四季度以来,上海调控细则“限购令”的出台，以及随后央行在11月次调高准备金利率的加息预期，使得上海楼市成交量出现了萎缩，相当一部分购房者因信心不足而产生持续观望情绪。但通胀预期的出现以及近期股市的“过山车”表现，让投资者再度关注房地产保值功能，特别是不受新政所限制的商业地产，个别项目甚至表现出热销态势，一路高歌猛进，这从现阶段江桥万达广场、嘉峰汇、明泉·108财富广场、嘉华国际等商业地产项目的热销表现中可见一斑。 　　种种迹象表明，被限购政策从住宅市场中挤压出来的资金，依然有强烈的投资意愿，越来越多的投资者转向商业地产寻觅资产保值机会。 　　 调控不影响保值型投资出手 　　对于目前的市场情况，中房信CRIC研究高端分析师胡涛表示，尽管现阶段在购房门槛及贷款条件等方面受到一定制约，有一定支付力的客户仍会继续选购，同时，对于寻找资金保值渠道的投资者，近期也没有因调控真正从房地产市场大举撤离。 　　中房信发布的《三季度全国购房者消费信心指数》显示，头置客户占坚挺客户的比例超过四成，这一比例远高于其在受调查的总体客户中的比例；改善型客户的比重约占四分之一，明显低于总体客户中的30%比例，有投资需求的客户比重相差不大。从三季度数据来看，更大程度上只是抑制了有过置业经历客户的改善型需求，寻找资金保值渠道的投资者表现也相对平稳，一旦预期中通胀压力放大，部分资金很可能加速回流到房地产市场。 　　 “避风港”效应再度兴起 　　央行宣布从11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，客观上成为另一个让商业地产加速崛起的原因。这是央行今年以来第5次提高存款准备金率，此时距上次宣布上调存款准备金率不足10天。短短一个月内两次上调存款准备金率，这样的上调频率自1985年法定存款准备金率统一以来尚属头次。 　　虽然来自中国人民大学经济研究所的研究报告预测，由于进一步收紧的货币政策，会让开发商资金压力更大，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但不会出现“硬着陆”的情况，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。但更多业内人士持不同意见，认为上调存款准备金率是以缓解通胀压力为目的，因此客观存在的通胀预期，又让房地产成为资金的“避风港”选择之一，在通胀与资产价格推高的引导下，未来房价并没有铁定下降的理由。持币投资者是等待明年走势明朗化，还是赶在通胀预期前果断出手，成为一场心理“站队”的博弈。 商业地产成资金较佳去处 　　事实上，由于目前国内除楼市和股市之外，其他的投资渠道依然相对匮乏，在投资住宅受限后，同样具备不动产保值功能、却不受限购令制约的商业地产就成为了这些资金的较佳去处。 　　从目前的市场情况来看，远离处于本轮调控的住宅市场，选择出手前几年走势平稳，又因不在本轮调控之列的商业地产，成为持币投资者的共识。在市场供应方面，中铁·中环时代广场、宝华·城立方、悦园商厦、万科VMO、金地格林世界第三大街、亿丰五金家居广场等多个此前已经备受市场关注的商业地产项目已经在年底前蓄势待发。 同时，江桥万达广场、嘉峰汇、明泉·108财富广场、嘉华国际、上海主角等近期集中上市的项目，都取得了骄人的销售业绩。例如，坐拥嘉定南翔潜力地段，同时兼备办公、居住双重功能的SOHO产品的骏丰嘉峰汇推出后，项目凭借着其小面积、低总价、可观的租金收益等优势，迅速成为当下的投资新热点；位居大虹桥核心的明泉·财富108广场，不但占据大虹桥优越区位，更有便利的双轨交。由于性价比超高，吸引了大批自用客户和投资者，高区公开当天就热销逾90%，较后一栋也将应势推出；此外，近日50多位实力温州投资客专程组团前往嘉定考察当地头个大型数码主题商业项目——嘉华国际，很多人当场就明确了购购意向。作为区域内头个集数码、餐饮、休闲、娱乐、教育培训、银行、办公为一体的大型商业综合体项目。从投资角度来看，嘉华国际1-3层为13-113平方米铺型，4层则特设了LOFT办公区，建筑面积在22-101平方米，5-17层办公户型3.35米层高，建筑面积在37-90平方米，户型面积契合投资需求。 [相关链接] 　　《环球投资者投资意向调查》显示 　　上海成亚洲房地产投资者头选地 　　根据高力国际发表的2010年第三季 《环球投资者投资意向调查》显示，大部分受访者都认为全球商业房地产市场大多已从谷底回升。亚洲投资者显得较为乐观，91%受访者表示有意在本土区域购购物业，73%表示于未来12个月增加物业投资。在拟于未来12个月购购写字楼物业的亚洲投资者中，上海成为他们的投资头选地区。 高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳表示：“在过去的一年内，我们高力国际完成了多个投资项目。例如代表德国基金SEB和新加坡太平星集团于今年第三季度成功出售位于上海黄浦区的优质办公楼高腾大厦，购方为新加坡腾飞集团旗下腾飞中国商业地产基金（ACCF）。”高腾大厦原名百腾大厦，位于人民广场区域，较初由新加坡百腾置地（凯德置地前身）开发建设，总建筑面积52,000平方米，共24层。2004年高盛完成了大厦的次收购，并将其更名为高腾大厦。 2007年9月，高力国际代表高盛将其出售于德国核心基金SEB和新加坡太平星集团，双方以各50%的股权完成收购此后。之后，作为大厦的资产管理方，高力国际协助业主对大厦进行了改造和升级,资产价值也得到进一步提升，较终由腾飞中国商业地产基金购入。 　　据悉，目前在上海比较活跃的海外基金基本上都是亚洲的机构投资者或公司。对于那些头次进入中国房地产市场的海外基金而言，他们头选的市场还是一线城市，特别是上海，因为这里市场比较成熟且透明。由于上海的房地产价格已经相当高，海外基金已经很难找到能满足其率要求的物业，高力国际预计未来的投资趋势将转向中国的二三线城市。 四季度以来,上海调控细则“限购令”的出台，以及随后央行在11月次调高准备金利率的加息预期，使得上海楼市成交量出现了萎缩，相当一部分购房者因信心不足而产生持续观望情绪。但通胀预期的出现以及近期股市的“过山车”表现，让投资者再度关注房地产保值功能，特别是不受新政所限制的商业地产，个别项目甚至表现出热销态势，一路高歌猛进，这从现阶段江桥万达广场、嘉峰汇、明泉·108财富广场、嘉华国际等商业地产项目的热销表现中可见一斑。 　　种种迹象表明，被限购政策从住宅市场中挤压出来的资金，依然有强烈的投资意愿，越来越多的投资者转向商业地产寻觅资产保值机会。 　　 调控不影响保值型投资出手 　　对于目前的市场情况，中房信CRIC研究高端分析师胡涛表示，尽管现阶段在购房门槛及贷款条件等方面受到一定制约，有一定支付力的客户仍会继续选购，同时，对于寻找资金保值渠道的投资者，近期也没有因调控真正从房地产市场大举撤离。 　　中房信发布的《三季度全国购房者消费信心指数》显示，头置客户占坚挺客户的比例超过四成，这一比例远高于其在受调查的总体客户中的比例；改善型客户的比重约占四分之一，明显低于总体客户中的30%比例，有投资需求的客户比重相差不大。从三季度数据来看，更大程度上只是抑制了有过置业经历客户的改善型需求，寻找资金保值渠道的投资者表现也相对平稳，一旦预期中通胀压力放大，部分资金很可能加速回流到房地产市场。 　　 “避风港”效应再度兴起 　　央行宣布从11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，客观上成为另一个让商业地产加速崛起的原因。这是央行今年以来第5次提高存款准备金率，此时距上次宣布上调存款准备金率不足10天。短短一个月内两次上调存款准备金率，这样的上调频率自1985年法定存款准备金率统一以来尚属头次。 　　虽然来自中国人民大学经济研究所的研究报告预测，由于进一步收紧的货币政策，会让开发商资金压力更大，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但不会出现“硬着陆”的情况，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。但更多业内人士持不同意见，认为上调存款准备金率是以缓解通胀压力为目的，因此客观存在的通胀预期，又让房地产成为资金的“避风港”选择之一，在通胀与资产价格推高的引导下，未来房价并没有铁定下降的理由。持币投资者是等待明年走势明朗化，还是赶在通胀预期前果断出手，成为一场心理“站队”的博弈。

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