2009年毫无疑问是个政策年，有许多人会进入到购房队伍，因此如何既利用政策效应，又借助于政策给开发商施压产生的优惠效应，同时避免出现几个业已出现的症结性暗伤，显得尤其重要。这五处暗伤是：

　　以次充优：

　　以“特价房”或“特惠房”为名

　　什么是特价房，往往是自比的特价，也就是这几套或几十套房，与同一项目其他房源比较，质量不差或略差，户型甚至在图便宜的客户看来还比较充实，在特价口号下既节约，也节约面积，反正有些人购房主要解决的是窝的问题，还没有上升到什么居住环境的问题。

　　特价房如果有，不妨将之与周边同类项目对应房源进行各方面的比较，真有性价比当然购得不后悔，如果单价甚至高于周边同类项目，或者加一两万元总价却可以在周边轻易拿到更为实用、设计更为合理的房源，这就有点不值了。

　　还有特惠房一说，往往是斩头去尾的一种营销，也就是新开盘为了云集人气，或尾盘借助于目前的形势重在销售回收资金，推出特惠房，除成交内容外，可能装修或其他有价值的物产或直接一口价购卖，并且这个一口价确实在周边来看属于较低范畴。

　　对特惠房我们反而可以自比，即拿特惠房源与同一项目其他可售房源、所公布在售的所有房源进行纵横比，找出是否存在明显的漏洞。

　　以尾代头：

　　号称“保留精品房源”“一口价”推出

　　这个可能的暗伤要小许多，因为定语多了，一是保留，也许就是卖不动的，也许真是保留下来的产物，因为开发商有时为了应付关系户，有时想为自己的人储备，有时因为销售控制不到位而将优质房源保留下来了，都有可能，但保留房源一口价销售，头先当然是分清保留的房源确实是否精品，其次就是你如果想消费，想购，所应做的进一步考察，包括保留的这部分房源是否存在二次按揭，然后是合法条件下对比同项目其他房源找找是否存在质量问题及明显的户型漏洞，较后的选择同特惠房的两难选择。

　　挂羊头卖狗肉名目繁多五花八门

　　如果开发商有一独栋说是原为老师定制，现由于某种原因而对外销售，你是否信以为真呢？甚至还推出持证购房额外多少折扣，你恰好是老师，你会不会动心呢？

　　字面的引诱与现实的引诱实际上是同源而分流的，也就是较终的结果是人气来了，至于购卖，那当然是售楼人员各显神勇的事了。

　　再比如开发商所推房源这儿一套，那儿一套，并且销控表上大部分是红旗，怎么办？然后售楼小姐还细声细气地说这几套房子是什么原因保留下来或退的，都是较好楼层较优质的户型，你是否有一点儿动心了呢？

　　戏说售楼，这是戏入营销法则，是营销而不是真实的销售，在目前可选择余地甚大的条件下，你又何苦去趟这身浑水呢？对应之策就是：谁的卖法较老实，咱就到谁那儿去购！

　　何为老实卖房，当然你应该知道，什么都可以拿到桌面上来谈，来看，来证明，这估计就是老实的售楼方法，还有承诺兑现过或正兑现当中，维权的时候开发商不搞猫腻，这也算是老实售房的一种。

　　讨价还价活受罪：“掮客”的把戏

　　房子不好卖了，所以全民总动员的营销方式也出来了，甚至推荐你购房的是你的亲戚朋友，他们的背后也有故事，因为什么呢，小恩小惠可能刺激不了亲朋故旧，但如果他们推荐成功，你购了一套房子，除明码标示的优惠外，开发商还给予你的推荐人一定的面子折扣，并且私下你的推荐人还可获得少则三万多则更多的现金回报，你能保证推荐人是在做好事还是在做坏事？

　　更深入的人际营销是，当你走入的全是现房区，你可能听到的，看到的都是正面消息，并且是你无意当中听到或看到的，这回总该相信了吧，故事营销现在在一些中小城市正在上演，而噱头营销则在主流城市如火如荼起来，诸君自重。

　　购跌不购涨：“便宜不是货”

　　我们知道性价比往往是不同项目同类地段产生竞争差异的，但在销售压力下，开发商也可能通过房源控制与房源品质差异，在价格上“自我”实现针对不同客户的“性价比”，直教人不得不购，有些因为便宜，有些因为户型无独有偶并且让你确实有赏心悦目之感。

　　一般而言，甩卖项目有这种嫌疑，一方面甩卖项目面临清仓回收现金的压力，另一方面这类项目往往是定位出现政策性偏差，所以成为市场的淘汰产品，不得已而甩卖。甩卖，如果公开化，叫卖形式，可能人们还不敢购，于是，通过价格数字与房源销售的假象，让你觉得除了户型差一点外，似乎价格是较让你心动的方面。

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