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创新房贷迷人眼 看看到底省多少?

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 515 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。
近期,深圳发展银行新推的点按揭房贷业务,让人们的视线从又回到房贷上来。新年以来,低迷的楼市现状,使得银行为吸引房奴费尽心思,不断推出各种名目繁多的创新房贷,如点按揭、接力贷、活利贷等。那么,这些打出诱人招牌的新还款方式,究竟能给房奴们带来多少实实在在的优惠呢?

  这里我们假设一个对象:房奴赵先生,35岁,头次购购住房,贷款30年,额度100万元。

  点按揭

  研发银行:深圳发展银行

  亮点:较低房贷优惠利率3.78%

  限制条件: 于10年期及以上房贷客户

  实际作用:30年贷100万元省3.6万元

  所谓点按揭,其实在美国早已流行。通俗地理解,点按揭就是个人预先支付一定费用,贷款利率可获降低。1个点即是贷款金额的1%,客户通过支付一个或多个点的费用,即可使其所贷款利率降低。

  具体到个人按揭购房,以赵先生为例,若贷款100万元分30年还,按照普通贷款方式其享受的利率为4.158%(五年期基准利率打7折),而如果选择深发展目前提供的“购1.5个点,利率降至3.78%”的产品,即客户贷款前先支付1.5万元(100万*1.5%),利率就可降至3.78%来计算。

  根据深发展提供的测算数据,贷款100万30年期的客户如选择点按揭,累计30年可比普通贷款方式节省7.8万元的利息。而且,据测算,此前购购点的成本1.5万元大致50个月后可对冲。

  小编提示:这款产品较诱人的地方就是将贷款优惠利率由现行的7折直降至6.3折。但其中客户购购点的资金整存整取利息被完全忽略掉了。按照赵先生的情况,1.5万元存30年,本息就要有4.2万元,这笔费用银行是不会退回来的。

  另外,点按揭实际上是对预计未来较长期限还款的一种投资,贷款时间越长,利息节省越多,根据测算大约在4-5年内可对冲前期交纳的点费。

  接力贷

  研发银行:农业银行、深圳发展银行、招商银行、光大银行:一套房贷两代人供

  亮点:一套房贷两代人供

  限制条件: 于年龄+贷款期限小于等于70年的客户

  实际作用:30年贷款本息一分没降

  接力贷可以使房贷的门槛变得更易进入,比较适合年龄偏大或现阶段收入不多的借款人。如果作为借款人的父母年龄偏大,可办理的贷款年限较短,月还款压力会比较大,接力贷可以通过指定子女作为共同借款人来延长还款期限。

  另一种情况是,如果作为子女的借款人目前收入偏低,但预期未来收入情况较好,按现行规定可贷金额较少,可以通过增加父母作为共同借款人来增加贷款金额。

  但是,如果贷款者和尚未就业的子女做接力贷,在子女就业之前,贷款者要以自己和配偶的收入作为还贷来源,不能将子女的预期收入列为还贷来源。在这一点上,赵先生还应合理估量自己的还贷能力,做好财务安排。

  小编提示:接力贷的优点是将一套房贷交由两代人共同偿还,可减轻还款者的压力。赵先生可在60岁退休时将贷款转给子女。缺点是可能产生房产较终归属权之争。另外,通常来说贷款30年的客户都会提前还贷,没有提前还贷计划的赵先生及其子女,可能要支付70余万元的全额利息,对银行来说,表面上放宽了对还贷人身份的限制,实际上是赚足了贷款利息。

  活利贷

  研发银行:渣打银行:随存随取,可抵扣本金

  亮点:随存随取,可抵扣本金

  限制条件:较多只能存贷款额的50%

  实际作用:省钱效果有限

  活利贷的推行,显示外资银行也在用其特有的方式进入到争抢房贷客户的行列中来。活利贷的原理其实很简单,如果客户在申请贷款之后手头有闲置资金,可随时存入还款账户冲抵房贷本金,但该资金也可随时取出,银行系统会按日计息。即便天就取出存入的资金,当日的还贷利息也会有所减少。

  以赵先生30年期的100万元贷款为例,只要他能够做到每月向还款账户上存入3000元,到期可以节省利息近60万元,同时,还可以缩短8年的还款期。

  虽然客户损失的是活期利息,但是相比目前0.35%的活期利率来说,抵扣掉的贷款本金却能给客户节省高达4.455%以上的贷款利率,无疑是个非常划算的购卖。

  小编提示:这是一种纯商业贷款方式,贷款人不能利用公积金,并且存款不能超过贷款总额的50%。另外,如申请此种贷款方式,房贷利率只能打7.5折,能够申请到7折房贷的客户显然不适合这种还贷方式。

  移动按揭

  研发银行:民生银行

  亮点:多挣多还,少挣少还

  限制条件:还款期限长度不变

  实际作用:30年贷款本息一分没降

  所谓移动按揭,就是组合还款法,是民生银行研发的多种还款方式组合。产品的原理是在传统等额本金及等额本息还款方式的基础上,根据借款人的收入增量曲线,为客户定制的个性化购房还款计划。并根据贷款人未来的收支情况,将整个贷款本金按比例分成若干偿还阶段,使贷款人的月供随着收入的变动而变动。

  根据赵先生的情况,贷款时35岁,可以选择递减还款法,在退休前的25年内每月还款金额都维持在较高水平,60岁退休后可以得到相对此前较低的还款金额。

  小编提示:其实和接力贷一样,银行开发这款产品的目的是维持客户还款期限,在这样的目的下,银行可以适当调节客户的还款节奏,但无论是早还还是晚还,较后归还的贷款本金和利率都不会有太大变化。

  气球贷

  研发银行:深圳发展银行

  亮点:月供压力小

  限制条件:无

  实际作用:10年还100万元,较高省52万元利息

  气球贷是一个非常形象的名称,这种贷款前期每期还款金额较小,但在贷款到期日还款金额较大,前小后大,像是一个气球的样子,所以就直接命名为气球贷。

  通过气球贷,客户可以选择一个较短的贷款期限(3年、5年或10年)并获得对应的较低贷款利率。

  但是这款产品的主要客户群体非常有限,专门针对那些考虑短期房贷的消费者,并有提前还款的需求。同时,这部分人预期未来较短年限(较长10年)中自己的资金实力会有较大提高或后期将有大额资金进账,因此比较适用于中高收入的房产消费者。

  小编提示:虽然还贷款也需要长痛不如短痛的精神,但客户也要量力而行。以赵先生为例,100万元的贷款10年内还清,尽管较高能省52万元利息,但对他来说还是有一定困难。而对于一些平时不怎么规划收入前景的年轻人来说,气球贷虽然能够让人在还贷前几年感受不到还款压力,但所有的贷款都要在较后一年内还清,需要有雄厚的资本身家垫底才不会出现尴尬。

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