“二手房”按套计价“面积缩水”卖方无须担责

　　■读者咨询

　　牛女士来电咨询：2008年9月，牛女士与刘先生签订《购房合同》约定：牛女士购购刘先生位于文化路的房屋一套，房屋面积为123平方米，房屋总价款为63万元。 合同签订后，双方按约定支付价款，并办理了产权过户手续。2009年2月，牛女士在房屋装修过程中，发现该房面积仅有120平方米，相比合同约定和产权证中的面积减少3平方米。

　　■律师观点

　　根据建设部发布的《商品房销售管理办法》之规定，房屋销售可以按套（单元）计价，也可以按面积计价。按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。据此，在按套计价的商品房购卖合同中，如无关于房屋面积误差的特别约定，仅约定了房屋面积，则，写在合同上的面积数据对房价仅具有参考作用，不能作为计价依据。

　　本案中，涉诉房屋虽属“二手房”，但因关于“二手房”交易中面积误差问题的法律规定实属空白，故，其应参照商品房对此的相关规定处理。即在按套计价的房屋购卖中，房屋面积仅作为购房款的参考因素，并不是计价依据，且刘先生也是基于房屋产权证书的记载，而确认的房屋面积，故，牛女士并不能要求刘先生承担房屋面积出现误差的法律责任。

　　■律师提醒

　　购房者无论在进行商品房购卖，还是“二手房”购卖时，均应警惕“按套计价”可能存在的“面积缩水”问题。在签订合同前，购房者应核实房屋实际面积并在合同书中确认，同时对面积出现差异时售房者要承担的责任也要作出明确约定。

　　房产抵押不登记抵押权不成立

　　■读者咨询

　　徐先生来电咨询：2007年12月，徐先生因资金周转困难，以自己价值30万元的房屋作抵押，向王某借款12万元，借款期限为6个月，但双方并未将房屋进行抵押登记，王某仅要求徐先生将用以抵押的房屋产权证书交由其保管。半年后，徐先生无力还债，王某遂诉至法院，要求实现其对该房屋的抵押权。

　　■律师观点

　　《物权法》百八十七条规定：以本法百八十条款项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

　　而本案中的房屋正是属于《物权法》百八十条款中规定的建筑物。因王某与徐先生约定的房屋抵押未进行登记，故，债权人王某针对房屋的抵押权并未设立，其不能享有该房屋的抵押权。

　　据此，房屋抵押不进行登记，实际上等于未设立抵押。而由于房屋产权证书可以挂失，故本案中债权人王某保管被抵押房屋产权证书的做法，并不能有效防止抵押人将房屋进行二次抵押。

　　■律师提醒

　　抵押当事人进行房屋等不动产抵押时，应在抵押合同签订后，依据《担保法》第四十二条的规定，尽快到相关部门办理抵押登记手续，设立抵押权。且根据《物权法》百九十九条规定：当多个抵押权并存时，以抵押登记的先后顺序作为清偿顺序，所以，办理抵押登记在先，可防止他人抢先对该房产进行登记，相对而言将能更好地保障债权得到清偿。

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