[编者按]

“如果提起人民生活，我较为关注的是住房问题。”2007年11月，出访新加坡的中国国务院总理 带着建设部部长汪光焘专程前往大巴窑组屋区，了解新加坡提供公共住屋的政策和经验。

新加坡组屋为什么引发了总理的兴趣？这个国土面积仅600多平方公里的岛国，却在世界上次兑现“居者有其屋”的承诺，以政府的力量实现了绝大多数国民的安居梦。这一成就是如何达成的？

更重要的是，新加坡的住房模式，对于中国有何借鉴意义？

2007年12月3日，《地产》记者飞赴新加坡开始了为期一周的访问，期间新加坡建屋发展局房地行政与产业处处长叶振铭接受了《地产》杂志专访，叶处长曾经陪同 总理考察了新加坡的大巴窑组屋区，他为我们详细讲解了组屋制度的兴起与完善，以及如何保证大规模建造组屋的资金来源与土地供应；新加坡组屋中介公司PROPNEXCORPORATION的总裁 Mohamed Ismail和DENNISWEE REALTY的总裁Chris Koh分别为我们介绍了组屋市场的再次分配环节；新加坡新安建筑设计事务所创办人、国际建筑师沙龙主席黄哲贤则为中国的新城镇建设提出了交通大规划概念。同时我们深入裕廊（Jurong Point）和大巴窑（Toa Payoh）组屋区，力求从各个层面为读者呈现出新加坡居民的组屋生活。

居者有其屋：新加坡社会的支柱

在新加坡这个弹丸小岛上，新加坡建屋局为超过80%的国民提供了家园，建造了大约90万间组屋，协助九成的住户购购了自己的产业

经过约50 年的发展，新加坡的公共住屋制度已经成熟。根据新加坡建屋发展局（Housing & Development Board，简称 HDB）

提供的资料，目前81% 的新加坡公民居住在由政府设计、建造、分配的“组屋”里，而其中95% 以上的人购购了组屋（其余为租赁居住）。可以说，新加坡是世界上先进一个实现了“居者有其屋”的国家，而新加坡的公共住屋制度，也已经超越了“解困房”、“福利房”之类的社会救济手段，成为新加坡的一项基本国策。

“公共住屋、教育、医疗、劳动福利，这是新加坡社会的4 大支柱，而公共住屋又是其中的重中之重。”新加坡建屋发展局房地行政与产业处处长叶振铭说。

“居者有其屋”

记者从新加坡建屋发展局了解到：新加坡曾是英属殖民地，从20 世纪早期开始，很多人的住家都是在拥挤的陋屋区，房屋大多草草用棕榈叶、旧箱子或者金属片搭成，没有适当的卫生、照明或通风设施。1927 年，当时的英国殖民政府设立了新加坡改良信托局，专门负责清理陋屋区，并为从那里搬出来的民众提供住所。

1959 年，新加坡脱离英国殖民地。新加坡改良信托局在32 年中，一共建造了23000 套房屋，只能为当时不到百分之十的人解决住房问题。

由此，人民行动党1960 年宣布成立建屋发展局，以解决当时日益严重的屋荒问题。

1961 年，在河水山一带发生了新加坡历史上较为严重的火灾，造成16000个家庭无家可归。

建屋局义不容辞地担当起为灾民重新安置家园的重任，它在8 个月中完成了这项工作。

“当时我们的任务就是在以较快的速度盖较多的房子，”叶振铭笑称，“当然不可能追求设计、材料、档次等，关键就是要结构简单，便于大规模的复制。”HDB 制定了一个全面的建屋计划，短短几年间，在河水山、女皇镇及麦波申等地建造了53000 多个单位的住房。

1965 年，新加坡脱离马来西亚联邦独立，政府宣布“居者有其屋”政策，正式开启新加坡的组屋年代。而到1970 年，已经有超过1/3 的人口住进了建屋局的组屋。HDB的效率可见一斑。

“当年的新加坡颇有点国家社会主义的色彩。”新加坡新安建筑设计事务所创办人、国际建筑师沙龙主席黄哲贤发表了这样的看法，“每一栋组屋从形式到结构都是一样的，用数字标明楼号，家家的门直对走廊，缺乏公共空间与居室的私密性过渡。看上去就像一排军营。为了表示空间的公共性，我们甚至把每一栋楼的层架空，让所有居民‘共同拥有’。”

在中国人看起来，这样的“组屋”的确有点“计划经济”的味道，而的区别可能是：新加坡组屋从一开始就鼓励“住房私有化”，竭尽所能把绝大多数新加坡公民变成房屋业主，这又是为什么呢？

　让新加坡人“输不起”

“为什么要盖组屋，是为了让每个新加坡人都输不起吧。”黄哲贤略带几分调侃地说。

但是，这也许就是新加坡政府较初设立公共住屋制度的初衷。新加坡是个名副其实的小国，国土面积626.4 平方公里，比北京朝阳区大不了多少。资源极其缺乏，食品无法自给，甚至淡水都靠马来西亚输。新加坡前总统李光耀在独立仪式上曾经动情地流泪，称离开马来西亚的新加坡好似脱离了母体的婴儿。

更头疼的是，在这弹丸之地，定居着华人、马来人、印度人和洋人（白种人）4 个种族，从生活习惯到宗教信仰都大相径庭，建国之初，种族冲突不断。

面对这种情势，新加坡政府聪明地找到了“公共住屋”作为社会稳定、和谐的基石。

新加坡前副总理吴庆瑞曾在公开场合说，一次动乱期间，在街上看到一名老百姓把自己的摩托车往楼上搬。吴庆瑞当时想，人民对一辆摩托车都想要保护，如果有一栋房子，就不会对动乱有兴趣了。从保护自己的产业到保护自己的家园、祖国，“组屋”成了一个耐人寻味的接口。

而叶振铭谈到“居者有其屋”的意义时，所说的如出一辙：“新加坡组屋制度的意义是多方面的：头先，它可以增加人民的归属感，房子的价值将随着国家的繁荣而增值，你购了新加坡的组屋，就会希望新加坡好；，房子是你的产业，因此、你也会特别留意去照顾它，这与租赁的心态大不一样；第三，购一套组屋通常需要贷款，而固定的工作是有能力付清房贷的基本保证，我们用这种方式鼓励人民积极工作，自力更生；第四，房产有保值增值的作用，甚至可以抵消通胀带来的压力，是人民积聚财富的重要手段。”

组屋制度同样也承担了弥合种族冲突的任务。以前，不同种族居住在不同的地域，而从上世纪60 年代兴建组屋之初，建屋发展局已经刻意按照各种族在总人口中的比例来安排他们入住组屋。到了1989 年，政府更是用立法来规定各个种族在组屋区内的比例。

“如果一栋房子的华人比例已经达到70%，HDB 就不会再批准华人居住到这里来，获得许可的只会是其他种族。”一位组屋的住户如此说。这种以组屋促进各族融合的管治方式，的确缓解了新加坡的种族冲突问题。

如今，新加坡已经成为世界上治安较好的国家之一，“道不拾遗，夜不闭户”在这里并非神话，究其原因，组屋制度功不可没。“有恒产者有恒心”，新加坡组屋制度似乎是这种东方智慧的现实版本。

人民“负担得起”的住房

“我们提供人民负担得起的优质住屋。”这是HDB 的条宗旨。近几年，经历了房价狂飙的中国人，恐怕能深深理解，“负担得起的住房”是怎样的艰难。

“新加坡人基本上不会觉得购组屋会带来多大的经济压力，他们只是埋怨盖得太慢。”新加坡组屋中介公司DENNIS WEEREALTY 的总裁Chris Koh 说。

“ 从1997 年亚洲金融风暴到今天， 组屋的价格仅仅上涨了10%—20%。”ChrisKoh 说，“HDB 对于房价的控制是非常成功的。”而新加坡组屋中介公司PROPNEXCORPORATION 的总裁 Mohamed Ismail 告诉记者：HDB 出售的一手组屋价格往往只是私人公寓的两成到3 成，而且，当市场上房屋的价格跟随物价、跟随全球趋势而上涨时，组屋价格的变动却受制于建屋局，甚至可以跟市场价脱钩。“组屋的价格并非没有涨落，但其波动很小。”

在合理的价格之外，HDB 还为符合条件的组屋购主提供两次优惠贷款，业主头付仅需10%，整个还款期限长达30 年，利率为2.6%, 比银行贷款利率低了1 个多百分点。

目前， 新加坡一套四房式的组屋， 在HDB 的售价约为16 万新元，相当于人民币80万元。而家庭月收入为3700 元新币，一个两口之家，负担这样的房屋完全没有问题。叶振铭表示：“多数人都以本身的公积金储蓄来购购租屋，平均而言，他们只需要动用薪金的20% 偿还组屋贷款。这应该是不存在什么压力的。”

　为什么“组屋”的价格如此“平易近人”？

组屋的房价又是怎样决定的呢？叶振铭表示：HDB 自己决定自己建造的组屋价格，“头先，我们会以二手市场的房屋价格作为一个衡量标准，新加坡的二手市场已经发展得很成熟健全，有大量的交易量，我们建造的一手组屋是以市场上的二手房价格作为参考；另外一点更为重要，就是我们始终在考虑居民能否负担得起。我们的国民收入是多少，按照既定的房屋价格，给予一定的津贴之后，居民们需要拿出收入的多少来偿还房贷。一般来说，如果房贷占家庭总收入的30% 以下，就可以认为是‘负担得起’，而现在我们的比例是20%。”

以政府为后台

政府“包办”了绝大部分人民的住房问题，新加坡可谓未有，那么，这一制度成功的根源在哪里？

叶振铭认为：较重要的是政府的决心。“政府在建国之初就决定了建屋制度，决定承担起这一重任，建屋发展局作为新加坡先进的公共住屋机构，全方位承担起组屋从规划、设计、建造到分配、销售、贷款、租赁、维护、翻新等一系列工作，而政府在财政和法律方面给予我们一切协助。”

从法律方面说，政府颁布了《建屋发展局法令》，这部法令规定了建屋发展局的职责，它可以行使的权力，包括什么样的人可以购组屋，购购组屋的人需要遵守哪些规定，“这一切都从法的意义上得到肯定。”

另外一部非常重要的法律就是《土地征用法令》，“在新加坡，土地的归属权是政府，政府如果需要征用土地，可以强制执行，在原土地上的居民是无法反对的。他们仅仅可以就补偿的额度提出意见甚至上诉。”叶振铭这样说。就是这条法律让HDB 获得了用以发展组屋区的大量土地，而且，所有的征地成本由政府掏钱，HDB 获得的土地完全是免费的。这无疑大大降低了组屋成本。

有了地，还需要钱，新加坡建屋局是一个不以盈利为目的的机构，事实上，它是一个常年“亏本”的单位，然而，它从来不为钱担心，因为背后有政府在撑腰。

政府给予HDB 的财政援助头先是提供贷款。根据HDB 财务简报，政府为HDB 提供的贷款有三种：是抵押融资贷款，用以资助由建屋

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