄仅２０岁，中学学历且不能提供比较稳定的收入证明，经几家银行初步审查都不能通过，房东开始担心购卖是否能顺利进行。客户刘某先前也没有充分说明情况及考虑贷款事宜，致使双方对于继续履行都信心不足。于是，刘某提出解除购卖意向，房东方认为解除可以，但要没收刘某的１万元定金，双方僵持。

泛城租售网法务部人员分析：根据法律规定，在定金交付后，如果因为购房者的原因造成购卖不能继续履行的，那么房东方可以没收定金。上述案例中的刘某，在确定需要贷款的前提下，没有对于自己的资信及还款能力作初步估计。因此，购房者在确定购购且交付定金前应对自己的贷款资信有初步的了解，并积极配合中介公司（或直接和银行）先与银行做简单沟通，初步确定自己的贷款额度再交付定金，这样可以保证购卖的顺利进行。

房贷门槛

中介不应胡乱承诺

还有一宗案例也因贷款问题而使交易受阻。何某通过中介公司看中一套房子，总价１５６万元，但由于其本身已经有２套房子的抵押贷款，所以何某担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行很熟，办出贷款完全没有问题，于是何某就与上家签订了购卖合同，并开始办理贷款申请。

然而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款，何某不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经延期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近２００００元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。

泛城租售网法务部工作人员点评：从法律关系上来看，贷款合同与房屋购卖合同属于两个不同的法律关系，除非在购卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于购卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。

政策变化

突然加大的营业税免担

由于今年政策频出，因此而引起的二手房交易纠纷也层出不穷。

２００６年７月中旬，王某通过中介看中一套徐汇的次新房源，经过中介业务员的介绍以及牵头，王某与业主李某签订了《房地产购卖合同》，并同时交付３万元的订金。由于王某需贷款，无法一次性付清房款，所以王某与李某在合同上注明，在签定完购房合同之后的１４个工作日之内完成交易过户手续。就在王某与李某准备交易过户的前几天，上海突发房产新政，规定原先营业税交纳房源购入时间由两年延长为五年。而当时距离开始征税不足３天，且王某的贷款还未获得批准，无法完成过户。

为避免将被多征收的营业税，李某单方提出三种解决方案，（一）希望可以和王某在政策开始实施前，提前完成交易；（二）如若王某在交易时间上无法配合，希望王某和自己共同承担将被多征的税款；（三）终止交易，但定金不予退换。对此，王某表示自己已经全力配合过户交易，但贷款审批时间确实自己没有办法控制。如果李某想要终止交易，自己也同意，但要求李某返还双倍订金，作为赔偿。较后，经过中介努力，帮助王某申请加快贷款审批，赶在新政实施前完成交易。

由于今年政策频出，因此而引起的二手房交易纠纷也层出不穷。

２００６年７月中旬，王某通过中介看中一套徐汇的次新房源，经过中介业务员的介绍以及牵头，王某与业主李某签订了《房地产购卖合同》，并同时交付３万元的订金。由于王某需贷款，无法一次性付清房款，所以王某与李某在合同上注明，在签定完购房合同之后的１４个工作日之内完成交易过户手续。就在王某与李某准备交易过户的前几天，上海突发房产新政，规定原先营业税交纳房源购入时间由两年延长为五年。而当时距离开始征税不足３天，且王某的贷款还未获得批准，无法完成过户。

为避免将被多征收的营业税，李某单方提出三种解决方案，（一）希望可以和王某在政策开始实施前，提前完成交易；（二）如若王某在交易时间上无法配合，希望王某和自己共同承担将被多征的税款；（三）终止交易，但定金不予退换。对此，王某表示自己已经全力配合过户交易，但贷款审批时间确实自己没有办法控制。如果李某想要终止交易，自己也同意，但要求李某返还双倍订金，作为赔偿。较后，经过中介努力，帮助王某申请加快贷款审批，赶在新政实施前完成交易。

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