文/本刊记者 黄罗维

　　文前提要：为了鼓励市民购购普通住房，近期国家有关部门出台了一系列的优惠措施，与此同时，一些城市也根据当地的情况推出了一些配套的措施，这对房地产市场也产生了不小的影响。

　　业内专家分析，对于购房者来说，在当前的情况下购房，应该牢牢把握住头次置业和普通住房两个核心，并以此为基础以变应变地制定购房策略，充分享受政策所带来的实惠。

　　房地产市场的政策大变样了！11月1日无疑成了市场关注的一个焦点，因为就在这前后，许多城市的房产新政正式出台。

　　李辉一直有着购房的打算，所以这几天来他一直挺兴奋的，时时刻刻都在关注着政策面点点滴滴的变化，因为他知道，楼市实在就是一个政策市。随着10月22日国家权威部门一系列政策组合拳的出台，这几天来，上海、南京、福州、武汉和南昌等地都相继出台了一系列激活楼市的政策，对此李辉用一句话进行了概括：“像我这样的头次置业者，在这次房产新政中的受益是的。”

　　头次置业备受鼓励

　　李辉的话是没有错的，这次新推出的房产政策力度不小，其关键点就在于激活自住需求，而头次置业无疑是其中的受惠对象。根据央行政策，头套房购购者可以享受到两大好处：一是只要是普通住宅的购购者，头付比例都可降为20%；二是按揭利率可较低下浮为贷款基准利率的0.7倍。另外，头次购购90平米以下普通住房契税统一下调到1%。而除了“国家版”的政策之外，各个城市更是出台了鼓励头次置业的“地方版”政策，让购房者切切实实尝到了甜头。对此，日前摩根大通发布的研究报告称，中国出台刺激房地产市场的政策不仅必要，而且是促进内需增长较关键的措施之一，而这些措施旨在鼓励头次置业者，他们成了这次政策较主要的着力点。

　　购房者对这一政策面的变化是心知肚明的，近一阵在上海等城市的房地产交易，前去办理“头次购房证明”的购房者出现了久违的排队现象，进一步显示了其在当前市场上所引发的关注度。其实纵观这许多年来房地产市场政策面的变化，头次置业始终是受鼓励的对象，这也为我们把握政策的脉络搭建了一个清晰的角度。

　　普通住房大行其道

　　“在所有这些房产新政中，我较关注的还是普通房标准的变化。”李辉用这句话对当前的政策做了这样一个评论。近一阵以来，各地对普通住房标准的调整可谓是“轰轰烈烈”。上海采用了“双限制”，即由原来的政策转变为对房屋总价和面积的限制。而南京的普通住房标准更为宽泛，住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在144平方米（含）以下的，即可算作普通住房，把普通住房彻底与房价脱了钩。其他不少城市普通房标准的调整虽然各有不同，但总体都比原来宽松了许多。

　　普通住房之所以受到关注，较为关键的原因还在于目前所有的政策措施都是围绕着普通住房展开的。而且从“地方版”的政策来看，普通住房还能享受到更多优惠，比如上海就规定，对个人将购购超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税和个人所得税（先进生活用房）。所以普通房标准其实厘定了这次房产新政所覆盖的范围，无疑有着举足轻重的作用。

　　而从各地普通住房标准调整的情况来看，未来市场上的普通住房无疑将大大增加，普通住房将成为主流，更多的选择机会已经呈现在了购房者面前，大家可以好好地把握这一契机。

　　利好诱发购房机会

　　契税减免、利率下调、头付降低……在一系列优惠政策的诱惑下，像李辉这样的购房者终于有些按耐不住了，他准备在这几个月到房地产市场转转，看看有没有出手时机。李辉说：“现在有这么多有利房地产市场的政策出台，对于我们购房者来说也应该多多留意市场的变化，不要忽视政策利好带来的购房机会。毕竟根据我自己的情况，购房不可能等太久，这些政策增添了我的信心。”

　　其实，此次房产新政的出台是与整个经济大环境息息相关的，美国“次贷危机”引发了一场席卷全球的金融风暴，这也给中国经济带来了非常巨大的影响。在这种情况下，启动内需无疑是当务之急，而房地产无疑成了急先锋。现在有种种迹象表明，2009年我们面临的经济形势可能会更加严峻，这也决定了有关方面可能会进一步推出鼓励房地产市场发展的政策，也将给购房者带来更多的实惠。

　　那么，未来还可能会有哪些政策出台呢？总体来看，值得关注的有这样几点：头先，“购房退税”是否会重出江湖，“购房退税”是1998年在上海房地产市场低迷的情况下出台的，但其实这种优惠政策在许多国家和地区都一直存在，在那里购房都能享受到退税优惠；，购房财政补贴是否会全面启动，目前在西安、南京、扬州等城市，已经开始执行这项措施，其是否会全面铺开就值得大家进一步关注；第三，购房入户是否会展开，购房这类优惠政策此前在上海也曾实施过，这对刺激楼市具有相当大的作用，目前一些城市已经开始逐步运用此项措施。还有对“改善型”普通住房究竟如何定义也是个相当关键的焦点，其中主要涉及到房地产交易和银行两个层面，对此购房者也可进一步留意。

　　而从市场的角度来看，房产新政的出台虽然难以改变楼市短期调整的态势，但是其作用将会慢慢地显现出来，对于购房者来说就要把握市场低迷期的购房机会，因为这样的阶段往往是淘房的好时机。

　　购房策略以变应变

　　政策在变，我们购房手段也应该以变应变。从这些政策的着力点来看，我们可以发现这样两个关键词：一是头次置业；二是普通住房。所有的政策措施都是围绕着这两个范畴来展开的，由此我们的购房策略可以以此为基础，在当前紧紧把握住这样三点：

　　一是紧盯普通住房，在当前的市场情况下特别要留意那些“非转普”的房源，随着各地普通房标准的出台，其所涵盖的范围大大增加了，这也给了我们更多选择的机会。换句话说我们购房应该以普通住房作为头选，这样即使未来政策面发生变化，仍然可以避免成为被“打压”的对象。

　　二是用足政策上限，其中特别是要对梯级购房策略进行调整。此前我们一直强调购小换大的梯级购房策略，但在目前的政策背景下，如果在头次置业时过于保守，接下来换房容易进入二次置业的“陷阱”，极易受到政策的限制。所以记者认为，在头次购房时应该根据自己的能力，尽量多地满足实际的居住需求，充分享受头次置业政策所带来的实惠。

　　三是力降利息成本，根据当前的政策，巧用公积金贷款无疑是较佳的手段。目前公积金贷款利率进一步下调，从10月27日起，五年期（含五年）公积金贷款利率从4.32%下调至4.05%，五年期以上公积金贷款利率从4.86%下调至4.59%。以上海为例，如用足80万元贷款，贷款年限为20年来计算，如果按等额本息计算法来计算，贷款购房者每月还款额为5100元，每月要比商业贷款（7折优惠，利率为5.04%）少还197元。应该说其中的实惠不少。

　　把握机会 逢低介入

　　文/本刊记者 甄爱军

　　一系列的政策出台，政府打出救市组合拳，楼市将会何去何从？能否就此扭转颓势？购房时机是否已然出现？专家表示，虽然市场低迷状态还在持续，不过对于购房者尤其是购购自住房的人而言，此时应该积极准备起来，以便能够在时机成熟之后立即出手以抢得先机，而不是被动等待以至于错失机会。

　　市场成交量将会回升

　　在新政的作用下，楼市将产生诸多变化，包括交易量的回升以及未来消费形式的改变。虽然较近各地成交量并未随着新政的实施而出现大幅增长情形，但是专家分析认为，近期交易量会有所回升。

　　就上海而言，较近两个月以来，一手新房的日成交量均鲜有超过500套的情形，大多数时候在200～400套不等，与去年夏天成交高峰时期日均1300套的成交量相比相去甚远。这种情形还要维持多长时间呢？

　　业内人士表示不会等待多久，上海市房产交易状况会发生转变。上海德佑地产市场部有关人士在接受记者采访时表示，随着上海普通住房标准的确定，卢湾、静安、黄浦等市核心区域内有为数不少的非普通住宅实现“非转普”，这种变化对购卖双方来说都是利好。购家可以节约购房成本，如契税减半，贷款利率可享受基准利率0.7倍的更为优惠的幅度；而卖家也能降低交易费用，如不用缴纳营业税和个税。“购房成本减少和交易税费的降低，会促使一些有购房意向的人做出购房决定。”这位人士如是说。

　　而随着二手房市场交易量的回升，必将带动一手新房的交易量。复旦大学房地产研究主任华伟指出，随着二手房市场的交易回暖，这必将带动一手市场的交易，因此一手房交易量在目前的基础上还会有所增加。

　　此外，随着各地普通住房标准的确定，同时政府的优惠政策也是围绕普通住房而制定，那么对市场供应也会引起相应的变化。广州知名房产专家韩世同认为，购购普通住房能够享受到诸多优惠，肯定会促使更多的人关注这种物业。而这种变化也会让开发商会随着市场需求的变化而对产品进行调整，比如增加符合普通住房标准房源的供应。

　　把握低迷期购房机会

　　楼市何时能够出现转机？专家给出的答案是在明年年初。华伟指出，就目前而言，各级政府出台均出台了救市政策，如政府在税费、信贷方面给予相应的优惠，同时也有地方政府出台利好政策，如上海对两年以上的二手房（普通住房）免征营业税、个税，武汉放宽普通住房的标准以扩大政策受惠面，南京针对购房给予相应的财政补贴。“这些做法都表明，希望消费者恢复信心。”他说。

　　华伟进一步指出，现在能做的就是等待市场转机的出现。市场转机的出现在很大程度上取决于交易量的企稳并回升，也就是说，只有等到交易量稳定下来之后再回升，价格底部才会显现。而在他看来，目前市场还处于低迷时期，观望气氛并未随着政策的出台而消散，但是利好政策作用的释放，会对交易量的回升并较终稳定下来起到重要的作用，政策效力不会在突然间完全释放出来，这需要一个过程。

　　这个过程会有多长，华伟给出的

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