核实房主身份 亲见房主本人

　　目前购卖二手房时，大家基本都会选择中介公司，当然也有购卖双方单独完成交易的，不管选择哪种模式，都要慎重。头先，购卖双方在签订合同前要检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于房主证件的真实性和其与房主身份的一致性是签订购卖合同的前提条件，尤其在购卖双方自己进行交易而没有中介公司参与，又没有第三方居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

　　虽然现在二手房市场趋于正规，但仍有经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，较后谁出价高便卖给谁，不惜与个客户毁约。既然这种“一房多卖”的违规操作在二手房市场上还没有完全杜绝，为避免自己受骗，一定要见房主本人。购方应该学会行使自身权利，约见房主当面核实。

　　明确购卖双方的权利责任

　　目前市场上自住需求较多，这个群体大多对房产购卖经验不足，加上房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了避免发生纠纷后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

　　据了解，目前绝大多数二手房购卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“购方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)____日内向卖方(购方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的较终落实。此外，购卖双方还应该学会使用“补充协议”。购卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。大家不要因为当时怕麻烦而日后添麻烦。

　　标明付款过户、费用交接时间

　　购购二手房相对新房一大优势就是现房交易，这样就不用等待几个月甚至一年才能过户。同时也需要购方，尤其是现金交易的购方注意付款时间、过户时间等时间的注明。在实际操作中现金交易的购方一般会将房款分为头付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确购方的付款时间，而同时尾款的支付时间又关乎过户日期，因此购方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行事前签订的“违约责任”。

　　二手房一般都会有些水、电、煤气等费用需要清算，这也是购卖二手房复杂手续中的一环，属于“房屋交付”中的重要条款。这也要求购卖双方在合同中一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和购方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

（编辑：侯春雷）

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