投资方式的权衡

　　购房投资选择以租养贷还是升值转卖；在付款方式上，是贷款或付全款？这是投资者头要考虑的问题。一般人购房居住或投资，除要投入一笔不小的资金外，还要向银行贷不少款（多数人选择5—7成按揭的方式），有人就此被上了套———毕竟灵活的现金换来的是不易变现的不动产。如果投资不当，负债的心理压力加之房产很难变现脱手，会令购房人有种被套牢的感觉。如果将来银行试行开办的“转按揭”程序简便易行并且所费不多的话，将来贷款购房也许会轻松一些，使资金流动性增加，投资效率提高。

　　因此，特别需要提醒房产投资者注意的是：如同进入

　　证券市场一样，购房投资前较好有足够的心理准备，除非具备坚强的神经或良好的未来收入预期，否则不要盲目使用贷款投资的方式。

　　毕竟借别人的钱投资，风险更大。银行的贷款利息不能说是可以忽略不计的，加上若干其它的费用（如律师费、保险费等等），十几年下来，要多支付贷款总额50％—70％的款项。

　　今天热衷于以租养贷的房产投资者，一定要考虑到未来租金波动的实际变化。在某种程度上，“以租养贷”的方式很可能是一种以未来不确定的预期，为投资套牢现实的籍慰。笔者认为，真正意义上的房产投资，要着眼于该项房产的自身价值（地段、产品、品牌服务等内在价值）的增长性，具体表现在其价格上升，而房产的租金收入倒是该项投资的副产品。因此本文讨论的投资在于如何选择出真正升值的房产，而房产投资获利的主要方法是升值转卖。

　　投资品种的选择

　　目前，上海的房产市场上各种档次的品种都有，从别墅、联排别墅到公寓、二手房、经济适用房，从板式小高层到板式跃层、塔式高层等等，不一而足。擅长概念炒作的京城开发商，总是希望通过品种的翻新来吸引购家的眼球。

　　客观地说，每个品种都有一定的消费者，但不是所有的房产品种都有投资价值。一般从长期投资的角度而言，凡过渡性产品经常会是昙花一现，产品的过渡性也会造成客户群的狭窄性。所以选择成熟品种，管理比较到位的别墅（其实就是独立住宅）或者公寓。因为如果在选择上不出大错的话，这二种产品的客户群无疑将是较稳定而又相对广泛的。

　　投资的位置考虑

　　所谓位置，就是区位、地段。它决定了房产产品的属性。一般优良的地段必定决定了其价格的不菲，然而作为投资，未必就是较好的选择。

　　总的来说，政府的基础设施投资方向、各区域的功能划分无疑是较重要的因素，购房者在结合未来业主的需要，划定基本区位后，要考虑的较实际问题是，未来入住后人流增大时的交通和生活配套状况。因为，这才是未来业主的生活中所较看重的方面。

　　其次，是考虑该区域的长远发展趋势。与其在热点地区堵车，还不如选择交通方便的有待发展地区，价格便宜可为日后的增值赚得了较大的空间。

　　房屋除了一般生活消费品的属性外，更要考虑到其不同于其它商品的属性——— 性的意义。也就是说，它具有满足购购者的特殊心理需求的功能。因此，在一些项目，尽管价格奇高，但由于地段的先进性能够满足购购者的心理需要，因而也有价值增长潜力。加之聚富效应，未来会有较强的增值性。但相对而言，这种项目的转手变现机会也会少一些，比较适合转按揭的投资方式。

　　投资时机的把握

　　投资者在选中项目后，如同购股票一样，较好选择在其价位较低时入市。那么，是购期房还是尾盘？凡尾盘价格都会很低，加之现房，很多人都会购购尾盘。然而，尾盘的弊端在于缺乏选择的余地。而投资房产需要认真甄选。因此只有在极个别的情况下，诸如价格超跌，严重偏离于该地段价值时，才会考虑尾房。期房的风险的确很大。现房的优势是明显的，但目前购购期房和现房之间的价格差别有10％－20％之多，这是在地产投资中必须考虑的利润部分。

　　因此，为了稳妥起见，在了解了开发商的资信情况后，开盘前，购购同一个项目的二期期房。这样通过一期现房的入住与管理应当可以充分的对项目有较为直观的了解。

　　综上所述，作为地产投资者，即使是在上海这么具有良好的市场机会的地区投资，也是要精挑细选，慎而又慎的。如同任何投资一样，盲目跟风是大忌。

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