青年时代购了套房，现在翻了一两倍的也不少。有些靠运气，也有些要靠眼光。

　　打个比方，在北京一般性居住的购房者，可能觉得中关村附近不错，大学多高技术企业多等等。也有人觉得CBD不错，大公司多，未来发展前景好。而我就觉得通州区不错，远离城市喧嚣，但交通成本也不高，一公里怎么都到公司了。而在上海，可能有人觉得住在浦东很好，也有人觉得闸北或者肇家浜不错。而说到南宁，可能有人觉得青秀不错，有人觉得西大附近不错，有人觉得北湖不错。当然，更多的年轻人其实是因为自己的钱包问题，被迫去选择一些地段稍差但居住性还不错的房子。在这种情况下，怎么去选择一个未来生活还算舒适，投资性也还可以的过度性住房呢？

　　一般，做房地产开发的土地在出让前，国土局会根据当地实际情况，为地块划分出土地评级，主要指标就是地段。通常有一级、二级、三级，少数大城市还有四级甚至五级等。比如，在北京地段的划分可以靠环线比较容易的看出来，所谓一环一个价就是这么来的。其实，很多当年有城墙格局的老城市都可以这样划分。当然，也有特例，就是北京南三四环外相比东、北、西来说价值略低，这有一定的历史原因。而在上海这种城市区域划分很不规则的地区，则就要从繁华程度上来衡量了，相对复杂些。下面，是我按照我的标准来进行的一个划分，供购房者参考。

　　闹市区：所谓闹市，也就是一个城市内较繁华的区域，小城也许就一个，大城市则可能有多个。通常，这个区域内的住宅房价也是一个城市内的一线水平。但是由于居住环境过于混乱嘈杂、房地产建筑密度过高、社区狭小等问题，一般也不是城市内的较高价地区。对于青年人来说，这样的地段偶尔会成为租房时的选择，但购购居住的可能性不大。这种地段的住宅地产从供应上也多以小户型为主，主要用途多在投资。对年轻人而言，在这种区域居住的生活成本是个很让人头痛的问题。

　　次繁华生活区：靠近闹市，又有一定（几站地）距离的地段。相对闹市，这个区域的商业味道大大降低，生活味道渐浓，多集中着这个城市内比较早期的一些居民小区。一般来说新房供应量不大，偶尔会有些老二手房转手。与闹市类似，其新房产品也多以高层小户型为主。但相比闹市，个别中型项目具有一定的社区规模，但都容积率很高，基本都是高层。这种区域的中小户型，价格与闹市差别不大，但居住性上略强。未来入住后的生活成本相比闹市略低，个别单位二手房的甚至不需要负担物业及停车位费用。

　　CBD区域：北京的CBD、上海的浦东、南宁的琅东及东盟区，商务功能大于居住。这些昔日很不被人看好的区域，会在短短几年内就完全的变了一个面貌，这就是所谓的城市新兴区。由于城市人口增加及规划发展上的原因，一般来说城市的发展方向都是向外的某一个方向或某几个方向成爆炸时式建设的。通常，只要发展成熟，这种区域内的房价会超越闹市区成为一个城市房价的标杆。但在没有发展之前，其房价也会处于相对比较低的一个程度上。对于有眼光的青年人们而言，能够准确预测出城市发展方向，及早入手的话，这种地段的房子是兼有居住及很强投资性的。当然，目前而言，二三线城市这种机会更大些。

　　CLD区域：与CBD临近，同在城市发展方向轴线上稍远的地区。比如北京的京通快速及八通轻轨沿线，上海浦东往机场方向，南宁凤岭方向。通常情况下，这种区域按比较时髦的划分被称为CLD，即居住区。因为临近CBD，这种区域的房价通常也比较高，多为城市内品质楼盘的集中放量区。对于年轻购房群体而言，这种区域的房价都是比较恐怖的，充其量也就是能在这个区域内购套小户型而已。与CBD区域类似，如果能早期入手这种区域的房产，未来升值空间还是很高的。但一旦发展成型，投资性就会大大降低。

　　好环境老城区：在各城市里，都存在一些居住氛围非常不错的老城区。其特点是建筑年代较久，多以老式单位福利房及原著民自建房产为主，小区比例高。原著民比例通常比较高，居住氛围好，生活成本相对不高。这种区域的优势就是交通便利，配套完备，综合生活成本比较低。但是，同样在这种区域新房放量较少，而且价格不低。入市的产品，多为10年以上二手房。个人以为，对于纯粹居住需求而言，这种区域的二手房是头选。住几年之后，转手也容易，出租也可以。

　　差环境老城区：一个城市里面，老城区通常也有贫富之分。这种，通常为自建房比例高，小区比例少的区域。其实从单纯居住上来看，优点与好环境老城区区别不大。比较明显的缺点就是视觉环境比较差，破街烂巷。通常，也是在城市内打工的外来人流比较集中的区域，治安环境上略差。这种区域内，旧城改造的力度大的话会有一定的新房放量。对于年轻购房人群而言，这种区域的房价相对不高，但生活比较方便，从节约生活成本及方便性上考虑，是个不错的选择。

　　城乡结合部：即城市建设的边缘，城市与乡镇结合的区域。这种区域，相对来说低端生活配套还是很齐备的，但缺乏中高端生活配套。由于这种区域内低价出租屋很多，也是很多外地务工及流动性人口比较集中租住的区域，治安也是较差的。对于一些手头比较拮据的年轻人而言，这种区域也是一个考虑选择的方向。而且，随着城市扩大化，这种区域远期环境还是比较看好的。借用前段的话说，未来有可能是一个新的城市新兴区域。

　　交通好郊区：即从交通上来说，随然离城市核心区比较远，但依靠快速交通干线使得居住者进入城市内的时间并不长。很典型的区域比如北京的通州、天通苑、大兴甚至河北燕郊等。虽然离城市都有几十公里的距离，但很多人上下班时间都能控制在一个半公里内。这种区域，房价相对都是比较低廉的，对于青年购房群体而言，是相当不错的选择。当然，缺点是交通成本通常较高，如果晚上有应酬或者娱乐活动不太方便。在配套上，中低端生活配套一般都不错，但中高端配套少。

　　交通差郊区：交通差的郊区，在城市不断扩大的趋势下，也逐步有一些房地产项目在开发放量。这种区域的房地产的卖点就是价格低廉，但无论生活配套以及交通都比较差。购购这种区域的房子，青年人难免要算一笔帐。一套房子省下十万八万，购辆小排量汽车作为代步工具，但要承受每月的房贷及养车费用，随着油价的不断上涨，压力也不小。

　　如上是关于地段的划分，通过对照这种划分标准，青年人们就可以根据自身的经济状况及工作地性质等，大致构思出自己所能承受及合适的一些购房地段了。当然，由于年轻人们的工作具有一定的不确定性，我的个人建议是，在自己经济承受力之下去选择，给自己的腰包留点缓冲才是上策。不然，无论是现在这种经济低潮期的裁员或收入降级，及其他的职务工作变动等等，都会给自己造成很大的压力。那时候，也许你就会觉得，这套房子购都不如不购了。

编辑：舒会

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