她83年出生，父母是国家机关八十年代外调留京的干部，已经退休。由于退休待遇较高，应该说生活相对而言是比较富裕的，这么多年从没炒过股票，也从未购过房，一直就居住在单位分配的140平米的住房内。要不是想到为女儿婚后生活的考虑，这次老俩口也不会想到购房的事。

　　当她说出选房的条件：总价不超80万，北京四环以内的房子就行时。旁边的其他人立刻炸锅了：开玩笑，四环以内的房子哪还有那么便宜的房子，去六环看看吧。七嘴八舌的把她数落了一番。或许很多人都是这个想法，觉得这个姑娘在开玩笑，我却是当即反驳了他们：既然不是自己考虑住，那就把投资属性放在头位吧，这样的房子有很多啊。大伙顿时诧异，哪有这么便宜的？

　　我告诉他们，投资较重要的要看长远升值趋势和所购房产的租金回报率。现在我认为她可选的房产有两类：

　　CBD、金融街、中关村区域的二手精装小户型。

　　以中关村周边的知春路为例，楼盘二手房单价在2万元／平米左右，40～50平米的小户型的出租率远远高于超过90平米的大户型，月租金在2500～3300元之间不等，基本都是精装修，购购稍许家具就可以拎包入住了。

　　为何选这个区域？很简单：

　　这些区域的二手房价格远低于一手房价格；

　　房龄大多是近2～3年的，和准新房没有区别；

　　内部装修较新，不用自己动手；

　　相同的总价房屋，虽然在一些五环～六环区域可以购到90平米左右的房屋，但相比起来此处的出租回报率要高30%左右，且不愁租；

　　即使房价出现波动，这些区域的房屋所受影响较小，未来上升空间巨大。

　　如何操作和计算：

　　80万资金购两套为宜，由于出租回报率高，以租养贷较好。

　　其中套用商贷，头付60万，贷20万左右；套用住房公积金，头付20万，贷60万左右；

　　刨除可能的空租率和租金不确定性，两套房月租金回报应在4000～5000元左右，而由于月贷款还款额不到4000元，则租金完全可以抵消贷款；

　　在还款中应先还商贷，再还公积金。她本人现供职于一家较有实力的互联网公司，收入水平适中，可以每月拿出2000还房贷，其父母已退休日常支出较少，而退休金却不低，愿意每月再支持她2000～3000元直到还完套房的商贷，而套房的公积金贷款就要靠她自己的努力了。在此种情况下，预计2～3年的时间就可提前还完套房，而套房在租金的支持下还会每月产生约2000元的盈余，再加上处于北京经济核心区域，相信资产价值也将在未来再上一个层面，到时或租或卖都可自由操作了。

　　２、处于北京五环～六环之间轨道交通旁低密度小区的小户型。

　　以我的标准，容积率低于1.5的住宅小区才叫低密度，居住起来才有舒适性。这样的小区在北京的四环里很少见，四环～五环间价格略高，五环～六环间也并非普遍，在北京城市化进程加速的时期，未来的头都要想能住在如此舒适的小区内，除了别墅外，恐怕并不容易，会变得比较稀缺，升值空间会有保障。

　　如何选定：

　　容积率必须实实在在的达到1.5以下；

　　小区必须是16层以下的南北通透板楼为主，较好是8～12层的楼；

　　小区离轨道交通不远，步行15时辰内到达为宜；

　　房屋单价较好在1.3万元／平方米以内；

　　住宅面积可适当放宽至90平米或以上；

　　长期来看此类住宅适合休闲居住，除了环境好外，再加上轨道交通的便捷性，未来必然抢手。

　　如何操作和计算：

　　购一套面积在80～100平米之间的户型为宜，若遇到非常适宜的小区，可考虑放宽至120平米户型，能拥有两个卫生间是较佳的选择。

　　资金一般需要考虑留下装修的费用，头付一定要超过50%，将贷款总额控制在50万元以内，降低可能的金融风险。

　　将房屋出租，预计月租金在2000～2300元以内，月还贷金额在2500元左右。在贷款时将贷款年限贷到较长，而尽量提前还款，在贷款总额降至30万元以内后，业主即可轻松的自由完成后边的还款程序了。并将此物业保存的时间越长越好，充分利用物业的升值空间，特别适合养老储蓄。

　　事情就是这样，购什么房都挣钱的时代过去了。以前即使购到了升值慢的房子，看到房子毕竟升值了也就不考虑自己错在哪里了，现在却是到了一个新的转折时期了，不懂得贵的道理，有钱购贵的也将是错。

　　管理好自己的资产，为自己的幸福迈好坚实的一步吧。

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