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房价上涨 该不该把房地产投资进行到底?
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 664 次
已经有两套房的陈女士这个星期又开始四处看房,准备把股市和银行的钱拿出来再购套房子。
“现在北京、上海这些一线城市 (论坛 新闻)房价上涨很厉害,我北京一个老同学来沈阳后惊呼,这里的房子太便宜了,所以我还是觉得把手里的钱用来投资房子,这样稳妥些,或者收益也高些。”陈女士说。据记者了解与陈女士有相同想法的并不是少数。
格林 (论坛 新闻)生活坊 (论坛 新闻)销售负责人曲恒军表示:房产是惟一这么多年没有下跌的投资产品,所以手里有些资金的市民要投资,肯定会头选房子,风险相对较小,以求保值。
除了纯粹的投资性购房外,“改善型”购房同样催生了沈阳人成为多套房的房东。
记者在铁西新湖 (论坛 新闻)售楼处看到,前来看房选房的客户不断。
正在签约的姜先生说,自己原来的房子地点好,但是小区规模小,没有什么园区,但是那么好的地点也舍不得卖,暂时就出租了,比存银行收益高点就行。所以决定再购一套园区和物业环境好的改善一下居住环境。
据新湖售楼处销售人员介绍,这三个月楼盘销售情况非常好,来选房的客户大都是“改善型”购房,对户型面积、小区环境、物业、周边教育、交通、购物等考虑比较多。
另外,从较近几个月新开盘的项目销售情况也可看出,“改善型”购房倾向明显。
比如保利心语花园、长白万科 (论坛 新闻)城、华润置地凯旋门、头创国际城等这些高品质社区推出的新品不但销售速度快,而且大户型特别受到青睐。
沈阳房产局的统计数据显示,今年2月份,和平区、浑南、沈河区、皇姑区商品住房销售套均面积均超过100平方米,显然,改善型购房已经成为楼市的消费主力。
近日沈阳某育儿网站论坛一则题为“晒晒你家有几套房”的帖子引起众多网友关注。
记者粗略统计一下,在回帖中,家里有两套以上住房的不在少数,较多的甚至达到10套之多。在房价居高不下、租金不见上涨的情况下,沈阳人的购房热情丝毫没受到任何打击,但理财师却表示,像沈阳这种“慢牛型”的楼市状态,房产投资未必会获得理想收益。
收益
房产投资没有想象高
那么,在楼价不断攀升、改善型居住点燃市场的情况下,购房究竟是不是较好的投资方式呢?
根据沈阳市房产局的统计数据显示,2月份沈河区商品房成交均价超过8000元/平方米,和平区超过7000元/平方米、皇姑区在6000元/平方米左右,大东区、浑南新区在5000~6000元/平方米、其他三区在4000~5000元/平方米,房价涨幅明显,但是飞速上涨的房价不同,一些区域的租金却出现了不同程度的下降。记者在滑翔区域的芒果中介了解到,一些单间比较容易出租,但租金仍是维持原来的水平。而一些在80平方米以上的住宅,平均每月租金却下降了200元左右,去除各种费用,所剩无几。
在于洪区购房的黄女士更是觉得,购房投资收益并非想象的那么高,她给记者算了一笔账,2006年她以总价45万元的价格购了一套116平方米的房子,考虑到装修出租不合适,于是等着机会好时出手,2007年房价比较平稳,2008年楼市不好,2009年涨幅可以,黄女士准备出手,可是由于房子面积大,一直没遇到合适购家,今年3月份,房子终于卖了,净价57万。黄女士说,去掉三年多的物业费和入住费用,我也就赚了不足10万元,而且我是全款购置,如果贷款购再去掉利息,恐怕挣的就更少了。
交通银行辽宁省分行理财师李欣阳表示,黄女士的投资收益率是非常低的,平均每年只有4%多一点。综合考量的话,无论是银行存款的收益率还是股票基金的收益率都要好于这个。在这种情况下,沈阳人仍愿意投资房产,一个可能是觉得沈阳房价基础比较低,将来有一个涨幅空间的预期,另外房子是实物,很多人感觉风险小,卖不出去还可以出租。但从投资的角度来看,沈阳房价属于慢牛型的涨幅,加之目前银行优惠利率取消、营业税、个税各项费用的征收,因此,大量资金投资房产未必合算。
租赁
租售比对照投资合理性
除了上面提到的出售获利外,出租也是房产投资的一个重要收益途径,这样,租售比就成为判断你的房子投资是否值得的重要标准。
房屋租售比,指房屋每平方米月租金与每平方米售价之间的比值。国际上界定房地产市场是否健康通用的标准是1:200至1:300。如果低于1:300表明楼市出现泡沫,高于1:200,表明楼市有投资潜力。
对此,记者调查了沈阳各区比较典型的区域租售比情况,记者选择的都是5年以内精装普通住房。像皇姑区华山路附近,一套80平方米 出租价格在1500元上下,房屋单价大概在5500元上下,租售比大概在1:289;和平区目前热销的长白岛区域,以单价6000元的房价计算,一套60平方米 出租价格在1100元左右,租售比为1:333;沈河区奉天街,56平方米小户型,房价7000元每平方米,租金2000元,租售比在1:194;铁西区热销的兴工街版块,一套80平方米 出租价在1700元,五年内房屋均价在6500元,租售比为1:295。由此看出,沈阳各区房屋租售比都临近1:300的风险值,在目前房价涨势加速的情况下,投资的收益显然会越来越低。
沈阳意昂房产经纪有限公司总经理陈利文也表示,沈阳对于房地产消费有一个特点就是“手里有房,心里不慌”,很多家庭都是二套以上的房子,提前为儿女结婚做准备或购了新房子后把老房子留着出租。正是因为沈阳市民的消费特点以及追涨和躲避通胀心理,导致楼市销售创造又一轮新高,一批二手房进入出租市场,导致在越涨越快的高房价下房产投资收益率却在降低。
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