定金，即在签定购房认购书(实际上是一种担保合同，从属于真正的购房合同)后所需要交的那笔钱，一般是一万起，多则几万几十万。按《担保法》规定，一般不超过成交额的20%。它与订金的区别是除非开发商违约，否则原则上讲是不可退，是开盘之后，确认成交流程之后的一笔钱。这就像我们购卖其他的东西，也可能有定金说，即这个货我要了，先给你钱你给我彻底留下。自交定金日起，基本就要靠《合同法》和《担保法》的条款来解释了。一般来说，开盘时都是先交定金而不是头付款的。自交定金日一定时间内，开发商才会要求购房者过来签合同，交头付。如果购房者此时再后悔，这笔钱就很难退的回来了。当然，也有一些例外情况。比如说开发商明显构成违约的，或者购房者能够认识开发商老总的，这笔钱也许还能从开发商的嘴里掏出来。需要注意的是，如果真的有证据证明开发商违约，按法律规定，返还的可是双倍定金。

　　定金，在不同的情况下具有不同性质。因此对定金的处理应视合同的具体情况，根据定金的性质和作用，分别按照抵作价款或收回、合同无效返还定金、一方违约而“不予返还”或者“双倍返还”来分别处理。下面，悬爷就常见的几种情况进行分析：

　　1.如果购方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，购方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双倍返还定金。

　　2.如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在购方履约后，可抵作楼款或收回；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。

　　3.如果双方都不存在上述项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还购方。

　　4.如果因卖方未取得预售(销售)许可证或者购方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的，应按无效合同处理，卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。

　　5.如果购方在正式签约时将认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为卖方违约，应双倍返还定金。

　　6.若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权利或声明以正式为准的，应视为合同的主要条款未确定，正式合同如因此不能成立，卖方应将定金及利息返还购方。

　　较近两年，我也接触了不少在定金问题上犯难的购房者。多数是因为房子自己不满意，也有一小部分是一时确实周转不开交不上头付了。因为我也认识些开发商，自然也有些找到我帮忙的，但我基本上也没办法。这种问题就几种解决办法，要么彻底放弃这万多块，要么就走法律程序，找开发商过失。我想，真正能认识开发商的估计也不需要退房子了。还是一句话，交预约金时候无所谓，一到定金这个事上，还是谨慎为之。房子这回事，千万别玩冲动消费，否则教训很沉重。

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