何谓“小户型”

　　有人称，所谓的小户型，是指60平方米以下的单居，80平方米以下的两居室以及100平方米以下的三居，这个定义可能下得不太确切。其实“小户型”、“三居室”本身就是自相矛盾的，又何以把三居室和小户型结合起来，如果以此类推，那么小户型四居该有多大呢?相对意义上的小户型其实是没有实际意义的。故，在此讨论的小户型有其完全的界限，市场也没有一个明确的界定标准。我们认为，既然目前市场上已经出现了45平方米的小户型商品住宅，例如阳光100北面的小户型单元，如果我们把所有不超过90平方米的户型都称为小户型的话，那么这应该算是一个较宽松的标准。

　　业内一位人士曾说过，笼统地说，小户型的标准无准确定性，一般而言是根据消费者不同的需求来定的。当然如果90平方米的商品房按建筑面积计算，参考的小户型多为高层塔楼而且小户型房塔楼公摊率又很高，那么这样一套90平方米户型的商品房套内的使用面积也就65平方米左右，也应该算小户型了。“时代之光”名苑目前在售的商品房中有65平方米的一居室，据说是“小户型三代产品”，其销售经理告诉记者：“其实小户型商品房的市场需求空间也不能算很大，因为它毕竟不适合今后生活不断变化和发展的需求，另外作为开发商来说，他们可能在利用空间上多下功夫，尽可能地争取不浪费一点空间。小户型设计的商品房在一幢楼里其实也就几套，聪明的消费者不难看出，这其实是为了合理的利用空间。当然现在也有一些项目在大批量地制造小户型商品房，这主要是因为营销策略的差异。至于‘小户型三代’产品也就是比那些面积小的商品房功能更趋于”。

　　质疑小户型热销

　　有人说：“市场是检验真理的惟一标准”，在2000年度，据报道今典花园二期小户型曾创下过4天成交高达200多户的记录。去年除今典花园小户型二代之外，欧陆经典、现代城、美林花园、朝阳园等项目无一不称自己项目的小户型均热销。接着便出现了纯粹以小户型为主打户型的项目，如新都市计划，嘉悦精英等。

　　然后，业内人士便开始分析小户型热销的原因，分析结果观点各异，什么宏观经济大背景，住房消费层的变化，家庭结构的变化等各个方面，不同版本的市场调查报告也相继出台，从消费调查到出租回报，充分去证明小户型是今后房地产市场的消费主流产品，是开发商投资建设的明智选择。这就形成了今年有部分开发商竟然把自己投资的项目全盖成了小户型产品或组合式小户型产品。

　　其实，熟悉这个市场的人都明白，那些极力主推小户型的大多数项目中，小户型在其销售户型的比例中很小。记者发现，鼓吹自己有小户型的现代城、阳光100、美林花园等项目中90平方米以下的小户型还占不到整个在售项目户型的10％，而纯粹以小户型为主打的项目中，也不是因其为小户型而热卖，大多数市场回馈都不理想。例如，维多利亚海湾的精小户型45平方米能热卖，主要是其地理位置和功能性，很显然购此项目的客户根本就不是自住，仅仅是为了度假或出租，完全是靠酒店式公寓的题材热卖的，而非小户型本身。而热销之较的“小户型二代”今典花园二期，又完全超越小户型这个概念，其实质是组合户型，很多客户购一套在使用功能上可能会有不舒适感。市场反应结果是，有客户会购一整层来组合成一个上千平方米的特大户型。今典花园的发展商张宝全(张宝全博客,张宝全新闻,张宝全说吧)则称：“小户型二代并不小，也不是小户型而应该是标准户型。”

　　小户型二代的误区

　　今典花园小户型二代，甭管它是否是真实意义上的小户型，但它确实是市场产品创新的典范，其建筑力学上的创新和建筑材料的创新别出心裁。房地产策划研究学专家张复认为：“小户型二代产品其实是一种人们的居住理想与现实消费能力妥协的产物，大多数客户都抱着日后扩大居住面积的理想购购的，但大家忽略了结构技术上的可能性与现实可操作性是一对矛盾的问题。”

　　误区一，头先只购“小户型二代”一套房的客户很多是想日后再购那些左邻右舍的二手房来扩大自己的住房面积。那么你必须算笔账，改造一套房子不管用打通或其他手段能否比你搬到一套面积大的新家经济。在此同时又面临装饰、装修方方面面的协调工作很劳神。

　　误区二，“小户型二代”的发展商可能没考虑过，房屋价值除了地段、户型……还有设备系统。改变户型的二代居民是改变不了日后日新月异的硬件设备的。

　　误区三，购单套商品房的客户想完成日后扩的改造恐怕很困难。那么就有了市场上很多客户购下了一层几套“今典花园”小户型二代的事例，严格意义上把“小户型”变成了“标准户型”。

　　误区四，实际上把组合式小户型叫成二代，本身就是对小户型的批判，另外如果今后市场上出售小户型的市场供应量大了(因为二手房50％是小户型，再加上一些商品房的小户型)，那么日后可能供大于需时，就会变成淘汰产品。那么小户型二代可能会侥幸因为在技术革新的背景下，有了变废为宝的组合功能，但其由小变大的过程仅仅只是个单向过程。

　　“小户型”非此非彼

　　购了“时代之光”名苑的刘小姐告诉记者：“之所以购小户型，是因为总价便宜，价格能接受。暂时自己住，成了家这套房子太小了，卖了，还得购大的，这是肯定的。”

　　“时代之光”名苑的销售经理认为：如果问客户愿意住大户型还是小户型，无需考虑，肯定的回答是大房子，现在购小户型都只是因为暂时还没能力住大户型而已。

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