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工薪族贷百万购房风险几何 利率上调收入波动
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 558 次
市民王女士
我是工薪族,家庭年收入25万元,今年初贷款100万元购了一套价值125万元自用住房,如今升值 30万元。较近,我们又想购一套100万元的投资用房,想再次贷款50万元。请问在目前的价位,贷款投资房市值不值?风险大不大?
跑腿:理财专家表示,目前房价已处于历史高位,出租回报率低,而且未来政策和市场走向都存在较大变数,短线获利越来越难。
对于资金盈余较多的家庭而言,投资房市长线持有或可实现保值;但对于需主要依靠贷款投资房市的市民而言,需当心利率上调和房价下跌带来的风险。
投资指标
一、租金。长期持有出租的话,租金回报越高越好。
二、楼价。放在二手市场出售,差价收益越多越好。
三、现状。房价处于高位,出租回报率低,投资客需当心利率上调和房价下跌风险。
租金:回报率处历史低位
比2001年同期下降30% 放租不如存钱
业内人士认为,目前广州楼价飙升而租金保持稳定,租金回报率处于历史低位,楼市投资租金回报率不如将钱存入银行。
记者在珠江新城、中山八路等板块走访时也发现,在珠江新城马场西路一套150平方米左右的物业,报价 260万元,而相近面积的房屋租金报价在4000元~5500元不等,率不足3%。合富置业工作人员告诉记者,目前珠江新城的租金回报率很低,一般不超4%。
上海某机构研究显示,自2002年我国楼市租金回报率开始呈现逐年下降的趋势。至今年一季度,租金回报率已经相对于2001年同期下降了30%,处于历史低位。有置业专家表示,仅从出租回报率上看,房地产几乎没什么投资价值。
数字解读:李小姐在滨江东上渡路有一套120平方米的住房,目前,报价165万元,租金3500元/ 月,一直迟滞不前。
李小姐表示,按这种租售价格计算,该房屋要出租39.3年才能收回成本,率只有2.54%,比银行的3年期存款利率还要低,和其他理财产品相比就更不划算。
楼价:后期可能相对稳定
如果贷款成本上涨就会带来风险
业内人士称,近两年楼市保持坚挺,加上贷款购房带来的杠杆效应,投资楼市远比投资股市回报丰厚。所以,房市投资者更加看重房产本身的增值回报。
合富置业工作人员表示:“以珠江新城为例,由于其城市地位和配套设施完善,投资者很看重其未来的增值潜力,所以投资热情很高。”
对于楼市投资者而言,虽然在楼价上涨时,贷款购房的杠杆作用会使资金的实际收益率扩大,但是楼价一旦下跌,也意味着亏损率的扩大。假设王女士年初购购的房子如今跌至100万元,则其32万多元的头期投入,大部分也将化为乌有。投资亏损率也将达到90%以上。
目前,对于后期楼市的价格走势,业内专家认为,后期楼价不会大跌,但也不会再像前期那样大涨,可能会保持相对稳定。在楼价保持稳定的情况下,投资者要考虑后市交易成本和贷款成本可能上涨带来的风险。
数字解读:以上述李小姐房屋为例,虽然出租回报率不及银行存款高,但是如果该物业升值空间较大,其率就会大幅提高。
假设广州市一年楼价上涨4%,加上一年2.8%的出租回报率,则投资该房产一年的率可达 6.8%;如果楼价上涨8%,率可达10%以上。
王女士家庭财务分析
月供占收入46% 利率升难抗压
二手房主要交易费
购方:中介代理佣金、按揭代理费、贷款保险费、贷款合同公证费、贷款印花税、交易契税、交易印花税、交易管理费
卖方:营业税、个人所得税、契税、交易管理费、印花税
信贷状况
如果王女士的套房贷执行的是七折优惠利率,目前利率为4.158%,按等额还款方式供20年,每月还款金额为6143元。套房贷如果按银行普遍采取的上浮10%利率计算,分20年还款,月供为3740.53元。两套房贷月供总计为9883.53 元,占收入46%以上,接近50%的警戒线。
像王女士这样的投资客必须考虑到未来货币和房贷政策存在变数,背负100多万元的房贷,其家庭收入是否承受得起风险。
两大风险
利率上调:如果工作由保增长转向防通胀,明年利率可能会逐步上升。假设经过加息,5年以上贷款利率升至去年上半年的高位7.83%,则王女士套房贷按七折利率计算将升至5.481%;套房贷按1.1倍计算升至8.613%,房贷总月供达 11243元,负债超过50%警戒线。万一王女士家突然需要大笔支出,家庭可能马上入不敷出。
收入波动:目前王女士家庭的月供与收入比已经接近50%的警戒线,一旦家庭收入出现下滑,马上就会陷入财务困难的境地。
(编辑:荏苒)
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