国际金融危机的实际破坏力和心理影响力，出人意料。而这一切的源头，却是美国房价泡沫的破灭。虽然远隔重洋、经济环境悬殊，但中美两国的房地产市场，却有某些相似之处，而且本轮美国房价下调时间早于国内约两年，这对于我国房价的走势多多少少有些借鉴和启示。

先说美国楼市吧。二战后，在巨大的刚性需求

支持下，美国住房市场持续繁荣了20年左右。步入1970年代，在新增自住需求日益下降的情况下，美国政府和华尔街金融机构不断地通过金融创新，为房地产市场注入流动性，降低购房成本，从而使美国楼市又保持了30多年的螺旋式上升，成功避免了类似德国或日本的房地产衰退。

二战以来，美国楼市经历了五个周期性波动，平均12年左右调整一次，每次的低谷期约两年。1992年开始，美国房价开始了一轮为期十几年的持续增长，时间之长为历史所罕见。其间，2000~2001年受限于网络神话破灭和“9·11事件”，楼市增幅有所下滑，但低迷程度远小于其他几次低谷期。

美国标普公司的十大城市房价指数2006年6月达到较高点，其后开始回落，开始几个月是不足1%的月度负增长，2007年的部分月度跌幅扩大至1%以上，2008年10月下跌幅度进一步提高至2.1%，同比2007年10月下跌19.1%，比2006年6月较高点下降24.86%——这么大的跌幅为二战之后见所未见。这表明，美国房价从2006年下半年下跌以来，情况越来越糟，并且目前仍不知还会跌多久、跌多深。

接下来，观察一下我国楼市与房价的演变情况。由于市场化水平很低，1998年住房制度改革以前的楼市周期并不明显，且没有很大的研究价值。1998年之后，我国楼市持续增长，尤其是2003~2007年，市场繁荣，房价渐渐偏离正常轨道，部分城市出现房价泡沫。我国这轮房价增长，在时间上与美国基本同步，房价涨幅则远超美国，但考虑到我国住宅市场的繁荣主要由刚性需求支撑——与二战后美国楼市“黄金20年”相似，所以我国的房价泡沫明显小于美国。

然而，只要是泡沫，必然会破灭，区别在于破灭的时间点和方式。2007年第四季度开始，我国房地产市场出现调整的迹象，2008年上半年，全国房屋成交量明显下滑，而房价顽强地坚持在高位，直到2008年8月，全国70个大中城市房屋价格指数环比增幅才由正逆转为-0.1%，表明全国房价正式出现“拐点”。接下去，9月、10月、11月、12月房价环比增幅依次为-0.1%、-0.3%、-0.5%、-0.5%，房价下跌呈加速趋势。

那么，2009年乃至今后两年中国房价走势若何？美国房价此次下跌幅度这么大，除了泡沫本身，还与金融体系整个溃不成军和经济衰退有关。同样，我国房价走势也受国内外经济下行的影响，可以预料，今后两三年，我国经济都将为“保八争九”而苦战，房价想要止跌回升，压力甚大。美国房价至今已下跌二年半，还看不到底部，我国房价才下跌五个月，想要回暖，何其难。笔者的看法是，2009年我国房价指数部分月份的跌幅将扩大至1%以上——与美国下跌的年(2007年)相似，由于我国房价泡沫小于美国，月度跌幅不太可能超过2%(部分城市除外)；之后，房价跌幅将减小，并步入盘整阶段，那将是2010年的事了。

(上海易居房地产研究院综合研究部部长)

　　　(新筑企业服务网 www.sinzhu.com)　　(作者：杨红旭)

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