降契税：是三税调整中的利好

　　政策规定，从2008年11月1日起，对个人头次购购90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购购住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　我省银行界人士分析认为，在这三税调整中，对购房者较有利的是契税下调，其次是印花税免征，再次是土地增值税免征。目前我省执行的契税法定税率为3%，居民自用普通住宅（90平方米以下）减半征收即1.5%。也就是说，90平方米以下住房，在契税下调后，税金降低了房价的0.5个百分点。

　　印花税和土地增值税免征，主要是为加强房屋的流转性，事实上影响有限。目前印花税的税率是万分之五，土地增值税主要针对“商业房”征收，在居民住房中土地增值税一般是“空转”，往往可以规避。

　　目前对二手房交易影响的政策是，房龄在5年以内的二手房交易，必须缴纳房价总额5.5%的营业税，1.5%的契税(公寓和高端物业为3%)，1%的个人所得税和0.1%的印花税。总的算下来，5年以内的二手房交易应付各种税款达到房价的8.1%。

　　客户：明年起才能享受七折利率

　　政策规定，人民银行决定自2008年10月27日起，对居民头次购购普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，较低头付款比例调整为20%。

　　我省银行界人士分析介绍，按照惯例，若购房者是2008年10月27日后购购的住房，那么从购购之日起即可享受7折利率优惠；如果是从2008年10月27日前购购的住房，那么其贷款优惠利率应从次年1月1日起调整，这也就是“固定日调整”政策。一般在签订合同时，银行会提供利率“固定日调整”和“次期调整”两种选择，如果客户中途修改，应根据合同约定向银行缴纳违约金，违约金数量一般为1个月的贷款利息。

　　二套房：还清头套房有望享受新政

　　另外，该政策对二套房政策进行了一定程度的放宽，如果居民还清了套房的房贷，改善自住房并符合国家对普通自住房的政策规定，那么就按套房利率7折优惠执行，头付款可以为20%。目前规定的套房头付比例为40%，贷款利率在基准利率的基础上上浮10%。比如某市民贷款购了一套100平方米的自住房，他如果想改善自己的住房条件，再购购一套130平方米的房子，只要能提前还清套房的贷款，在购购套130平方米的普通自住房时，他仍然可以享受头套房的贷款政策。

　　普通房：我省规定较高不超144平方米

　　政策规定，贷款利率和头付款比例下调，均针对居民头次购购普通自住房和改善型普通自住房。

　　我省对于普通住房的规定，执行省建设厅、财政厅、地税局2005年的通知，它应包括三个条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但上浮比例不得超过20%。

　　据银行界人士介绍，这三个条件中，较重要的是对“单套建筑面积”的规定，单套建筑面积在120平方米以下，较高不得超过144平方米。一般来说除别墅外，住宅小区的建筑容积率都在1.0以上。

　　公积金：贷30万20年每月少还44元

　　政策规定，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。即五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。以一个公积金贷款30万元、贷款年限为20年，按照等额本息的还款方式，调整前，利率为4.86%，每月需还款1956.74元；调整后，利率为4.59%，每月需还款1912.55元。贷款者每月将少还贷款约为44元。

　　按照惯例，已发放的贷款在本年度利率是不变的，自2009年1月1日开始，执行调整后的利率。对于在调整日之后发放的住房公积金贷款，执行的将是调整后的新利率。对于已经签订贷款合同，而且放款日在调整日之后的住房公积金贷款，要在贷款人签订调整贷款利率的通知单后，才发放公积金贷款。

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