2007年3月28日，加拿大的酒店房地产投资信托（Real Estate Investment Trust，REIT）公司——Canadian Hotel Income Properties（下称“CHIP”）表示该公司“正在寻求购家”。公司已经组建了一个特别委员会，所研究的范围包括重新整合公司结构、公司兼并与收购或卖出业务。

而就在27日，加拿大财政部就REIT在税收方面提出了详细的法律改革草案。

事实上，两者在时间上的相连并非巧合。加拿大政府酝酿多时的强制REIT的收入中的95%必须来自被动投资（passive investmen）的要求正是推动各个酒店REIT寻求转型的重要原因。

酒店与老年公寓REIT受打击

CHIP的总部位于范库弗峰市，该公司拥有包括加拿大维多利亚、蒙特利尔和范库弗峰等多个地区32家酒店。CHIP的头席财政官28日表示：“前也就是3月27日正式新出台的税收办法对于他们来说，正是诱发其出卖资产的原因。”

包括CHIP在内的酒店以及老年公寓REIT 正是加拿大此次推出的新的REIT税法的打击范围。27日的新税法规定，那些从主动经营活动（active investment）中获取主要收入的REIT将不会有资格成为REIT，因此他们也面临收益结构上的改变。

对于许多酒店REIT来说，其收益的绝大部分来自于非地产倾向的收入，比如说餐厅和客房服务的收入。老年公寓REIT则与它类似，其从护理服务方面获得的收益也被看作是主动经营的收益。

CHIP的头席财政官凯文·格雷顿（Kevin Grayston）就表示，“被财政部提议出的有关REIT的规则”如果生效的话，某酒店物业在2011年的时候也就是法律过渡期后，可能不在属于REIT资产包了。“我们对于酒店REIT得到了如此多的关注非常意外，对于我们，这种改变并没有多少积极意义。”

而有些公司则表示无论自己能否成为一个符合标准的REIT公司，都不重要，只要公司能够将他们的债务和折旧刨除掉，税收变化的打击作用还是很小的。Chartwell Senior Housing REIT的总裁斯蒂芬（Stephen）就表示：“我们正在努力适应，有能力将税改带来的损失控制在0%到5%之间。”

转型提上议事日程

尽管各家公司的接受能力不一，转型则无疑成为新的税法之下各个酒店以及老年公寓REIT需要解决的问题。

加拿大地产协会（the Real Property Association of Canada）的主席迈克·布鲁克斯（Michael Brooks）就对部分REIT的前途表示焦虑，“这个部分的REIT需要整合出一个新的资产结构，不知道这些公司能否适应新的规则以建立一个新的公司结构。”

在多伦多股票交易场上还有另外三家酒店REIT，其中三家中的一家Legacy REIT，已经开始为自己的改变做准备了。它的股份持有者乔治·亚莫扬（George Armoyan）则在考虑是否退出。而格雷顿就将“转变经营结构称作“是较后的救命稻草了”。

许多CEO私下里表示由于这项新的规定，酒店和老年公寓REIT很有可能就此消亡。“我认为，这是有可能的。”一个REIT不愿意透露姓名的头席执行官表示。

同时，新税法中对于外资的持有比例进行控制亦给各家公司的转变提出了迫切的要求。27日规定，一只REIT不能拥有超过25%以上的资产来自加拿大以外的地区。一旦REIT超过此限制，它将会失去其在税收方面的优惠。

去年Summit Real Estate Investment Trust被ING澳大利亚地产以及荷兰的合作伙伴收购，而目前来自美国的地产信托公司REIT Ventas Inc.正展开对Sunrise Senior Living的收购，这些都引起了加拿大政府的关注。当越来越多的境外投资者，尤其是澳大利亚和美国的投资者对加拿大公开发行的REIT越来越感兴趣的时候，对于外资的限制也自然在此次税法的革新中得以表现。因此，如果仍想得到REIT在税收方面的优惠，外商投资份额占绝大部分的REIT也到了转变资产结构的时候。

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加拿大REIT新税收法案相关情况

新的税收法案表示凡是符合要求的REIT均可得到税收优惠。

通常，如果满足以下的情况，符合要求的REIT可得到税收优惠：

1.信托任何时候都不能拥有任何“非物业资产组合”，除了“符合要求的资产”（包括不动产和证券）。

2.至少95%的信托收益来自于：房屋或者固定资产的租金；抵押利息；从房产或者不动产中的处理上获得的资本收益；分红；版税。

3.至少75%的信托收益来自于：加拿大的房屋或者固定资产的租金；加拿大的房屋或者固定资产的抵押利息；从加拿大的房产或者不动产中获得的税后资本收益。

资料来源：加拿大财政部公告

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