一看：地段

　　李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚说：“决定房地产价值的因素，是地段，是地段，第三还是地段。”这句话道出了房子的真谛，一直以来也被房地产业界奉为金科玉律，因为房子可以改造，但地段没法改。

　　调查显示，80%的购房者在选房时把地段作为较优先考虑的因素。因此，购购商品房时，在条件允许的前提下，仍应考虑房产位置的重要性。

　　那么，如何看地段呢？

　　牢记：看一个地段不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在地段内市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅升值很有希望。 另外，还应该根据每个家庭成员生活、工作的实际需要(住宅周边环境情况、交通便捷度等)和家庭的发展需要(上班族的跳槽计划、下一代的教育问题等)，尽量选择使每个家庭成员都适合的地段。一般来说，老年人应该选择环境幽雅、空气清新，特别是看病就医方便的地段；青年人应当选择上下班方便及社会交往方便的地段；有小孩上学的家庭就应选择靠近学校附近的区域，以便于小孩就近上学。

　　对地段的选择，还要关注以下几个方面：

　　轨道交通对于沿线楼盘价值的提升作用明显，选择未来轨道沿线的楼盘会是个不错的选择。

　　未来商业周边楼盘增值潜力较大，购房者要查看未来周围能否形成较好的商业氛围，是否有较大型的超市、商场即将开业等。

　　地段中是否有其他优质的稀缺资源，这对楼盘是否有保值增值也至关重要。稀缺性、独特性都是难以复制的。

　　二看：交通

　　交通状况可分为距离工作地点、与朋友居住地点相距、父母亲戚远近，以及前往商业、娱乐休闲场所耗费的时间长短，均会对今后的工作、交际圈子、亲戚往来产生较为深远地影响，因此所购房屋的外交通状况不可不察。

　　考察交通时，问11个问题：

　　Q1、公交车到小区吗？

　　Q2、有多少条公共线路能够通到小区？

　　Q3、除了公交车，小区附近还有其他交通工具，比如**、城铁吗？

　　Q4、公交车与**、城铁的换乘方便吗？

　　Q5、公交车、**、城铁等交通工具运行的早末班及间隔时间是怎样的？

　　Q6、从住宅到公交车站、**站或城铁站要花多长时间？

　　Q7、早晚高峰的时候路途堵车吗？

　　Q8、小区到市有没有直达交通工具？

　　Q9、上下班或小孩上学有没有直达车？

　　Q10、“打的”方便吗？

　　Q11、一旦发生应急情况，出行方便吗？能应急吗？

　　牢记：不仅要了解当前的交通情况，还需要了解今后一段时间所选区域及小区附近的交通规划，了解规划不仅有利于了解自己入住后出行是否方便，更可作为今后一段时间内物业价格及价值是否上涨的依据。

　　小贴士：交通方便往往是开发商的强劲卖点，有的售楼广告说**某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区。其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件，购房者可以通过亲身体验的方式感受一下交通所耗费的时间。

　　三看：配套

　　居住区内配套公建是否方便合理，周边配套服务设施是否方便，娱乐休闲设施是否丰富，对于居民生活质量影响很大，也是衡量居住区质量的重要标准之一。了解楼盘配套情况主要分为小区周边配套情况和小区内部配套情况。

　　误区：看配套，要防止几个误区：

　　配套越多、越高端越好。

　　追求无缺、豪华高端的小区配套实际上也是一种误区，因为开发商和后期的物业管理单位是会将配套设施费用加进房价和物业管理费用中的。而且许多设施对具体的业主而言有可能使用率很低，或只在某一个阶段使用，但这些设施的费用却需要广大业主来分担。

　　配套越近越好。

　　购房子的时候，有些人总希望垃圾场、变电站离得越远越好，而衣、食、行、玩、学则是越近越好。但配套也要分种类，同样是商业配套，小商品市场和购物对周边楼盘的带动力就完全不同；同样是休闲配套，电影院、歌剧院、娱乐城对楼盘的影响也不一样。因此，在购房时，一定要注意附近的配套设施对生活的影响，在生活方便的同时，还要希望那些配套设施对生活环境的影响越小越好。

　　牢记：不论您所选择的小区位于哪种区域，考察配套较重要的方面仍是配套是否能满足日常生活的便利性！

　　小贴士：

　　稍大的居住小区内应设有小学，且住宅离小学的距离应在300米左右，因为近则扰民，远则不便。

　　菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径较好不要超过150米。

　　四看：内交通

　　小区内的交通分为人车分流和人车混行两类。内交通的合理性对于居住安全和环境的静谧性是比较关键的,这也是在看房中容易忽略的问题。

　　购房者要向售楼人员询问小区在内交通上有什么措施，如何规划社区内的车行、人流等。时下，人车分流常常成为不少楼盘的卖点，但这类小区的的造价也会比较高。

　　小知识：“人车分流”指汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰。因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，所以环境质量较高；小区内的步行道兼有休闲功能。

　　对于没有采取人车分流的小区，购房者要考察区内主路是否设计得“通而不畅”(防过境车流对小区的干扰)、停车位是否够用、费用多少、停车位的位置是否合理。

　　小贴士：

　　判断停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。

　　停车位是租还是购，一定要仔细算一笔账再决定。车位的月租金是多少；如果购购，今后月管理费是多少。

　　五看: 价格

　　具体而言，购房者看中某一楼盘后，应当尽力克制购购冲动，头要读懂楼盘的价格；然后耐心地去了解本市及区域价格水平、楼盘的历史价格变化，并对所有相中的楼盘进行价格比较。 一般购房者接触较多的“价格”有：开盘价、均价、销售均价、成交均价、较高价、清盘价……，这几个房价出入很大，不弄明白会影响您的判断力。

　　小知识：

　　开盘价：又叫售价，指该楼盘所销售的房屋价格中的较低价格。

　　常见房地产广告中打出“开盘价每平方米×××元”的字样，一般价位比较低，很让人心动。等到去售楼处一问才知道，在售的房子都不是开盘价房，价格也比开盘价要高出很多，广告中标的低价位根本就不存在。其实开盘价不过是开发商的一种销售策略而已！

　　均价：指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。

　　均价通常不是销售价，好的房屋需要在此基础上进行加价，有瑕疵的房屋比这个价格要低。

　　销售均价：指楼盘开盘后对外公示的价格。

　　从理论上说，销售均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数。但在实际销售情况中，销售均价往往是楼盘的营销性价格。即它不一定是两者的比值，而是代表楼盘销售策略的价格。常见的有“目前售价每平米均价4498元”。

　　成交均价：指楼盘的实际成交价格，由房屋的实际成交金额除以房屋的建筑面积得出。

　　较高价：顾名思义就是较好的那套房子的销售价格。

　　清盘价：指项目销售进入收尾阶段的销售价格，清盘价也不是真实的价格水平。

　　牢记：

　　看房时，一定要问清楚广告中标注的价格或售楼人员说的价格是哪个价格。

　　如果想了解楼盘的真实价格水平，就不要看“开盘价”，而应直接问“成交均价”。

　　较主要的是应弄清所选房屋的实际价格。

　　弄清楚了五花八门的价格之后，购房者就要对该楼盘的价格进行大致的判断，可以从以下三个方面入手：

　　头先，了解本市及该区域价格水平。这有助于购房者对自己购购房屋的价格范围及不同区域的价格梯次做出判断。这种判断虽然宏观，却是不可缺少的感性认识。购房者可登录当地的房地产信息网站查询。

　　其次，了解该楼盘的历史价格。楼盘的价格是不断变化中的，因此，了解楼盘的价格就要了解价格的多变性。如何在适当的时机以适合的价格出手，因楼盘不同差别较大。购房者可进入房地产垂直门户网站查询。

　　较后，与其他同质楼盘价格进行比较。所谓同质楼盘指某一时间段内，项目在区位特征、产品特征、环境特征等方面相接近的楼盘。

　　六看：户型

　　现在人们花自己的钱购房，当然不是要购大的，而是要选好的。什么样的房子好？好房子的标准，应强调符合人的居住行为，户型的设计就尤为重要了。面对开发商提供的各种户型，购房者应该怎样来选择呢？

　　牢记：好户型的选择标准是布局合理、动静分区明晰、私密性好。

　　看一个户型的布局，主要指面积配比是否恰当、各功能区组合是否合理及朝向是否良好。

　　一般情况下，客厅、卧室、卫生间、厨房、餐厅是构成住宅布局的五个基本要素，有这样一组参考数字，说的是这五个要素的较低面积标准：客厅及餐厅14.7平方米、主卧双人卧15平方米、次卧或单人卧9平方米、厨房5平方米、卫生间4平方米。

　　功能区组合要切忌厨厕扎堆或厨房深藏不露。不少蹩脚的户型设计，厨房和卫生间紧连在一起，或者相对或者并列，对这样的户型尽量避免选择；厨房在使用中会产生油烟、抽油烟机会有噪音，若设计在房子的深处，会影响家庭成员的身体健康及休息。还要注意厨房、卫生间带水、带脏的

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