婚前购房的头付款怎么算？婚后共同还贷的部分怎么分？离婚大战中的敏感问题在不久之后都将有法可依。

　　较近出台的《婚姻法司法解释三》（征求意见稿）的内容引起每个人的关注：夫妻一方婚前购购的房产离婚时将认定为其个人财产，尚未归还的部分贷款为其个人债务；婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时的市场价格及共同还贷款项所占比例等因素对另一方进行合理补偿。就是说，不管你为这个家付出多少、结婚多久，万一离婚，婚前对方购的房子和你没关系，你只能获得共同按揭部分的补偿。

　　虽说这只是个意见稿，但是却引起了各方关注，在房价如此高的时代，“净身出户”就意味着无家可归。本刊特地邀请江苏高的律师事务所的 律师宋辉谈谈现行婚姻法对婚前财产的认定、婚前公证等问题，同时针对婚前购房的典型情况分析法律认定的原则。

　　婚前购房婚后卖，怎样保全个人财产

　　【案例】刘先生刚工作就由父母资助，付全款16万购了一套二居室的房子，5年后刘先生恋爱结婚，随着孩子出生，妻子与其商量想将居住的房子卖了换套大的，刘先生同意了。不过，刘先生父母心里犯了嘀咕，原来的房子是刘先生的婚前财产，现在可以卖80万，新房肯定要写儿子和媳妇两个人的名字，万一小两口闹矛盾，这房产就要被分走一半。刘先生父母想知道这种情况下财产如何认定？如何保证刘先生的婚前部分财产不被“共享”？

　　【律师解答】 刘先生将原来的婚前财产出售再购房之后，没有特别约定应该认定为夫妻共同财产。刘先生如果不想自己婚前的房产“被共享”，可以与妻子就该处房产变卖款的所有权作出书面约定，也可以通过办理婚前财产公证的方式作出证明；刘先生也可将该处房产的变卖款偿还于父母，再由刘先生的父母将该笔变卖款指明与刘先生，或者作为借款借给刘先生夫妇，也可由刘先生的父母直接作为出资者与刘先生夫妇共同购置房产并约定房产份额。

　　头付婚前出，贷款一起还，房子怎么分

　　【案例】王小姐于婚前贷款购了一套商品房，头付是王小姐一个人出的。不过，房产证是在婚后拿到的，贷款是和其丈夫陈先生一起在还，请问王小姐这套房产是属于婚前财产还是属于婚后财产？该如何分割？

　　【律师解答】 如果王小姐离婚，该房产头付款应属于王小姐的个人财产，婚后王小姐和陈先生共同偿还部分则视为夫妻共同财产。

　　现有法律并未对房产升值部分作出明确规定，但较高人民法院新近发布的婚姻法司法解释三征求意见稿，第十一条规定：“婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。”司法实践中，法院一般也会考虑上述因素，在财产分割时判令取得房屋产权的一方对另一方作出适当补偿。

　　父母出钱购的房子，配偶有份吗

　　【案例】高先生结婚之后一直租房居住，父母看儿子过得艰苦，打算趁目前房价略有下降为其购购一套房子，房产证上写他们三人的名字。高先生想知道，他妻子是否也能享受该房产的所有权？

　　【律师解答】 依据《中华人民共和国婚姻法》规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人与，但父母明确表示与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的与，但父母明确表示与一方的除外。”

　　高先生的房产是父母为其婚后购置，父母将高先生加为共有人。如果高先生父母明确表示与儿子一方，高先生妻子对此房产无任何权利；如父母未作任何表示，则视为是对高先生及配偶的共同与。

　　□小贴士

　　5步办完婚前财产公证

　　步，当事人应准备好以下材料：一，个人的身份证明。如身份证、户口簿，已婚的还需携带结婚证。二，与约定内容有关的财产所有权证明。如房产证、未拿到产权证的购房合同和付款发票等能够证明财产权属的证明等。三，双方已经草拟好的协议书。协议书的内容一般包括：当事人的姓名、性别、职业、住址等个人基本情况；财产的名称、数量、价值、状况、权属；上述婚前财产的使用、维修、处分的原则等。

　　步，亲自到公证处提出公证申请，填写公证的申请表格。

　　第三步，公证员核实情况。公证申请被受理后，公证员会就财产协议的内容审查财产的权利证明，查问当事人订约是否受到欺骗或误导，当事人应如实回答公证员的提问，公证员会履行必要的法律告知义务，告诉当事人签订协议后承担的法律义务和法律后果。当事人配合公证员做完公证谈话笔录，并在笔录上签字确认。

　　第四步，双方当事人当着公证员的面在婚前财产协议书上签名。

　　第五步，领取公证书。至此，婚前财产公证的办证程序履行完毕。（扬子晚报）

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