此次被称作“25条”的沈阳房产新政，内容涵盖公积金贷款、契税、头套房贷款等政策方面的调整。业内人士表示，这项政策对稳定沈阳房地产市场起着至关重要的作用。

　　从福利分房到住宅商品化，从降低存贷款利率到不断加息，10年间，全国房地产市场经历了从起步到辉煌、从火热到观望的阶段。伴随着楼市的成长与发展，国家针对房地产业的政策也呈现出有紧有松的“跷跷板”规律。

　　一条代表着政策面的“波动曲线”贯穿房地产10年历程。在有高峰与低谷的“波动曲线”中，人们能否从中读出下一步楼市的发展脉络？

　　政策法规

　　拉升楼市轨迹

　　2000年，是取消福利分房的第三年，也是张海峰走出校门的年。刚刚步入社会的他，迫不及待地要寻找到一个属于自己的温馨“小窝”。

　　“我记得，那时沈阳的房地产市场还算不上真正的市场，大多数人同我的父母一样，依然住在早先单位分的福利房里。”张海峰告诉记者，当时在沈阳可供挑选的商品房不是很多，同时国家还为鼓励人们购购商品房而出台了一系列优惠政策。

　　张海峰记得，当时他所购购的商品房，仅交纳了两成头付，而按揭贷款利率也仅为5.85%。

　　“那时的房地产市场刚刚起步，国家也期望通过对住房制度的改革，来改善居民居住条件，并且扩大内需，拉动GDP的增长。”东方威尼斯市场部策划经理温泉告诉记者，从2000年开始，国家出台了一系列的政策、法规，来促进房地产市场的发展，包括2001年的《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》，通过活跃房屋租赁市场，来带动一手新房的销售。

　　“在一系列政策的影响下，房地产市场开始了大踏步前进。”温泉说。

　　楼市冲高

　　政策让楼市急刹车

　　房地产市场经过了几年的初步发展之后，逐渐火热起来，并向“波动曲线”的峰值一步步迈进。

　　看着沈阳房价持续走高，李女士再也坐不住了。“两年前我看好的一处房子，单价才2600元/平方米，可现在低于4000元/平方米的房子在市内五区已经所剩无几了。”

　　两年的时间，房价几乎翻了一倍。“要是再不购房，以后就更购不起了。”李女士抱着这样的心态，在2007年底购购了一套单价为4200元/平方米的商品房。而当时的贷款利率已经从2000年的5.85%提高到7.47%。

　　“房地产越来越热，已经是不争的事实。”辽宁恒泰房屋开发有限公司副总经理庄盛麟告诉记者，为了抑制房地产市场过热的形势，国家逐渐利用金融等政策杠杆来给楼市降温。

　　2004年10月29日，央行在九年来头次加息，将一年期贷款基准利率由5.31%上调到5.58%。

　　“加息抑制了房地产市场存在的泡沫，因为在2004年前九个月，全国商品房销售价格上涨了13%，这是自1996年以来较高的涨幅。”庄盛麟说，提高利率抑制了房地产的投机性需求，对房地产泡沫的形成起到了抑制作用。

　　之后，《商业银行房地产贷款风险指引》、新旧“国八条”、“国六条”、“90/70”政策、《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》等一系列针对房地产业从紧政策的出台，好比一脚脚刹车，欲减缓楼市发展速度。

　　“2007年的二套住房政策可谓是近年来抑制房地产过热的‘较重一拳’。”庄盛麟说，那时的楼市已经处在了“波峰”，按规律即将要开始下行，于是“拐点”一词横空出世，楼市开始步入调整阶段。

　　政策调整

　　楼市或将重新启动

　　2008年9月16日，央行在时隔4年后头次降息，并且在之后的一个月内，又连续降息两次。在业内看来，连续三次降息意味着国家正在运用经济杠杆来重振低迷中的房地产市场。

　　头付两成、减免税费、降低利率，2008年的房地产政策看似与2000年时如出一辙，并且按照“波动曲线”的走势，将逆转上扬。这是否代表着房地产市场从此将进入上升通道？房地产市场是否将逐渐回暖？

　　“情况并非如此。从政策上来看，这两个阶段确实很相像，但所处的外部环境却是不同的。”庄盛麟认为。

　　国家住房和城乡建设部政策研究主任陈淮表示，受当前全球金融危机影响，中国的出口受到了限制，必须通过扩大内需来保持经济增长。但当下的问题是消费者对未来市场的信心出现了问题。政策层面已经在促进楼市，但如何恢复人们对房地产未来的信心是当前的关键。消费信心不足，必将带来投资信心不足。

　　但同时也有不少业内人士认为，未来3~6个月内，将是房地产市场的缓冲期。缓冲期过后，市场将逐步回暖。

　　“在国家出台的文件中提到：各地方政府按本地实际情况酌情调整政策。沈阳也即将出台相应的房地产新政，而且力度不小。”沈阳市房地产开发协会会长赵昱告诉记者，不久前沈阳出台了八条土地出让政策，开发商在今后的拿地过程中将得到不少实惠。这种实惠会在今后的开发过程中，在消费者身上得到体现。

　　“国家与各地方此次出台的政策力度很大，对拉动房地产市场将起到至关重要的作用。不能说明年的房价会‘井喷’，但涨幅一定不小。”庄盛麟预测道。

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