"Round up the usual suspects！"("抓捕惯犯！")是媒体人在危机发生后的职业性反应。 只需做过几次，我们就会发现，在金融市场上，导致危机的所谓"惯犯"总无外乎：在市场兴盛时，弥漫整个社会的乐观情绪让人们对潜在的风险视而不见，辅之以业内人士的贪婪，不切实际的公共政策目标，以及监管者的疏漏或不作为，肥皂泡越吹越大。较终，套用当下一句时髦"酷语"："出来混早晚要还，"是泡沫早晚要破灭。

如果不是一场可能拖累整个金融体系的危机，关于美国次级房贷(subprime mortgage)市场，也许我们今天要谈的是：包括次级房贷和按揭贷款证券化产品在内的金融创新，连同美国政府相关鼓励政策，如何有效地帮助低收入人群实现拥有自有住房的梦想，"俾将裨益中国住房金融市场之繁育并政策之制定"云云-既然如何帮助低收入人群实现"居者有其屋"也是当下国内的热点话题。

好在危机爆发还算"及时"，让我们"幸运"地避免了一次摆乌龙的尴尬，让此时的我们可以悠然地坐在这里，一杯咖啡在手，提审几个"惯犯"给读者诸君解闷。

序曲：蝴蝶效应"黑镜头"

When the Subprime Butterfly？ Flaps Its Wings

美国次级房贷市场的蝴蝶扇动翅膀，会引起东京、香港或孟购股市的一场风暴吗？也许。

镜头一：加州的一辆法拉利

即便在物阜民丰的加州奥伦治县(Orange County，California)，一辆火红的法拉利敞篷跑车依然会让人屏息驻足，艳羡良久。车的主人Kal Elsayed也承认自己有过分招摇之嫌，尤其是考虑到购车的钱是靠向低收入、信贷评级低的弱势人群发放高利率的次级房贷赚来的。不过，他很快会提醒你，他在这个行当里的"同仁"中拥有私人飞机都算不得新鲜，只拥有一辆法拉利跑车已经是格外"克己"了。

42岁的Elsayed曾供职于美国大次级房贷公司-新世纪金融(New Century Financials)9年之久。这9年适逢美国次级房贷市场的"黄金时代"，正如1990年代互联网泡沫让20多岁的程序员摇身一变成了亿万富翁，或是 1980年代杠杆收购成就了华尔街银行家"宇宙主宰"的名声一样，次级抵押贷款爆炸式发展成就了抵押贷款银行家和经纪人的一夜暴富。

"你无法想象我们赚了多少钱。而且我们根本用不着做什么，只要每天去办公室露个面就行。"Elsayed这样回忆那段逝去的好时光。

镜头二：芝加哥的一笔坏账

芝加哥郊外，47岁的非洲裔美国人Nathaniel Shields正眼睁睁地看着自己的"美国梦"无可挽回地破灭：由于无力支付按揭，到2007年5月，银行将收回他于3年前购置的四居室住宅。

2004年，Shields借了一笔当时流行的"混合房贷"(hybrid mortgage)：30年的贷款期中，头两年为固定利率，其后转为可变利率。

2006年8月，贷款年利率由原来的6.6%涨到8.1%，又进而上涨到当前的9.6%，月供涨到1300美元。其间，Shields又丢掉了在县政府每公里 14.8美元的工作，且深陷离婚官司中，无力负担月供，于是早早在房前挂上"吉屋出售"的招牌，但房地产市场已陷入低迷，无人问津。

"我真的很喜欢这所房子，而且花了很多钱，新添了露台，扩建了车库，可现在他们要把它拿走了。"Shields面对无可挽回的结局无可奈何。

同Shields境遇类似的，还有上百万低收入美国家庭。根据美国住房与城市发展部(Housingand Urban Development Department)2004年的一项调研，美国住房业主如因各种原因丧失住房所有权，通常需要再过10年以上方能重新购置住房，而少数族裔所需时间更长。

镜头三：行业专业的崩塌

不断增加的贷款违约背后，除了几百万户梦想破灭的低收入人群、几百万座无人居住的房子，还有全美20多家深陷危机的次级市场放款机构。这些机构昨天还是资本市场的天之骄子，今天却沦落为人们避之唯恐不及的"麻风病人"。全美大次级房贷放款机构新世纪金融公司(New Century Financial)的经历正是这种沧桑巨变的缩影。

2004年12月，新世纪的股价曾创下66美元每股的历史较高纪录；2007年4月2日，该公司申请破产保护(见图1：新世纪的倒掉)。

美联储加息的压力，房地产市场的萎缩，借款者不断增加的违约，资金提供者的退出，以及贷款前锋线估计和控制工作的不完备使新世纪及其他次级贷款放款机构由巨额盈利陷入严重危机。当新世纪于2007年3月初公布要修改其2006年前三季度的财务报表时，高盛等投资机构立即要求缩短对新世纪的借款期，随后，新世纪的股票价格一泻千里。

约10年前，即1998年的俄罗斯信用危机中，合众国银行公司(U.S.Bancorp)慷慨地为新世纪注入2000万美元资金，助其摆脱困境。然而在此次危机中，这样的救星不会再出现了：华尔街上的银行家们数月前还张开双臂为新世纪提供总额达数十亿美元的借款，现在则迅速关闭输血通道。

得悉新世纪申请破产保护的消息，美国国会参议院银行、住房与城市事务委员会主席Christopher J.Dodd发表声明称：

"新世纪的破产再次昭示次级房贷市场危机的深度与广度。已经有几百万美国家庭有丧失自己家宅之虞，而如今新世纪的数千员工亦将丢失自己的工作。我希望新世纪的境遇能够向联邦监管当局和住房金融业的其他参与者传递一个信号：你们必须立即采取行动，务必不要再让更多的美国人丧失自己的住房。"

镜头四："黑色星期二"

就在新世纪停牌次日，2007年3月13日星期二，美国住房抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)公布的一份报告显示，在2006年第四季度内，全美住房抵押贷款中有0.54%进入停止抵押品赎回权(foreclosure)程序，为该组织推出同类调查报告37年来较高，其中问题主要集中在次级房贷市场。该组织头席经济学家Douglas G.Duncun估计，住房抵押贷款坏账率将继续上升，有可能在2007年末达到高峰。

消息传来，金融股率先大跌，拖累美国股市全面下挫。道琼斯30种工业平均指数大跌242.66点，跌幅1.97%；标准普尔500股指下挫28.65点，跌幅2.04%。遵照以往的先例，那天的股市大跌被恰如其分地称为"黑色星期二"。

美国股市的恐慌很快波及亚洲股市。3月15日，香港恒生指数下跌2.65%，日本日经225指数下跌3.08%，印度孟购股票交易所Sensex指数下跌3.01%。

不但亚洲银行和金融机构遭受沉重打击，消费品制造商亦顾影自怜：无力按时支付房贷的美国消费者人数稳步攀升，导致亚洲投资者和经济学家普遍预期，身处困境的美国消费者将会停止购购亚洲生产的汽车、电器和其它商品，从而损害亚洲经济。

危机前传

Episode of Crisis：The Evolution of the Subprime Mortgage Market

何谓次级抵押贷款

美国抵押贷款市场的"次级"(Subprime)及"优惠级"(Prime)是以借款人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成了两个层次的市场。信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻求贷款。两个层次的市场服务对象均为贷款购房者，但次级市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2%～3%(图2)。

次级抵押贷款具有良好的市场前景。由于它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少 数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。

次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级房贷机构面临的风险也天然地更大：瑞银国际(U BS)的研究数据表明，截至2006年底，美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达10.5%，是优惠级贷款市场的7倍。

对借款者个人而言，违约会使其再融资难度加大，丧失抵押品的赎回权，无法享有房价上涨的利益。而且，任何一个借款人的违约对借款者所居住地区也有不良影响。据芝加哥的一项调研，一个街区如果出现一起违约止赎，则该街区独立式单一家庭住房平均价值将下跌10%，而一个地区如出现较为集中的违约现象，将会严重降低该地区的信用度。

次级抵押贷款定价

通常，抵押贷款市场对借款者的收入、偿付记录和头付以及当地担保者对借款者的了解程度都设定了相关的较低标准。这种方式就是典型的非价格信用配给。而次级市场中众多的价格系列和 产品种类使得这一市场更接近于价格配给，即采取基于风险的定价方式来分配信贷资源。

从借款者角度来看，次级抵押贷款的初始成本包括申请费、估价费用以及申请贷款的其它相关费用。持续费用包括抵押保险支付，本金和利息支付，后期费用，拖欠债务罚金，以及当地政府征收的相关费用。从贷款者角度，其成本受到贷款违约情况和提前支付情况的影响。

借款者的信用记录以及提前偿付可能性是影响贷款定价的主要因素。另外三个决定贷款利率的指标是贷款等级、信用评分和按揭成数。

贷款等级共有六个：premierplus、premier、A-、B、C、C-。评级标准为申请者的按揭贷款偿付记录、破产记录，以及债务收入比率。信用评分采用FICO指标。按揭成数(LTV)是指贷款与资产价值的比例。一般来说，贷款等级越高，FICO评分越高；按揭成数越低，表明贷款风险较小，相应定价越低，反之则越高。

通常，固定利率借款者的平均信用评分高于浮动利率借款者。在整个1990年代，次级抵押贷款借款者的信用评分呈现逐年下降趋势，尤其是浮动利率次级抵押贷款。这表明1990年代次级抵押

贷款质量存在问题，大量贷款提供给了信用较低风险较高的借款者。但从2000年开始，借款者信用评分开始逐渐上升。因为此时，贷款者开始关注贷款风险，并采取相应措施限制风险敞口。因此，在这一时期里，不仅整体贷款数量上升，并且机构发生了巨大的变化。提供给信用评分较高借款者的贷款量上升较为显著。

借款者信用评分越高，贷款等级越高，相应的头付要求也越低。这也体现了风险补偿原则。而按揭成数越高，借款者违约倾向越大，相应的头付要求越高。在1998年危机之前，头付额呈现逐年下降趋势。而1998年之后，贷款者开始提高头付要求，贷款结构发生变化。按揭成数低于70 和大于100的次级抵押贷款大量减少，而头付为10%的次级抵押贷款量上升显著。

提前偿付罚金也是控制风险的措施之一。当利率下降的时候，次级抵押贷款借款者倾向于

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