土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。

　　土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。

　　其计算公式为：

　　应纳税额＝增值额*适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

　　二手房购卖要征收土地增值税

　　２００６年１１月１４日，北京地税局出台《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（京地税地[２００６]４５６号，点击查看原文），该文件对于个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的相关问题进行了明确规定，并于２００６年１２月１日正式实施。

　　土地增值税如何征收

　　土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

　　（１）增值额未超过扣除项目金额５０%部分，税率为３０%；

　　（２）增值额超过扣除项目金额５０%，未超过扣除项目金额１００%的部分，税率为４０%；

　　（３）增值额超过扣除项目金额１００%，未超过扣除项目金额２００%的部分，税率为５０%；

　　（４）增值额超过扣除项目金额２００%的部分，税率为６０%。

　　增值税征收的两种方式

　　，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的１%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为５０万元，土地增值税应为５０００００×１%=５０００元。

　　，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。

　　１、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：

　　（１）取得房地产时有效发票所载的金额；

　　（２）按发票所载金额从购购年度起至转让年度止每年加计５%的金额；

　　（３）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；

　　（４）取得房地产时所缴纳的契税。

　　２、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：

　　（１）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；

　　（２）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；

　　（３）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

　　土地增值税征收实例

　　假设张先生于２００４年以５０万元购购了一套房产，２００６年１２月将以７０万来出售。

　　１、张先生不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，其以核定方式来缴纳，则需要缴纳的土地增值税为７０００（７０００００×１%）元

　　２、如果张先生能够提供购房发票，发票所载金额为５０万，那么可扣除：

　　原值：５０００００；加计金额：５０００００×５%+５０００００×（１+５%）×５%=５１２５０；税金：契税为７５００（５０００００×１。５%）元，转让时缴纳的营业税为３８５００（７０００００×５。５%）、个人所得税按核定方式缴纳为７０００（７０００００×１%）、印花税３５０元。

　　那么该套房屋的增值额为：７０００００-５０００００-５１２５０-７５００-３８５００-７０００-３５０=９５４００元，未超过扣除项目金额的５０%，按照３０%的税率计算。那么，土地增值税为：９５４００×３０%=２８６２０元。

　　存在疑惑：征收细则还需要进一步确定

　　虽然此次北京地税局对于土地增值税的扣除项目和征收方式进行了比较明确的规定；但是，对于土地增值税的征收细则还需要进一步的明确，比如对于土地增值税的征收范围。按照京财税[１９９９]１２０１号规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。同时，按照京地税地[２００４]３６８号文件规定，对个人转让居住满三年未满五年的非普通标准住宅，减半征收土地增值税项目；如果将这两个文件进行衔接，是否就是对于普通住宅和五年以上的非普通住宅均免征土地增值税？对于这一点，可能还是存在疑惑，而对于土地增值税征收范围的界定，将直接会影响到该政策对于二手房市场产生的波动幅度。

　　１１月下半月，预期有售房高峰

　　由于土地增值税将于１２月１日正式实施，现在距离征收时间也就半个月的时间，那么，在此时间段内，对于那些已经成交的客户来说，为了避免交易税费的增加，必然会出现提前集中过户的现象；另外，对于那些已经有成交意向的消费者来说，受此政策的催动，为了节省土地增值税的成本支出，也将会加速彼此之间交易，同时，也会将部分后期的交易需求提前释放。

　　土地增值税的会计处理及举例

　　企业应当在“应交税金”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映企业计算出的应交土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。

　　土地增值税作为对企业营业收入所征收的一种税收，一般应当作为营业税金进行处理，具体可以分为如下三种情况：

　　（一）对于专门从事房地产经营的企业，应当直接计入营业税金及附加科目，如房地产开发企业应当计入“经营税金及附加”科目，对外经济合作企业应当计入“营业税金”科目，股份制企业应当计入“营业税金及附加”科目。

　　（二）对于非专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的土地增值税，一般应当作为其他业务支出处理，如工业企业、商业企业、农业企业、交通企业、民航企业等企业应当计入“其他业务支出”科目，如果企业不划分主营业务收入和其他业务收入，那么相应地土地增值税也应当作为营业税金的一部分计入“营业税金及附加”（如旅游饮食服务企业）。

　　（三）对于企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等，其应当缴纳的土地增值税应当计入“固定资产清理”等账户。

　　[例１]某房地产开发企业１９９８年１月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入３８００万元。企业为开发该项目支付土地出让金６００万元，房地产开发本为１４００万元，专门为开发该项目支付的贷款利息１２０万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计２１０.９万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的５%计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的２０%加计扣除。则其应纳税额为：

　　扣除项目金额＝６００+１４００+１２０+２１０.９+（６００+１４００）×５%+（６００+１４００）×２０%＝６００+１４００+１２０+２１０.９+１００+４００＝２８３０.９万元

　　增值额＝３８００-２８３０.９＝９６９.１万元

　　增值额占扣除项目比例＝９６９.１÷２８３０.９＝３４.２３%

　　应纳税额＝９６９.１×３０%＝２９０.７３万元

　　则企业应作如下会计分录：

　　借：经营税金及附加 ２９０７３００

　　贷：应交税金--应交土地增值税 ２９０７３００

　　实际向税务机关缴纳土地增值税时作如下会计分录：

　　借：应交税金--应交土地增值税 ２９０７３００

　　贷：银行存款 ２９０７３００

　　近期土地增值税政策变动：

　　从２００８年１１月１日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。 (责任编辑：JN022)

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