小户型成交活跃

　　市场决定一切，当四方、李沧的房价已达到五六千元／平方米，浮山新区房价站到7000多元／平方米以上时，唯有将户型缩小，才能给予购房者一个可以承受的总价。

　　2008年青岛市场越走越淡，明星楼盘已是小户型的天下。今年以来，卖得较火的两个楼盘当属百通馨苑和青建橄榄城，均是小户型主打。

　　根据网上成交显示，青建橄榄城从2008年1月以来，卖了400套之多，而目前的均价亦在7600元／平方米，在这个淡季中，如此业绩是该让一些开发商垂涎三尺。

　　近年来，较坚决执行小户型路线的是百通馨苑，从2007年，便因户型面积合理，受到中端消费者追捧，屡屡占据青岛销售排行榜榜头。今年，百通馨苑七区开盘，两个月便有了百余套的佳绩，只是上月开始，成交量趋缓。

　　曾经是卖得快不如卖得贵，在货币政策趋紧的宏观形势下，快速回现是开发商的生存之道，在一片肃杀的市场环境下，必是资金为王。

　　目前青岛市场销售小户型产品的楼盘很多，如润发湖畔雅居（查看地图）、广华海岸阳光（查看地图）、雁山世纪（查看地图）等，今年下半年将推向市场的青岛保利百合花园（查看地图）和万科金色城品，也有精彩的小户型产品亮相。海信璞园项目小户型产品也占到了71％，将于下半年推出。小户型一路从北向南涌来，是政策使然，也是市场使然。

　　小户型大趋势

　　70多平方米的套二房太局促，90多平方米的套二房太大，80多平方米刚刚好。80－90平方米之间的套二户型是保利百合花园、万科金色城品的主流产品，这是市场、政策、开发商几方面博弈之后新的平衡点。

　　2006年5月出台的“国六条”要求，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。无疑，这是今天市场结构变化的推动力。

　　青岛建筑师张海斌认为，开发商乐于做大户型有两方面原因，一方面小户型的单位建筑成本高；另一方面，前几年消费者热衷大户型。

　　小户型设计符合社会发展的趋势，青岛也正步入家庭小型化的时代。据统计，2007年末全市每个家庭户平均人口为2.82人，三人家庭在所有家庭中所占比例较高，达到38.85%。

　　小户型明天会更小

　　深挖户型面积的潜力，小而全，小而舒适，体现产品的技术含量，比如万科金色城品小户型中，有面盆、坐便器、淋浴三分离的设计，也就是说三者均是独立的空间，这是引入了日本户型设计的理念。三分离设计提高了卫生间使用效率，不再是简单的干湿分区，理念大胆，接受度有待市场检验。

　　分析小户型的设计难点，建筑师张海斌举例说，同样是一梯两户，电梯、楼梯等公摊面积基本相同，那么90平方米的户型必然比150平方米户型公摊比例高。

　　张百忍举例说，今年深圳万科第五园所售住宅平均面积在70平方米左右，而另有一深圳楼盘平均面积只有50平方米，这在青岛是不可想象的。青岛的开发商之所以不设计这类户型，是怕卖不掉，但深圳的今天将是青岛的明天，如果单价继续趋高，户型面积会更小。

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