●置业要素

年底购房要注意几个方面？

看现房，全面判断质量。经过前三个季节的开发建设，冬季的房子基本已经封顶，是现房，百姓在楼盘看到的是房子的原始面貌，能直接、客观地看到材质、原料、施工质量等，如楼面是否裂缝、墙壁是否起皮、棚顶是否漏水，都一览无余。购房人挑挑拣拣，按质论价，就显得从容自得，应付自如。

购尾盘，看清优势和劣势。房子卖到冬天，出现了许多尾盘，其实这时候细心选购尾房也是不错的选择，选择时可以做到更客观、更冷静。因为一般项目在开盘时都能造成浓厚的销售氛围，而购购尾房的业主则可以在这时看清项目的优势和劣势。价格、付款方式及谈判空间是购房者在选择尾盘时需要考虑的重要内容。由于不少尾房在销售时开发商的心气不同，还有不少开发商忙于收尾开展其他新项目。因此，在购购尾房时，购家可以在价格、付款方式上有一定的讨价还价的空间，在消费心理上有占了优势的感觉。另外，在尾房时期去挑房，会对项目的前期承诺、质量，特别是将来邻居的构成有更准确的认定，能看到的东西总比图画中看到的更真实，购房也购得更踏实。

购期房，看好手续。如果购购期房，购房者还是应该多关注开发商的手续、五证是否齐全等等。在看房时，还要多看一下墙壁、下水、隐蔽工程等细节，这些建筑细节都能体现一个楼盘的品质。

●置业分析

年底是否是购房的好时机？

正方：眼下购房更划算

张文钧（上海兴盛实业发展有限公司）如果你已具备购房的资金实力，选择之一是继续推迟购购，但以往的事实证明房价不仅没有因此下降，反而大幅上涨；选择之二是现在就购下你中意的房子，这样你的确需要面对房价波动风险，但从国内房地产市场的长期发展趋势来看，房价上涨的可能性远远大于下跌的可能性。没有任何力量可以阻止供求规律发挥作用。

刘承健(刘承健博客,刘承健新闻,

反方：年底应控制购房冲动

戴晓晖（同济大学建筑与城市规划学院）即使房价涨幅会有所控制，但是这也并不意味着所有的青年人都能马上入住大房子，只能说住房条件会不断地改善。此时投资型购房应谨慎，从国家持续出台的一系列宏观调控政策看，房地产已经不再是投资较佳选择，明年政策有趋于收紧之势，并且今年股票和基金市场势头良好，从投资手段的选择来看金融投资与地产投资相比，前者是此时更好的选择。

朱钦豪（上海百家汇房地产经纪管理有限公司）年底的时候会有一些计划外收入，年终奖金、红包、双薪……于是很多人打算年底的时候购房子，这其中一部分人是早有计划，也有另外一部分年轻人是因为手里有了余钱，怕自己乱花掉，也怕明年这些钱购不到同样面积的房子，于是，自己的积蓄，再拼拼凑凑借借，先弄到头期款购下再说。实际上我并不赞同因为年底拥有了比较大的进账而购房，这一部分青年人购房就有很大的盲目性，很可能并没有详细考察过房子的品质，仅仅是在售楼处被小姐的话和精美的楼书给忽悠了，事后总是要为自己的冲动付出这样那样的代价。毕竟购房子还要是一个有计划的活动，包括头付的比例、后期的还贷、房子的质量、物业管理等等都需要一段时间的了解方才可行。

中立方：什么时候购都一样

尹伯成\(复旦大学教授\) 今年年底、明年初是近期购房的较好时机，由于前段时间政策频出，年底正是购房的淡季，加上开发商有资金回笼压力，迫使开发商将有降价的可能。购房者应该根据自己的需求购性价比较高的楼盘，其实对于购房而言，没有完全的较佳时机，台风过后蔬菜往往较贵，但想吃的人再贵也会购。从宏观的角度说，从新政出台后一段时间后介入购房较为合适，从微观角度说，应该根据自己的需求和能力量力而行，购性价比较高的楼盘。

陈玉城（上海筑地房地产经纪有限公司企划部副总）如果是“自住”，任何时候都可以购房，是不是年底并不重要，而且是越早购越划算；但如果是作为投资，建议年底和明年较好不要冒险，投资可以选择其它渠道。宏观调控一定程度上可以防止房地产产生泡沫，但是老百姓对房地产的需求并没有下降。

近期内可能由于政府控制而放慢房价上涨的速度，市场也出现了短时间的观望，但是这种情况会持续多久争议比较大，恐怕价格不会持续下滑，短期有可能上涨幅度放慢，长期来看房地产价格还是会上升。

●慧眼看楼

请注意：年底卖房的经典招式

招式一：直接降价。这一促销手段，由于操作的透明度极高，对于开发商的真情表白，只要打折幅度达到心理价位，购房者都会欣然接受，毕竟省下来的可是货真价实的黄金白银，这一招是百试百灵的。

招式二：免费礼。“礼多人不怪”，中国的这句俗语被开发商们演绎得有声有色。在房展会上，司空见惯的是把洋伞，也能排上几十米的长队。其余的小则物业费、空调、全套橱柜，大则车库、卫生间、小汽车。当然，消费者也不傻，若礼品正好是那根能改变其心理价位平衡的“稻草”，则会爽快出手，如果所礼品价值或用途与消费者心理预期相差甚远，则往往会做隔岸观火状，此时开发商也只能是“一声叹息”。

招式三：内部员工价。这一招较早是被嫁接到商业领域，按销售人员的话讲，“戴着面纱的女人”就比其他女人的回头率高，可达到购房人高关注度的目的。另外，还可以回避前期高价购房业主来闹事，只有内部员工才能享受如此优惠的价格嘛，至于说内部员工是自住、炒房，开发商是管不着了，反正只要销售放量就行。而事实上，内部员工的价格也确实很诱人。

招式四：搞团购。从开发商角度，既可免去因降价而招致前期高价成交业主的声讨与退房之胁———“集体购房，批发价天经地义”，又可借机炒作出销售量和知名度。对购房者而言，人多力量大，集体去砍价，还真有点要“翻身做主人”的味道。

招式五：无理由退房。“无理由退房”，这一招看起来是开发商冒很大风险为消费者着想，但房子毕竟不同于一般小件消费品，真要退起来又谈何容易。头先，装修入住几年后，房子成为“家”的物质外壳，这种浓厚的感情寄托实在非可以估价，因此岂能动辄割舍；其次，中国式购房是“宽进严出”，想退房，程序一大堆；较后，开发商都是项目公司，房子卖完后可能项目公司就不存在了，如承诺期过长，届时即使想退房也怕找不到主。

招式六：减头付。2000年曾有银行推出过零头付，减头付也算是开发商的又一发明。随着银行对购房贷款的“收紧银根”，此时开发商牺牲部分利益而抛出低头付的橄榄枝，对于某些购房者，尤其是上班不久积蓄不多的年轻族当然颇具吸引力。

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