认为房价永远只涨不跌的是傻子，预言楼市马上崩盘的是疯子！ 　　关于楼市崩盘的预言已经流行好多年了，温和的说要跌30%，激进的说会跌80%，听起来“解气”，而我了解到的是，开发商没有一个看空房地产，不然他们不会这样疯狂的加大投入，制造一个又一个“地王”出来。 　　较近网上搞出的楼市“崩盘时间表”，通过对比中日两国的房地产市场走势，认为中国房地产市场将在2011年崩盘。有趣的是，某网站的调查显示，网友中有70%的人认同此观点。 　　只是，崩盘论者只说因为房价高所以必然崩，却并不能给出哪怕较粗略的崩盘“流程”。而根据我的认为，中国房价在近几年内要出现所谓的崩盘，确实是一种不切实际的幻想。 　　从经济学上考量，一个产业的崩盘，必须要满足几个要素：需求量萎缩、购购力严重不足、政策转变，或者是产品价格严重脱离其价值。在此前提下，产业里的企业将出现资金链吃紧，降价甚至倒闭。而消费者普遍持币观望甚至是拒绝购购。 　　以房地产为例，要形成崩盘，以下四个环节是必不可少的： 　　，房价超过市场承受能力，成交量暴跌——这是购购力问题。 　　，开发商资金链吃紧开始抛售，价降促销渐成风潮——这是产业的表现。 　　第三，百姓购涨不购落，越跌越不购——这是消费者表现。 　　第四，开发商成批倒闭，房子像“大白菜一样便宜”可还是没有人购，房价跌向无底深渊——崩盘。 　　以上四个环节，任何一个被打断，“崩盘”就不可能成立。 　　然而，事实如何呢？ 　　先谈个环节——购购力问题。房价是否合理，较主要的依据是房价收入比。以北京为例，2009年家庭平均年收入 为11.3万元；同期四环以内期房均价为 17478元/平方米；平均单套面积为 113平方米。据此可以算出房价与家庭收入的比值为17.5。这个比值无疑是有参考价值的。 　　当然，按平均数计算的弊端极为明显。现在社会两极分化趋势已成共识（且不说是否合理），在北京收入较低的三分之一家庭可能不吃不喝30年也购不起上述房子，而收入较高的那三分之一家庭用5~6年的收入就可以购套房子（这个比值与发达国家“合理”的数值相等）。 　　然而，我们忽略了一个事实：北上广深半数以上的高端物业由全国、全世界的富人购购，谁能统计他们的房价收入比呢？有三分之一的高薪支撑，有全中国、全世界的“外援”，按平均数计算出来的房价收入比不能成为崩盘的必要条件。（当然，两极分化提醒政府调整收入分配并且加大保障房供给。） 　　而更重要的事实，却是较近二三级城市房地产普遍涨价，个别发达地区县城也达到了上万元的高价。谁在购？当我们为自己可怜的腰包哀叹时，身边的有钱人似乎越来越多，一个个都奔拥到了各种层次的开发楼盘面前。在这样的事实面前，房地产的刚性需求显然是成立的。 　　再看个环节：产业表现。房地产成为中国经济的支柱产业已经不是新闻。房地产商在中国富豪排行榜里的比例长年稳居，说他们会因为资金链紧张而导致行业崩盘，几乎是笑话。2009年全国商品房销售面积9.3亿平方米、竣工面积7亿平方米，开发商库存减少了2.3亿平方米，降幅超过20%；全年开发总投资3.6万亿，融资及销售回款合计10.1万亿，也就是说开发商手里的现金增加了6.5万亿！金融危机曾让多数开发商措手不及，个别激进者的确到了崩溃的边缘，故有潘石屹的“百日巨变论”。但应对危机的政策措施挽救了开发商。如今，扛过危机的开发商已经吸取了教训、学精了，预期稍一偏空就会降低施工进度、延缓向建筑承包方支付款项，推迟开盘，停止参与“招拍挂”……也就说一手握紧现金，另一手控制可售商品房的供应。坐拥百亿现金的大地产商不下几十家，“主营”与“兼营”房地产的央企有94家，如果哪个民营开发商真的撑不住了，可以选择与大佬“项目合作”渡过难关，或干脆将项目卖给央企也胜于在市场上抛售。总之，开发商库存减少、现金大增，较困难的时刻已经过去，加之“金主”环伺，指望“体弱”的开发商抛盘自救是不现实的。 　　第三个环节，也就是百姓的观望心理道是可能暂时导致房市“量价齐跌”。但历史是明镜。2008下半年至2009年上半年间，的确出现过这种类似的情况。但短暂的观望期之后，却迅速迎来了更高的房价！而如果真的观望成风，各项救市政策和言论必然又会纷至踏来——因为当前的政策走向非常清楚：是“防止房价过快上涨”而并非不涨甚至是成交萎缩。 　　前三个环节不成立，较后的第四个环节要出现，自然就是一种幻想。 　　说到底，房子有实用价值、有刚性需求，这与股票根本不同的属性。基本的人性以及中国人传统骨子里对房子的渴求，决定了他们会在承受范围内尽力争取较好的居住条件。假如一对白领夫妇未来30年的预期收入是600万元，他们不会只用30万购个娲居，花200万元是正常的。剩下的问题是200全能购到住房的大小和位置。在这个基础条件下，如果北京CBD100平方米的公寓能降到200万元以内，购者云集，不等跌到180万就已经购光了。何言崩盘？ 　　一个产业的崩盘不可能是独立事件。我们仰望着房价离普通市民越来越远，于是阿Q式地咒骂两句，但是，咒骂并不能赵太爷意外死掉。中国房地产业已经是一个远比赵太爷要强大多少倍的厉害人物，甚至可以说，房地产一打喷嚏，中国经济必然感冒。 　　2009年，房地产开发投资3.6万亿，销售4.4万亿，政府卖地收入1.5万亿，与房地产相关的行业有50多个。粗算下来，房地产崩盘将牵动15万亿。而2009年我们的GDP为30万亿，没有了这15万亿中国经济会安然无恙吗？多少企业会倒掉，银行出现多少坏账，多少人要失业！难道楼市可以“单独崩盘”，360行中的其他359行仍然兴旺，打工族就业无忧、薪资丰厚，可用原价的两、三成购到称心如意的房子……这是意淫，还是童话？ 　　事实上，现在真的完全住不上房子的，只是极少数——不管是低价房，单位房，还是个人租房。我们想骂的，一方面是现实社会各种不公平的现象，另一方面却是向往着那些地段好品质好而我们购不起的楼盘，但如果真的房地产崩盘了，房地产商没有了，我们还会有那些美好的房子让我们向往吗？ 　　冷静看来，中国低收入家庭确实多，所占比例也很大，但有一个事实我们不能忽视，目前能购得起房的家庭从完全数上看也不少，这只能告诉我们的就是中国人太多，就按一些专家评估，未来10年中国将达到5%的富裕，这个数也不是一个小数，它所影响中国楼市的消费，并非普通老百姓想象的那么简单，未来中国楼市较可能的就是增长缓慢，而不是我们大多数人希望的崩盘，崩盘说明显是一种幻想。

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