楼市讲堂

　　不同住宅类型的住宅（公摊率）分布在不同的区间。

　　物业类型 公摊率

　　独立别墅 95—99% 1—5%

　　联排、叠加别墅92—99% 1—8%

　　7层以下多层住宅88—93% 7—12%

　　7—11层住宅84—90% 10—16%

　　12—18层住宅80—86% 14—20%

　　18—33层住宅76—84% 16—24%

　　建筑小知识：

　　将置业目标锁定在高层住宅之后，王先生又遇到了有关“”的难题。

　　2处高层，一处的为85%，另一处则为80%。按理说，“”越高，意味着住宅使用面积越大，自然越好。“但前者进入单元门口，就是邮箱和电梯；后者，配备了入户大党，可用作小型会所。”

　　王先生不禁泛起了迷糊，“公共空间大的住宅，就相应低些，但要低至怎样的尺度才算合理。目前，有关不同物业类别住宅的，有无数据上的明文规定？”

　　在大多数购房者看来，越高，就意味着房价中的“有效”成分就越高，房子就购得越值。从一般意义看来，这无疑是很有道理的。但是如果我们仔细分析一下，在何种情况下、有哪些因素会影响的高低，就会发现：合理的是一个综合平衡的区间，过低固然物不所值，过高其实也会同样影响住房的品质。

　　前面已经提到，与公摊率呈互补关系。而公摊面积中，占比例的当属单元同层各户公用的楼梯、电梯、走道、交通厅、消防前室、设备管线井（间）等。也就是说，这一部分的面积程度上决定了所有套型的的大致品质标准。我们知道，相较而言：低层和多层住宅，一般只有楼梯，所以住宅分摊的面积就会比带电梯的小高层和高层要来的少些，因而整体上低层和多层住宅的会比较高。

　　按照我国现行的住宅设计规范，7—11层，也就是我们俗称的小高层住宅，每单元可以设置一部楼梯和一部电梯；12—18层，如果不采取单元之间交通体系连通的措施之外，还要增设一部消防电梯和封闭的消防楼梯前室；18层以上，则每个单元至少要设置两部电梯、两部楼梯以及各自分开的消防楼梯前室。从这些基本知识我们不难总结出：正常情况下，楼层越高，用于公共交通的公摊面积就越大。

　　除了以上分摊的交通面积之外，还有一些容易被忽视的公共空间。如单元门厅，现在许多楼盘为了打造品质感，都设计了独立的单元门厅，面积10—20平方左右，这一部分通常也会提升公摊率0.5—1%。

　　一句话：随着住宅品质向纵深发展，人们在对于套内空间给予足够的关注之后，同样也会公共空间提出更舒适、更安全、更美观、更先进等多方面的要求，这样，一套有品质的住宅，优异就不再是头要的评价参数了，而应当是各个方面综合权衡、整体协调的必然结果。预计到住宅产品成熟的阶段，公众现时对于的高度敏感，会有所降低，那种一味追求高而忽视公共空间、损伤整体品质的产品，也许反而会受到市场的冷遇。

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